В том, как складывается практика по подобным спорам, помогла разобраться старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова — ее комментарий приводит «Коммерсант».

История спора

В декабре 2024 года глава КФХ Александр Гуров попросил администрацию Большесолдатского района Курской области сдать ему в аренду без торгов участок площадью 24 га. Фермер планировал выращивать на нем продукцию для импортозамещения. Основанием послужила антисанкционная мера правительства: в 2022–2024 годах она позволяла получать государственную и муниципальную землю под такие цели без аукциона. Заявление Гуров подал 20 декабря.

Ответ пришел 20 января 2025 года. Администрация признала, что закон позволяет заключить договор без торгов. Но чиновники предложили вернуться к вопросу после отмены режима КТО. Фермер счел такое решение незаконным отказом и обратился в суд.

Первая инстанция поддержала Гурова и обязала администрацию в течение 14 дней заключить договор аренды. Суд учел, что участок уже сформировали и поставили на кадастровый учет. Других претендентов на землю не было, а запретов на въезд и иных ограничений для работы фермера никто не вводил.

Решение обжаловали третье лицо — компания «Курск-Агро» — и прокуратура Курской области. Апелляция отменила его и отказала фермеру. Программа перестала действовать с 1 января 2025 года, а значит, решение суда нельзя исполнить. Окружной суд с этим согласился.

Гуров дошел до ВС. Он ссылается на разъяснение Пленума: истечение срока нормативного акта само по себе не мешает восстановить нарушенное право, если закон не запрещает заявленную деятельность на этой территории.

Заседание по делу № А35-2590/2025 состоится 11 ноября.

Когда у фермера возникло право на землю

Льготная программа упрощала производителям доступ к земле — им не приходилось участвовать в аукционе, напоминает Русскова. Так государство рассчитывало ускорить запуск проектов и нарастить выпуск нужной продукции. В отдельных регионах механизм помог предоставить сотни участков. Сколько человек получили землю по всей стране и сколько из них запустили производство, по открытым данным установить нельзя.

Окончание программы во время спора само по себе не мешает признать отказ незаконным, считает Анастасия. Ссылку фермера на разъяснения Пленума ВС она считает обоснованной: при оспаривании ненормативных актов суд применяет нормы, которые действовали в момент возникновения правоотношения. Значит, последующие изменения регулирования, как правило, не должны препятствовать восстановлению права.

«Спорным остается момент возникновения защищаемого права: достаточно ли подачи соответствующего требованиям заявления до окончания программы либо необходимо было завершить предоставление участка в период ее действия», — подчеркивает Русскова.

Ориентир дает прежняя практика ВС, продолжает эксперт LLF. Так, еще в 2018 году в деле № А43-36290/2016 ВС указал, что правоотношения по предоставлению участка возникают с подачей заявления. Тот спор касался другого основания получения земли, но сформулированный подход представляет интерес и для дела Гурова, считает Анастасия. «В случае применения к комментируемому делу аналогичного подхода факт получения от администрации соответствующего ответа после окончания действия специальной программы сам по себе не должен лишать заявителя возможности восстановить нарушенное право.», — говорит Русскова.

Впрочем, даже победа в споре не всегда позволит обязать администрацию выдать участок. В свежем обзоре практики ВС указал: если в ходе процесса появится нормативный акт, который исключает использование земли в заявленных целях, предоставить ее нельзя. Например, такое случается при изменении градостроительного регулирования.

Сообщение КОММЕРСАНТ: МОЖНО ЛИ ПОЛУЧИТЬ ЗЕМЛЮ ПО ИСТЕКШЕЙ ПРОГРАММЕ появились сначала на Land Law Firm.

Мы уже рассказывали о проекте и приводили мнение советника Land Law Firm Алены Дурневой для публикации «Ведомостей».

Теперь эксперты LLF обсудили тему в эфире двух радиостанций.

Почему земля пустует

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов в комментарии «Серебряному дождю» заметил, что одного снятия ипотеки как защитного барьера мало. К проблеме заброшенных сельхозземель, по его мнению, нужно подходить шире.

Юрист обращает внимание, что земля пустует по разным причинам. Бывает, что собственник разово вложился в участок как в инвестактив и больше ничего с ним не делает. Но есть и ситуации, когда использовать землю просто не получится.

«Есть ситуации, при которых использование невозможно — отсутствуют коммуникации, которые позволили бы использовать какой-то экономический механизм сельхозпроизводителем. Полагаю, что законопроект должен эти ситуации учитывать более неформально», — считает Денис.

Как доказать неиспользование

Советник Land Law Firm Алена Дурнева в эфире «Коммерсант FM» напомнила, что закон давно позволяет изымать неиспользуемые сельхозземли. Основание — собственник три года и дольше не использует участок по назначению.

