В декабре 2021 года Госинспекция по недвижимости силами подрядчика пресекла, по ее мнению, нецелевое использование участка — и уничтожила это оборудование.

Еще раньше инспекция оштрафовала компанию за одноэтажное здание площадью 60 кв. м, которое та якобы возвела без разрешения. Но суд отменил штраф. Он установил, что «зданием» инспекция сочла площадку с мусорными баками и чиллерами, которые прочно с землей не связаны.

Компания потребовала взыскать с инспекции 15,1 млн руб. убытков и 7,3 млн руб. процентов. Судебная экспертиза подтвердила, что чиллер относится к техническому оборудованию и не является зданием или сооружением.

Суды первой и апелляционной инстанций взыскали с инспекции всю сумму убытков, но в процентах отказали. Они посчитали, что движимое имущество не нарушало целевое использование участка. Договор аренды, по мнению судов, не запрещал размещать некапитальные объекты. Значит, у инспекции не было оснований уничтожать оборудование.

Что решил окружной суд

Но АС Московского округа отменил эти решения. Кассация указала, что инспекция действовала по городскому положению о пресечении незаконного использования земельных участков — оно прямо разрешает вывозить с участка оборудование и иное имущество. Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали условие договора аренды: компания получила участок без права возводить временные и капитальные здания и сооружения.

Суд округа подчеркнул, что действия инспекции, совершенные «во исполнение нормативного правового акта города Москвы, не признанного судом противоречащим нормам действующего законодательства, не могут быть признанными незаконными».

Кассация также обратила внимание на пробелы в оценке доказательств. По административному делу суд проверял только наличие правонарушения. Акт обследования, где инспекция зафиксировала на участке два одноэтажных строения площадью 48 и 60 кв. м, суды не оценили. Не учли они и другой спор тех же сторон: в 2023 году компания уже взыскала с инспекции расходы на демонтаж конструкций.

Таким образом, отмена административного штрафа сама по себе не доказывает незаконность действий инспекции по пресечению нецелевого использования земли. Суд должен отдельно оценить, соответствовало ли размещение объектов договору аренды и виду разрешенного использования участка.

Кассация направила дело на новое рассмотрение. Первой инстанции предстоит выяснить, допускал ли вид использования участка такие объекты и получила ли компания необходимые разрешения.

Постановление № Ф05-15566/2026 от 7 октября по делу № А40-289029/2024

Сообщение ОКРУГ ВСТАЛ НА СТОРОНУ ГОСИНСПЕКЦИИ В СПОРЕ ОБ УНИЧТОЖЕННЫХ ЧИЛЛЕРАХ появились сначала на Land Law Firm.

Приводим комментарий нашего эксперта полностью.

Что предусматривает концепция

В начале сентября председатель ВС Игорь Краснов утвердил Концепцию внедрения искусственного интеллекта в судопроизводство. Документ охватывает период до 2030 года. Доступ к ИИ-помощникам во всех судах должен появиться ко второму кварталу 2027-го, а к 2030 году сервисами будут пользоваться более 95% судей. Нейросети возьмут на себя проверку поступающих документов, протоколирование заседаний, поиск практики, анализ доказательств и подготовку проектов решений.

Ключевым положением концепции Дурнева считает вспомогательную роль ИИ: окончательное решение всегда остается за судьей. По ее словам, это принципиально, ведь ИИ будет сопровождать дело практически на всех этапах — от проверки подсудности до подготовки судебного акта.

Что получат юристы

Эксперт выделяет инструменты, которые практикующие юристы заметят первыми: автоматическую проверку комплектности документов, хронологию дела, резюме позиций сторон, интеллектуальный поиск практики и протоколирование. Они помогут сократить число формальных ошибок и упростят работу с объемными делами. У судьи освободится время для действительно спорных вопросов.

Положительно Дурнева оценивает и механизмы контроля: ссылки на документы-источники, фиксацию взаимодействия с ИИ, возможность аудита, поэтапное пилотирование и обучение судей.

Где ИИ может ошибиться

Самой чувствительной областью Алена называет анализ доказательств. ИИ может эффективно находить расхождения в датах, суммах или формулировках. Но найти текстовое противоречие еще не значит правильно оценить его юридическое значение, подчеркивает Дурнева. Система может не учесть контекст документа, распределение бремени доказывания или допустимость доказательства.

