«Специализированный застройщик» (заказчик-застройщик) заключил с компанией-инвестором инвестиционный договор на строительство автономной котельной при двух многоквартирных жилых домах. Согласно договору, заказчик-застройщик передает объект в собственность после ввода в эксплуатацию. Заказчик получил 6,2 млн руб. и передал котельную, право собственности инвестора было зарегистрировано в 2017 году.
С этим не согласился один из собственников помещений в многоквартирных домах (МКД). В 2021 году городской суд признал, что именно они являются собственниками котельной.
Поскольку право собственности компании-инвестора было прекращено, она подала в суд на заказчика-застройщика и потребовала вернуть уплаченные 6,2 млн руб. Она указывала, что договор, по сути, был заключен о купле-продаже будущей вещи.
Три инстанции удовлетворили иск. Они решили: раз котельную признали общим имуществом собственников помещений в МКД, то у заказчика-застройщика больше нет оснований удерживать полученные денежные средства.
Ответчик пытался возражать, что суды неверно квалифицировали договор: на самом деле это подряд, и обязательство по строительству котельной исполнено. Но суд округа отклонил этот довод. По его мнению, компания была инвестором строительства, но ее право собственности на объект прекращено. Суд округа также напомнил о преюдициальном значении решения суда общей юрисдикции.
Что решил Верховный суд
Ответчик подал жалобу в экономколлегию и указал, что решение СОЮ и прекращение права собственности истца никак не отменяют тот факт, что котельная построена. А деньги за строительство, по сути, заставили вернуть.
Верховный суд принял эту жалобу к производству и исправил коллег. Он напомнил: Высший Арбитражный суд неоднократно подчеркивал необходимость выявлять природу инвестиционных договоров, поскольку понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания и может обозначать разные отношения.
Экономколлегия обратила внимание, что стороны спорили о правовой природе своего договора: истец считал, что это купля-продажа будущей вещи, а ответчик настаивал, что это подряд. Но суды не дали оценки разногласиям сторон и не учли позицию ВАС.
Критике подверглась и ссылка на преюдицию. Ведь суд общей юрисдикции не исследовал отношения по договору, который значится как инвестиционный, не давал им правовую квалификацию, отметила экономколллегия.
Более того, материалы дела содержат противоречивые сведения о том, когда именно котельная возводилась и вводилась в эксплуатацию. Суды в этом не разбирались и не запрашивали документы у сторон, включая разрешительную и проектно-сметную документацию.
С такими указаниями дело направили на пересмотр.
Подробнее: https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2300470