Процедура при этом сложная, и юрист считает это оправданным, ведь речь идет о принудительном лишении собственности. Сначала уполномоченные органы выявляют и подтверждают нарушение, выдают предписание и дают собственнику время его устранить. Обратиться в суд они могут только после этого.

По словам Дурневой, доказать неиспользование земли непросто. Недавно появились специальные критерии — например, зарастание значительной части участка сорняками или кустарником. Но отсутствие посевов само по себе еще не говорит о нарушении. Землю могут временно не засеивать в рамках сельхозцикла, а иногда обрабатывать ее объективно невозможно. Собственники нередко покупают участки как инвестицию — без инфраструктуры, финансирования или экономического смысла их обрабатывать.

Сама ипотека изъятию не мешает, поясняет юрист. Сложности возникают при продаже участка новому владельцу: по общему правилу залог сохраняется при смене собственника. Законопроект решает эту проблему — ипотека прекратится, а деньги от продажи пойдут на погашение долга.

По конструкции механизм близок к изъятию недвижимости для государственных или муниципальных нужд, подчеркивает эксперт LLF.

Что изменится для банков и заемщиков

Для банков новые правила означают дополнительные риски. Дурнева считает, что они начнут строже оценивать сельхозучастки как залог, особенно при признаках неиспользования. Отказа от такого кредитования она не ожидает. Вероятнее, банки усилят контроль за заложенной землей и ужесточат условия договоров. Например, обяжут собственника регулярно подтверждать целевое использование участка или сообщать о нарушениях.

При этом банк не обязательно потребует сразу вернуть весь остаток долга. Он может предложить заемщику другое имущество в залог, поручительство или новые условия кредита. Поэтому многое зависит от того, насколько банк готов пойти навстречу. Но закон позволяет потребовать досрочного возврата кредита при утрате обеспечения, если договор не устанавливает иное.

«В определенных ситуациях собственник действительно рискует не только лишиться участка и дохода от его использования, но и столкнуться с необходимостью досрочного погашения задолженности», — предупреждает Дурнева.

Сообщение «КОММЕРСАНТ FM» И «СЕРЕБРЯНЫЙ ДОЖДЬ»: ЧТО ГРОЗИТ ВЛАДЕЛЬЦАМ ЗАЛОЖЕННЫХ СЕЛЬХОЗЗЕМЕЛЬ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас суд может изъять сельхозучасток, если собственник три года и дольше не использует его по назначению или нарушает закон. Но если земля в залоге, ипотека сохраняется и после продажи с торгов. Покупателей такие участки не привлекают, суды отклоняют иски об изъятии, и земля годами зарастает.

Законопроект предлагает прекращать ипотеку одновременно с изъятием. Деньги от продажи участка получит залогодержатель, а разницу сверх долга — бывший собственник.

Если закон примут, он вступит в силу 1 марта 2027 года.

Комментарий юриста

Поправки для издания прокомментировала советник Land Law Firm Алена Дурнева. Она напоминает, что первая редакция законопроекта серьезно ограничивала права собственников. Передавать сельхозземлю в ипотеку разрешали только сельхозпроизводителям, а также компаниям и ИП, которые перерабатывают сельхозпродукцию.

По словам юриста, такие ограничения задели бы и добросовестных владельцев. Например, собственник может сдавать землю в аренду фермеру, который ее добросовестно обрабатывает. Такой владелец потерял бы право заложить участок. Это создало бы неравные условия и снизило бы инвестиционную привлекательность сельхозземель.

Позже авторы переработали концепцию и убрали ограничения на ипотеку. Дурнева отмечает, что новый механизм близок к порядку прекращения ипотеки при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В целом юрист считает такое регулирование обоснованным. Но банкам придется внимательнее следить за землей, которую они принимают в залог. В договорах они могут обязать собственника подтверждать целевое использование участка, сообщать о нарушениях и при необходимости предоставлять дополнительное обеспечение. Такие условия помогут вовремя заметить риск изъятия, подчеркивает эксперт.

При этом Алена сомневается, что закон сам по себе заметно увеличит площадь сельхозземель в обороте. Главная сложность связана с процедурой изъятия: нужно выявить нарушения, выдать предписания, дать собственнику время их устранить и пройти суд. Процедура сложная, но это оправданно — принудительное прекращение права собственности должно оставаться крайней мерой, говорит Дурнева.

Реальный эффект, по ее мнению, зависит прежде всего от активности уполномоченных органов. «Для вовлечения земли в сельскохозяйственное производство необязательно доводить дело до изъятия: само получение предписания и реальная перспектива утраты участка могут побудить собственника устранить нарушения и начать использовать землю по назначению», — заключила советник LLF.

Законопроект № 1150237-8

Сообщение «ВЕДОМОСТИ»: ПРО ИПОТЕКУ НА ПУСТУЮЩЕЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.