Ошибки возможны и при автоматическом протоколировании — особенно при одновременных репликах, плохой связи, профессиональных терминах и фамилиях. Протокол имеет процессуальное значение, поэтому эксперт предлагает закрепить обязательную проверку текста человеком и понятный порядок подачи замечаний.

Еще один риск — эффект автоматизации: человек склонен доверять системе, которая регулярно выдает убедительные ответы. Дурнева обращает внимание на заложенное в концепции требование мотивировать отклонение от рекомендации ИИ. Судья обосновывает акт законом и доказательствами, и ему не стоит отдельно оправдывать несогласие с алгоритмом, считает она. Концепция уже закрепляет право стороны знать о применении ИИ и оспаривать его выводы. Эксперт считает важным наполнить эти гарантии конкретным содержанием: когда участника уведомляют об использовании ИИ, какие результаты доступны сторонам и как указать на ошибку системы.

ИИ может и замедлить процесс. Похожие споры часто различаются деталями, которые определяют итог: датами возникновения правоотношений, применимой редакцией закона, процессуальным поведением сторон. Если система выдаст много условно подходящей практики, ее проверка займет больше времени, чем обычный поиск. Поэтому время работы ИИ нужно считать вместе с проверкой, напоминает Дурнева. Амбициозные показатели концепции, по ее мнению, достижимы только при качественной цифровизации материалов дел, стабильной инфраструктуре и полноценном человеческом контроле.

Опыт других стран

Эксперт отмечает, что за рубежом суды пока используют ИИ как вспомогательный инструмент. Система Victor Федерального верховного суда Бразилии сортирует жалобы и классифицирует дела. В Сингапуре ИИ расшифровывает заседания, переводит документы и готовит краткое содержание материалов.

Но практика выявила и риски. В американском деле State v. Loomis суд при назначении наказания учитывал оценку риска рецидива от системы COMPAS, алгоритм которой разработчик не раскрыл. А в 2026 году бразильский Superior Tribunal de Justiça обнаружил в жалобе скрытую команду для ИИ — истолковать документ в пользу защиты. Чем сильнее система влияет на решение, тем строже должны быть требования к проверяемости ее выводов и защите от вмешательства, говорит Дурнева.

«Я бы оценивала Концепцию с осторожным оптимизмом», — подводит итог Алена. По ее словам, ИИ действительно может повысить скорость и качество судопроизводства, если вспомогательную роль технологии подкрепят процессуальные гарантии, независимое тестирование и реальное право сторон оспорить результат работы системы.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ИИ ИЗМЕНИТ РАБОТУ СУДОВ появились сначала на Land Law Firm.

В августе экономколлегия напомнила, что:

• Арендатор вправе взыскать неосновательное обогащение с владельца чужой постройки на своем участке — вот только на рыночную ставку ему рассчитывать не стоит.
• Градплан без ограничений по площади участка не гарантирует застройщику разрешения на строительство — у муниципалитета остаются весомые аргументы для отказа.
• Право некоммерческой организации на аренду муниципального помещения без торгов не обязывает город заключать с ней договор, даже если стороны уже обменялись проектом и протоколом разногласий.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за август в PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АВГУСТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Жалобу приняли к рассмотрению, сообщили «Ведомостям» в пресс-службе КС.

История спора

• 2002 год. Администрация Аксайского района сдала сельхозпредприятию в аренду массив площадью 70 га.
• 2006 год. Землю приватизировали. Позднее из массива выделили отдельный участок.
• 2013 год. Заявитель купил участок и зарегистрировал право собственности.
• 2015 год. Предприниматель получил разрешения на строительство двух нежилых зданий, затем — на их ввод в эксплуатацию.
• Февраль 2016 года. Росреестр зарегистрировал право собственности на оба здания.
• 2021 год. Аксайский районный суд вернул участок в муниципальную собственность: исходный массив выбыл из публичной собственности помимо воли муниципалитета. Судьбу зданий суд не решил.

Без прав на землю собственник фактически потерял шанс сохранить здания. Закон допускает узаконить самовольную постройку при ряде условий. Но практика связывает такую возможность прежде всего с правом на участок или иным законным основанием пользоваться им, обращает внимание заявитель. После решения 2021 года такого права у него не осталось.

Администрация района потребовала снести здания. 17 апреля 2025 года Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск районного комитета по имущественным и земельным отношениям. Во встречном требовании о признании права собственности суд предпринимателю отказал. Вышестоящие инстанции оставили решение в силе.