Приводим комментарий нашего эксперта полностью.

Что предусматривает концепция

В начале сентября председатель ВС Игорь Краснов утвердил Концепцию внедрения искусственного интеллекта в судопроизводство. Документ охватывает период до 2030 года. Доступ к ИИ-помощникам во всех судах должен появиться ко второму кварталу 2027-го, а к 2030 году сервисами будут пользоваться более 95% судей. Нейросети возьмут на себя проверку поступающих документов, протоколирование заседаний, поиск практики, анализ доказательств и подготовку проектов решений.

Ключевым положением концепции Дурнева считает вспомогательную роль ИИ: окончательное решение всегда остается за судьей. По ее словам, это принципиально, ведь ИИ будет сопровождать дело практически на всех этапах — от проверки подсудности до подготовки судебного акта.

Что получат юристы

Эксперт выделяет инструменты, которые практикующие юристы заметят первыми: автоматическую проверку комплектности документов, хронологию дела, резюме позиций сторон, интеллектуальный поиск практики и протоколирование. Они помогут сократить число формальных ошибок и упростят работу с объемными делами. У судьи освободится время для действительно спорных вопросов.

Положительно Дурнева оценивает и механизмы контроля: ссылки на документы-источники, фиксацию взаимодействия с ИИ, возможность аудита, поэтапное пилотирование и обучение судей.

Где ИИ может ошибиться

Самой чувствительной областью Алена называет анализ доказательств. ИИ может эффективно находить расхождения в датах, суммах или формулировках. Но найти текстовое противоречие еще не значит правильно оценить его юридическое значение, подчеркивает Дурнева. Система может не учесть контекст документа, распределение бремени доказывания или допустимость доказательства.

Ошибки возможны и при автоматическом протоколировании — особенно при одновременных репликах, плохой связи, профессиональных терминах и фамилиях. Протокол имеет процессуальное значение, поэтому эксперт предлагает закрепить обязательную проверку текста человеком и понятный порядок подачи замечаний.

Еще один риск — эффект автоматизации: человек склонен доверять системе, которая регулярно выдает убедительные ответы. Дурнева обращает внимание на заложенное в концепции требование мотивировать отклонение от рекомендации ИИ. Судья обосновывает акт законом и доказательствами, и ему не стоит отдельно оправдывать несогласие с алгоритмом, считает она. Концепция уже закрепляет право стороны знать о применении ИИ и оспаривать его выводы. Эксперт считает важным наполнить эти гарантии конкретным содержанием: когда участника уведомляют об использовании ИИ, какие результаты доступны сторонам и как указать на ошибку системы.

ИИ может и замедлить процесс. Похожие споры часто различаются деталями, которые определяют итог: датами возникновения правоотношений, применимой редакцией закона, процессуальным поведением сторон. Если система выдаст много условно подходящей практики, ее проверка займет больше времени, чем обычный поиск. Поэтому время работы ИИ нужно считать вместе с проверкой, напоминает Дурнева. Амбициозные показатели концепции, по ее мнению, достижимы только при качественной цифровизации материалов дел, стабильной инфраструктуре и полноценном человеческом контроле.

Опыт других стран

Эксперт отмечает, что за рубежом суды пока используют ИИ как вспомогательный инструмент. Система Victor Федерального верховного суда Бразилии сортирует жалобы и классифицирует дела. В Сингапуре ИИ расшифровывает заседания, переводит документы и готовит краткое содержание материалов.

Но практика выявила и риски. В американском деле State v. Loomis суд при назначении наказания учитывал оценку риска рецидива от системы COMPAS, алгоритм которой разработчик не раскрыл. А в 2026 году бразильский Superior Tribunal de Justiça обнаружил в жалобе скрытую команду для ИИ — истолковать документ в пользу защиты. Чем сильнее система влияет на решение, тем строже должны быть требования к проверяемости ее выводов и защите от вмешательства, говорит Дурнева.

«Я бы оценивала Концепцию с осторожным оптимизмом», — подводит итог Алена. По ее словам, ИИ действительно может повысить скорость и качество судопроизводства, если вспомогательную роль технологии подкрепят процессуальные гарантии, независимое тестирование и реальное право сторон оспорить результат работы системы.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ИИ ИЗМЕНИТ РАБОТУ СУДОВ появились сначала на Land Law Firm.

Под проверку прежде всего попадут частные дома, дачи, мансарды, гаражи и хозпостройки. У Роскадастра появится и собственный экономический стимул — половина налоговых доначислений за выявленные расхождения.

По словам Литвинова, в жилом сегменте внимание сосредоточится на незарегистрированных загородных домах. «Это те самые наши пресловутые жилые дачные домики, их принудительная регистрация», — говорит эксперт. Второй крупный пласт — коммерческая недвижимость. Там больше неучтенной площади, а с учетом кадастровой стоимости выше и сумма несобранных налогов.