О чем жалоба в КС

Предприниматель настаивает, что выполнил все требования, которые государство предъявляет к участникам оборота. Нарушения при приватизации допустили органы власти, а покупатель в них не участвовал и исправить их не мог. В итоге собственник лишается сначала земли, потом и зданий — без всякой компенсации. По мнению заявителя, суды включают режим самовольной постройки задним числом. На момент строительства объекты имели все разрешения, а права на них зарегистрировало само государство.

В жалобе заявитель упоминает еще 12 похожих споров в Аксайском районе за 2022–2026 годы. Собственники оценивают спорные объекты в сумме более чем в 500 млн руб. Против чиновников, которые принимали решения о приватизации земли, возбуждали дела о мошенничестве. Но их прекратили за истечением сроков давности.

Сообщение КС РАЗБЕРЕТСЯ В СУДЬБЕ ПОСТРОЕННЫХ ПО ВСЕМ ПРАВИЛАМ ЗДАНИЙ НА ИЗЪЯТОЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.

Компания оспорила отказ в суде. Две инстанции признали отказ незаконным. Суды обязали Росимущество повторно рассмотреть заявление, одновременно суд наказал ведомству согласовать предоставление участка и утвердить схему его расположения.

Что решила кассация

Но АС Московского округа эти акты отменил. Кассация указала, что суды проверили не все основания отказа. Для раздела участка закон требует письменного согласия всех землепользователей и землевладельцев. На федеральном участке, помимо компании, есть другие собственники объектов. Их согласий Росимущество не получало, а один из них возражал против раздела.

Кассация также обратила внимание на соразмерность участка. Собственник здания получает землю без торгов, чтобы обслуживать и использовать постройку по назначению. Суды не проверили, использует ли компания здания и действуют ли они. Материалы дела указывают, что объекты на участке находятся в разрушенном или полуразрушенном состоянии, а часть из них представляет собой замощение. Участок, который значительно превышает площадь объектов, может свидетельствовать о выкупе в обход процедуры приватизации, предупредил суд.

Отдельно кассация раскритиковала противоречивые обязанности, которые первая инстанция возложила на ведомство. «Судебные акты арбитражных судов <…> не могут подменять собой решения органов государственной власти, местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции», — подчеркнул суд. Если у ведомства сохраняется возможность решить вопрос по существу, суд может лишь обязать его повторно рассмотреть заявление.

Суд направил дело на новое рассмотрение в АСГМ. Суду нужно будет проверить три условия: согласие всех правообладателей исходного участка на раздел, использование зданий по назначению и соразмерность площади участка объектам на нем.

Постановление № Ф05-10214/2026 от 21 сентября по делу № А40-54440/2025

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА: СУДЫ НЕ МОГУТ ПОДМЕНЯТЬ ФУНКЦИИ РОСИМУЩЕСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Компании принадлежал складской комплекс в Екатеринбурге. Одно из зданий она сдала в аренду, а арендатор передал помещения в субаренду торговой компании. По договору субарендатор сам отвечал за пожарную безопасность в арендованных помещениях. В октябре 2022 года на складе начался пожар. Огонь уничтожил три строения комплекса.

Эксперты установили, что очаг находился в зоне разгрузки субарендатора. Там разлилась и вспыхнула легковоспламеняющаяся жидкость. Все вероятные причины возгорания эксперты связали с действиями сотрудников субарендатора, электротехническую версию исключили.

Собственник потребовал взыскать 488,2 млн руб.: 439,6 млн руб. — стоимость зданий, 48,6 млн руб. — упущенная выгода от аренды остальных помещений комплекса.

Что решили суды

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Апелляция взыскала только половину — 244,1 млн руб. Суд счел, что склад не отвечал требованиям пожарной безопасности: в нем не было автоматического пожаротушения и противопожарных преград. Собственник сдал такое здание в аренду, значит, огонь распространился и по его вине. Поэтому, по мнению апелляции, стороны отвечают солидарно, а возмещение нужно уменьшить. Округ с этим согласился.

Верховный суд эти выводы не поддержал. Солидарная ответственность возникает, когда лица действуют совместно — согласованно и ради общей цели. Суды таких действий не установили. Причинную связь между поведением собственника и пожаром тоже никто не доказал. К тому же к моменту пожара собственник выполнил предписания пожарного надзора, а контролеры не требовали от него ставить автоматическое пожаротушение.

Коллегия также напомнила: хранение горючих жидкостей — источник повышенной опасности. Тот, кто с ними работает, отвечает за вред независимо от вины. Освободиться он может, только если докажет непреодолимую силу или умысел потерпевшего. Субарендатор ничего из этого не доказал.

Определение № 309-ЭС26-5074 от 14 сентября по делу № А60-5809/2023

Сообщение СОБСТВЕННИК СГОРЕВШЕГО СКЛАДА ОТСТОЯЛ ПОЛНУЮ КОМПЕНСАЦИЮ ОТ СУБАРЕНДАТОРА появились сначала на Land Law Firm.

Хронология спора

• 17 декабря 2013 года. По итогам аукциона компания и ДГИ заключили договор аренды участка площадью 2069 кв. м в Северном районе Москвы. Арендатор планировал построить двухэтажный культурно-досуговый центр. За право на заключение договора он заплатил 4,8 млн руб., еще около 374 000 руб. внес в счет арендной платы.
• 2014–2016 годы. Арендатор заказал проект здания за 15 млн руб.
• 23 октября 2018 года. Арбитражный суд Москвы отказал ДГИ во взыскании с арендатора долга по аренде. Суд выяснил: участок целиком занимает спортивная площадка, которую построила управа района. Ни договор, ни аукционная документация о ней не упоминали.
• 7 октября 2019 года. Рейдовое обследование зафиксировало: участок освободили от застройки.
• 24 декабря 2019 года. Срок договора истек, договор возобновился на неопределенный срок.
• 6 сентября 2021 года. Суд вновь отказал ДГИ во взыскании долга по аренде — уже за другой период.
• 22 апреля 2021 года. ДГИ уведомил арендатора об отказе от договора.
• С 23 июля 2021 года договор прекратил действие.

Компания потребовала вернуть плату за право аренды и арендные платежи. ДГИ деньги не вернул. Арендатор обратился в суд. Кроме неосновательного обогащения, он потребовал около 71,6 млн руб. убытков. В эту сумму вошли расходы на проект, подключение к электросетям, изыскания и упущенная выгода.

Что решили суды

Две инстанции частично удовлетворили иск. Суды взыскали с ДГИ 4,8 млн руб. платы за право аренды и уплаченную арендную плату. Арендодатель передал участок, который нельзя было освоить по назначению, отметили суды. Право вернуть платежи у арендатора возникло с даты расторжения договора, поэтому срок давности он не пропустил.

Во взыскании убытков суды отказали. К октябрю 2019 года участок освободили, а к расторжению договора препятствий для стройки не осталось. Арендатор не доказал, что строительству помешали именно действия ДГИ. Расходы на подключение к сетям договор прямо возлагал на арендатора без компенсации из бюджета.

Проект за 15 млн руб. компания заказала у фирмы, которую сейчас возглавляет ее же генеральный директор. Он же выступает учредителем подрядчика. Суды расценили это как злоупотребление правом. Кроме того, проект описывал физкультурно-оздоровительный центр по другому адресу — такой объект договор не предусматривал. Упущенную выгоду арендатор тоже не доказал, ведь он даже не пытался получить разрешением на строительство.

Решение не устроило обе стороны, поэтому спор пришлось рассматривать АС Московского округа.

Что решила кассация

Окружной суд согласился с отказом во взыскании убытков. Выводы о неосновательном обогащении он признал ошибочными и преждевременными.

Кассация напомнила: договор аренды публичной земли заключают на аукционе. Цену права на заключение договора определяют торги, и она служит существенным условием аукциона. Победитель вносит наибольшую сумму и тем самым подтверждает максимальную заинтересованность в договоре.

По мнению суда, требование вернуть плату за право аренды фактически меняет цену аукциона. Это нарушает существенное условие торгов и конкуренцию. Отказ арендодателя от договора, в том числе после истечения срока, не дает арендатору права вернуть исполненное. Договор такого права тоже не предусматривал.

Возврат арендной платы кассация назвала преждевременным. Суды не выяснили, сколько арендатор должен был заплатить, сколько внес и есть ли переплата. Этот вывод суды не соотнесли и с фактами, которые сами установили при отказе в убытках.

В итоге суд отменил акты в части взыскания платы за право аренды и арендных платежей. Эту часть дела кассация направила на новое рассмотрение в АСГМ. Отказ во взыскании убытков остался в силе.

Постановление № Ф05-6699/2026 от 16 сентября по делу № А40-217428/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА НЕ ПОЗВОЛИЛ ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ ЗА ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

В суд обратился арбитражный управляющий. Для дел о банкротстве ему понадобились сведения из ЕГРН о недвижимости должников. Свои полномочия он подтверждает судебным актом, объяснил заявитель, и суды часто изготавливают электронные акты в форматах DOC и DOCX. Порядок предоставления сведений из ЕГРН разрешает прикладывать к электронному запросу только PDF, PDF/A, RTF и XML. Это правило касается всех документов, в том числе доверенностей.

Заявитель и раньше предлагал Росреестру расширить перечень. Ведомство добавило RTF, но предложение о DOCX проигнорировало. Тогда управляющий оспорил норму в ВС. Он считал, что ограничение противоречит закону о госуслугах и мешает исполнению судебных актов.

В июне 2026 года ВС отказал ему в иске, и апелляция с этим согласилась. Коллегия напомнила, что в марте 2026 года правительство отнесло ФГИС ЕГРН к объектам критической информационной инфраструктуры. Файлы DOC и DOCX принадлежат Microsoft, и для их обработки нужно иностранное ПО. Закупать и применять такие программы для подобных систем закон запрещает. Акта большей силы, который обязывал бы Росреестр принимать Word, суд не нашел. Формат RTF, по мнению коллегии, решает ту же задачу.

Сила судебного акта от формата файла не зависит, подчеркнул ВС. Электронный и бумажный экземпляры имеют равную юридическую силу. Заявитель может подать запрос и другим способом — лично, по почте или через МФЦ. Менять перечень форматов вправе только Росреестр, суд такими полномочиями не обладает.

Поэтому перед отправкой запроса в Росреестр документы стоит переводить в PDF или RTF. Иначе ведомство может их не принять.

Определение ВС от 10 сентября по делу № АПЛ26-207

Сообщение ВС РАЗРЕШИЛ РОСРЕЕСТРУ НЕ ПРИНИМАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ФОРМАТЕ DOCX появились сначала на Land Law Firm.

Напомним, в июле КС изменил правила оспаривания архивной кадастровой стоимости. Суд счел неразумным шестимесячный срок на подачу заявления: о налоговых последствиях собственник узнает из налогового уведомления, а оно нередко приходит через год и позже. До поправок гражданин без статуса ИП может обратиться в бюджетное учреждение в течение года с этого момента.

Обстоятельства спора

Житель Кемеровской области владеет двумя нежилыми помещениями. Налог на имущество за 2023 год ему начислили по кадастровой стоимости 2017 года. Собственник счел ее завышенной и заказал отчет о рыночной стоимости помещений.

С этим отчетом он пошел в региональное бюджетное учреждение — с 2023 года в области кадастровую стоимость пересматривают именно там. Но учреждение вернуло заявления без рассмотрения: с даты оценки в отчете прошло больше шести месяцев. Тогда собственник обратился напрямую в суд и попросил установить стоимость помещений в размере рыночной.

Что решили суды

Нижестоящие суды отказались даже рассматривать иск и отказали в его принятии. После перехода региона на новый порядок суд проверяет только решение бюджетного учреждения, указали суды. Требование о рыночной стоимости заявляют вместе с его оспариванием, а уведомление о возврате заявления таким решением не считается.

Пока собственник обжаловал отказ, КС принял свое постановление. Но Верховный суд все равно оставил акты нижестоящих инстанций в силе. Коллегия напомнила: путь через бюджетное учреждение обязателен, и КС этот порядок сохранил, добавив только новый срок для обращений по архивной стоимости.

Постановление КС действует с момента провозглашения и не требует пересматривать прежние дела. Значит, его применяют только к отношениям, которые возникли позже. Собственник пошел в суд в августе 2025 года — почти за год до решения КС, поэтому новые правила ему не помогут.

Определение по делу № 81-КАД26-3-К8 от 26 августа

Сообщение ВС НАУЧИЛ ПРИМЕНЯТЬ ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС ОБ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Департамент городского имущества Москвы обратился с иском к «Магазину Витамин». Чиновники взыскивали долг по договору аренды земельного участка. Департамент потребовал около 2 млн руб. арендной платы за период с 13 июля 2016 года по 30 сентября 2025-го и пени в размере около 226 000 руб. Основанием для начисления стало соглашение от 5 марта 2024 года. По этому документу компания вступила в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендную плату в этом соглашении установили с 13 июля 2016 года — даты постановки участка на кадастровый учет.

Суды первой и апелляционной инстанций полностью удовлетворили требования Департамента. Они решили, что подписание соглашения означает признание компанией долга за весь спорный период. А раз долг признан — срок исковой давности прервался и начал течь заново.

Что решил АС Московского округа

Суд округа с такой логикой не согласился. Кассация обратила внимание, что соглашение компания подписала не добровольно — ее обязал это сделать суд по иску того же Департамента в рамках дела № А40-134088/2023. В том деле компания активно возражала против условий соглашения, требовала исключить пункты о ретроспективном начислении арендной платы и ссылалась на пропуск срока исковой давности. Суды в том споре прямо указали: условие о ретроспективном действии договора «не может рассматриваться как признание арендатором долга».

Кассация также отметила, что обе стороны умолчали о существовании второго дела, и расценила это как недобросовестное процессуальное поведение.

Дело направлено на новое рассмотрение. Суду первой инстанции предстоит истолковать условия соглашения с учетом результатов предыдущего разбирательства, обсудить вопрос о применении исковой давности и заново определить состояние расчетов между сторонами.

Постановление № Ф05-12573/2026 от 8 сентября по делу № А40-232249/2025

Сообщение КАССАЦИЯ ВСТАЛА НА СТОРОНУ АРЕНДАТОРА В СПОРЕ О ПЛАТЕ ЗА МОСКОВСКУЮ ЗЕМЛЮ появились сначала на Land Law Firm.

Итоги и значение этого спора для практики обсудили в эфире «Вести FM» c управляющим партнером Land Law Firm Денисом Литвиновым.

Коротко о споре

Покупатель столичной квартиры обратился в суд с требованием к бывшей собственнице освободить жилое помещение. Ответчица предъявила встречный иск о признании сделки недействительной. Она заявила, что в период заключения договора страдала психическим расстройством. Диагноз она подтвердила еще в уголовном деле, на результаты которого и сослалась.

Суды поддержали ответчицу, но обязали ее вернуть полученные деньги.

Покупатель пожаловался в Верховный суд и нашел в нем поддержку (дело № 5-КГ26-69-К2). Гражданская коллегия напомнила: суду необходимо исследовать доказательства для определения действительной воли продавца на заключение договора, а не ограничиваться обстоятельствами, установленными в рамках уголовного дела.

Красные флаги сделки с квартирой

Денис Литвинов в эфире радиостанции подчеркнул, что решение проводит четкую границу между двумя разными обстоятельствами. Первое — наличие у продавца психического заболевания как диагноза. Второе — неспособность продавца в момент конкретной сделки осознавать значение своих действий. Для оспаривания сделки недостаточно сослаться только на диагноз, следует из позиции ВС — нужно доказать, что именно при заключении этого договора лицо не понимало, какую сделку заключает.

«Недостаточно в качестве доказательства представить заключение психиатрической экспертизы, которую провели в уголовном деле. Покупатель в уголовном деле не участвовал, поэтому он должен иметь возможность в гражданском процессе ставить свои вопросы эксперту, участвовать в выборе экспертной организации», — отметил Литвинов.

Денис признал, что ппоследствия оспаривания сделки для покупателя крайне тяжелые: он возвращает квартиру, а продавец обязан вернуть деньги. Ну а если денег у продавца уже нет, покупатель теряет и жилье, и средства. Именно поэтому юрист рекомендовал покупателям обращать внимание на «красные флаги» при заключении сделки:

• Во-первых, всегда общаться непосредственно с продавцом. Квартира, которую продают через посредников по доверенности, — это всегда повышенный риск. Нужно выяснять, почему продавец продает жилье, куда планирует переехать и как распорядится деньгами. Настораживать должны срочность, путаные объяснения, постоянные звонки третьим лицам и нежелание отвечать на вопросы.
• Во-вторых, обращать внимание на цену. Скидка в 5–10% за срочность — обычная рыночная ситуация. Но цена ниже аналогов на десятки процентов без убедительного объяснения — это сигнал, что сделку нужно проверять тщательнее, и повод запросить справки из психоневрологического диспансера.
• В-третьих, контролировать формат оплаты. Деньги должен получать именно продавец через прозрачные банковские инструменты — никаких ячеек и переводов на счета родственников. Банковский след позволит доказать, что продавец получил всю сумму.

Литвинов резюмировал: если покупатель выполнит эти рекомендации и сохранит подтверждающие документы, шансы на признание его добросовестным приобретателем значительно вырастут — даже если впоследствии сделку попытаются оспорить.

Сообщение «ВЕСТИ FM»: О ЗАЩИТЕ ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ ОТ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ появились сначала на Land Law Firm.

• Арендатор выкупает здание у государства — но под зданием нет сформированного земельного участка. Можно ли продать объект отдельно от земли, и кто заплатит за разницу в цене?
• Муниципалитет продал предпринимателю бывший кинотеатр, а тот сдал здание под магазин. Прокурор требует вернуть — но районный суд считает, что срок давности пропущен.
• Компания арендовала участок в центре Москвы на 49 лет под строительство, но так и не построила. Когда город ввел «нулевые» параметры застройки, арендодатель заявил, что договор прекратился, — при этом годами взыскивал арендную плату по тому же договору.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за июль в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ИЮЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Хронология событий

Помещение расположено на первом этаже жилого дома, построенного в рамках инвестиционного контракта 2002 года. Контракт предусматривал распределение площадей между городом Москвой, инвесторами и другими участниками. И у помещения оказалась сложная судьба.

• 2013 год. Инвестор третьей очереди строительства и «Рентель» заключили предварительный договор купли-продажи помещения. «Рентель» оплатило стоимость — 31,1 млн руб.
• 2015 год. АСГМ признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, на основании которого инвестор распоряжался нежилыми помещениями.
• Июль 2022 года. Суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности Москвы на помещение. ДГИ зарегистрировал право города.
• Декабрь 2022 года. ДГИ закрепил помещение за учреждением на праве оперативного управления, учреждение приняло его по акту и начало готовить капитальный ремонт.
• Май 2023 года. Суд по другому делу признал право собственности «Рентель» на то же помещение. Учреждение к участию в деле не привлекали.
• Ноябрь 2023 года. Росреестр зарегистрировал право «Рентель» и прекратил право города и право оперативного управления учреждения.
• Декабрь 2023 года. «Рентель» потребовал прекратить ремонтные работы и освободить помещение.
• Август 2024 года. «Рентель» продал помещение предпринимателю, тот оформил ипотеку и сдал помещение в аренду «Вкусвиллу» на семь лет.
• Декабрь 2024 года. Учреждение обратилось в суд с иском об истребовании помещения из чужого незаконного владения.

Позиция нижестоящих судов

Три инстанции отказали учреждению в иске. Истец не доказал право собственности города на помещение, а право оперативного управления производно от права публичной собственности. Раз суд признал право за «Рентель» и прекратил право города, учреждение утратило основания для иска.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия указала, что право оперативного управления относится к вещным правам и подлежит самостоятельной защите. Лицо с таким правом может истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суды не учли этого и формально отказали учреждению, сославшись на производность его права.

Учреждение не участвовало в деле о признании права «Рентель», вопрос об изъятии помещения из его фактического владения суд не рассматривал, добросовестность приобретения не проверял. Сам «Рентель» в обращении от декабря 2023 года ссылался на нахождение помещения во владении других лиц и с виндикационным иском к учреждению не обращался. Поэтому спор о признании права за «Рентель» не создает безусловной преюдиции.

ВС обратил внимание на противоречия между судебными актами по разным делам. Суд в 2015 году признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту — то самое, на которое опирался суд, признавая право «Рентель». Но право собственности инвестора на помещение в реестре не регистрировали, а первая запись в ЕГРН содержит сведения о праве города.

Суды также не оценили добросовестность фактического владения «Рентель» — не только несение расходов на содержание, но и уплату налогов на имущество и прибыль. Кроме того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что собственник помещения сменился, а «Вкусвилл» расторг договор аренды. Без установления фактических владельцев разрешить спор невозможно.

Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС26-5381 от 3 сентября по делу № А40-303932/2024

Сообщение ВС ОБЪЯСНИЛ, КОГДА У МОСКВЫ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ИСТРЕБОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

В 1993 году администрация сельсовета в Адлерском районе Сочи предоставила гражданину земельный участок площадью 0,6 га для ведения личного подсобного хозяйства. Участок представлял собой пастбища. После смерти первоначального владельца наследники оформили право общей долевой собственности на надел площадью 6000 кв. м и поставили его на кадастровый учет с категорией «земли населенных пунктов».

Участок дважды сменил собственника по договорам купли-продажи. Последний покупатель — предприниматель — приобрел долю в 2021 году за 33 млн руб. и по соглашению с сособственником разделил исходный надел на шесть самостоятельных участков. Пять из них общей площадью 2400 кв. м он зарегистрировал за собой.

Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности предпринимателя отсутствующим. По мнению прокуратуры, участки незаконно сформировали в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка — на землях федеральной собственности.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали в иске. Они опирались на заключение «Рослесинфорга», согласно которому спорные участки никогда не пересекали границы лесничества. На всех планах лесонасаждений начиная с 1964 года территорию обозначали как совхозные земли. Суды также применили исковую давность.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия не согласилась с выводами нижестоящих судов и отменила все три судебных акта.

ВС указал, что суды положили в основу решения внесудебное заключение ответчика и не оценили его наравне с другими доказательствами. Суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы из-за отсутствия плана лесонасаждений 1997 года, но даже не попробовал истребовать документ самостоятельно. Прокурор пояснял, что материалы лесоустройства изъяли в рамках уголовного дела. Суд мог назначить экспертизу с использованием планов иных лет, но не рассмотрел такую возможность.

Коллегия сослалась на постановление КС по «делу сочинских садоводов». Из него следует: нахождение участка в границах ООПТ федерального значения исключает частную собственность на него. Но суд при удовлетворении такого иска обязан одновременно возложить на орган публичной власти обязанность компенсировать добросовестному собственнику утрату прав — предоставить аналогичный участок или выплатить денежную компенсацию.

ВС направил дело на новое рассмотрение и обязал суд назначить судебную землеустроительную экспертизу, установить, входил ли исходный участок в границы Сочинского национального парка, и с учетом «очевидной добросовестности» ответчика одновременно решить вопрос о компенсации.

Определение № 308-ЭС26-3850 от 1 сентября по делу № А32-62581/2022

Сообщение ВС УТОЧНИЛ ПРАВИЛА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ В ГРАНИЦАХ НАЦПАРКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Администрация города Кирова и строительная компания заключили договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. По его условиям компания обязалась подготовить документацию для изменения генерального плана и правил землепользования и застройки, а администрация — организовать процедуру внесения этих изменений.

Компания предложила сменить функциональную зону участков — с общественной застройки на зону многоэтажных жилых домов. Администрация согласилась при условии подтверждения бюджетного финансирования транспортной инфраструктуры. Проект прошел публичные слушания — граждане в них не участвовали, замечаний не поступило.

На заседании городской Думы депутаты проголосовали против изменений: из 30 присутствовавших «за» высказался один, «против» — 24, воздержались пятеро. Проект отклонили.

Что решили суды

Компания оспорила решение Думы в суде. Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Суды указали на дискреционный характер полномочий представительного органа: депутаты приняли решение коллегиально, при наличии кворума и по существу — они не согласились с изменением функциональной зоны.

Шестой кассационный суд отменил эти акты и удовлетворил иск. Кассация посчитала, что Дума не учла отношения, сложившиеся между администрацией и компанией в рамках договора о КРТ, и что отказ нарушает принципы правовой определенности.

Что решил ВС

Верховный суд с выводами кассации не согласился. Админколлегия разграничила виды комплексного развития территории. Договор о КРТ по инициативе правообладателя — самостоятельный инструмент, а не разновидность решения о комплексном развитии. Закон не предусматривает включение в такой договор условия об изменении генерального плана.

ВС обратил внимание на последовательность действий: сначала стороны утверждают проект планировки территории, и только после этого решают вопрос об изменении генплана. В спорном случае проект планировки так и не утвердили. А значит, оснований для внесения изменений в генплан еще не возникло.

Коллегия также защитила дискреционные полномочия представительного органа. Депутаты приняли решение после обсуждения, выслушав позиции администрации, компании и прокуратуры. Прокуратура, в частности, указывала на несоблюдение расчетных показателей обеспеченности микрорайона социальной и спортивной инфраструктурой. Вопрос финансирования транспортных объектов — обязательное условие при заключении договора — также остался неурегулированным.

ВС подчеркнул: градостроительное законодательство не обязывает представительный орган принимать исключительно положительное решение по изменению документов планирования. Депутаты связаны Конституцией и своей совестью — принцип свободного мандата исключает принуждение к определенному голосованию. При этом права компании на владение и пользование земельными участками решение Думы не затронуло.

Коллегия отменила кассационное определение и оставила в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Определение ВС № 10-КАД26-1-К6 от 12 августа

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДТВЕРДИЛ ПРАВО ГОРОДСКОЙ ДУМЫ ОТКЛОНИТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В ГЕНПЛАН ПРИ КРТ появились сначала на Land Law Firm.