Литвинов обращает внимание, что инспекторы применяют аэрофотосъемку, особенно в крупных населенных пунктах. Кроме того, они вправе проводить плановые и внеплановые проверки и сопоставлять фактическое состояние объекта с документацией.

Квартиры с перепланировкой тоже могут привлечь внимание Роскадастра — особенно если площадь объекта выросла. Но массовых визитов инспекторов собственникам квартир ждать не стоит, считает эксперт. «Такое возможно только если, например, кто-то пожалуется на соседа. Но даже по наводке далеко не факт, что инспектор действительно займется вашей собственностью. В России количество объектов, подлежащих проверке, достаточно велико и без квартир», — подчеркивает Литвинов.

При этом выявленное расхождение еще не означает автоматического доначисления — собственник может его оспорить. Попасть в жилое помещение без согласия жильцов инспекторы могут только по решению суда и в случаях, которые предусматривает закон.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ FM: О ПРОВЕРКАХ НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПОСТРОЕК появились сначала на Land Law Firm.

Итоги и значение этого спора для практики обсудили в эфире «Вести FM» c управляющим партнером Land Law Firm Денисом Литвиновым.

Коротко о споре

Покупатель столичной квартиры обратился в суд с требованием к бывшей собственнице освободить жилое помещение. Ответчица предъявила встречный иск о признании сделки недействительной. Она заявила, что в период заключения договора страдала психическим расстройством. Диагноз она подтвердила еще в уголовном деле, на результаты которого и сослалась.

Суды поддержали ответчицу, но обязали ее вернуть полученные деньги.

Покупатель пожаловался в Верховный суд и нашел в нем поддержку (дело № 5-КГ26-69-К2). Гражданская коллегия напомнила: суду необходимо исследовать доказательства для определения действительной воли продавца на заключение договора, а не ограничиваться обстоятельствами, установленными в рамках уголовного дела.

Красные флаги сделки с квартирой

Денис Литвинов в эфире радиостанции подчеркнул, что решение проводит четкую границу между двумя разными обстоятельствами. Первое — наличие у продавца психического заболевания как диагноза. Второе — неспособность продавца в момент конкретной сделки осознавать значение своих действий. Для оспаривания сделки недостаточно сослаться только на диагноз, следует из позиции ВС — нужно доказать, что именно при заключении этого договора лицо не понимало, какую сделку заключает.

«Недостаточно в качестве доказательства представить заключение психиатрической экспертизы, которую провели в уголовном деле. Покупатель в уголовном деле не участвовал, поэтому он должен иметь возможность в гражданском процессе ставить свои вопросы эксперту, участвовать в выборе экспертной организации», — отметил Литвинов.

Денис признал, что ппоследствия оспаривания сделки для покупателя крайне тяжелые: он возвращает квартиру, а продавец обязан вернуть деньги. Ну а если денег у продавца уже нет, покупатель теряет и жилье, и средства. Именно поэтому юрист рекомендовал покупателям обращать внимание на «красные флаги» при заключении сделки:

• Во-первых, всегда общаться непосредственно с продавцом. Квартира, которую продают через посредников по доверенности, — это всегда повышенный риск. Нужно выяснять, почему продавец продает жилье, куда планирует переехать и как распорядится деньгами. Настораживать должны срочность, путаные объяснения, постоянные звонки третьим лицам и нежелание отвечать на вопросы.
• Во-вторых, обращать внимание на цену. Скидка в 5–10% за срочность — обычная рыночная ситуация. Но цена ниже аналогов на десятки процентов без убедительного объяснения — это сигнал, что сделку нужно проверять тщательнее, и повод запросить справки из психоневрологического диспансера.
• В-третьих, контролировать формат оплаты. Деньги должен получать именно продавец через прозрачные банковские инструменты — никаких ячеек и переводов на счета родственников. Банковский след позволит доказать, что продавец получил всю сумму.

Литвинов резюмировал: если покупатель выполнит эти рекомендации и сохранит подтверждающие документы, шансы на признание его добросовестным приобретателем значительно вырастут — даже если впоследствии сделку попытаются оспорить.

Сообщение «ВЕСТИ FM»: О ЗАЩИТЕ ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ ОТ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ появились сначала на Land Law Firm.

Новые правила пересмотра кадастровой стоимости

Росреестр подготовил поправки о порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.

Сейчас собственники могут оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной, и скорректировать налог на имущество. Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты рыночной оценки. В июле Конституционный суд признал такой подход неразумным (мы рассказывали о позиции суда здесь).

Поправки предлагают: актуальные сведения по-прежнему можно оспорить в течение шести месяцев, а для пересмотра архивной стоимости срок увеличат до трех лет с момента внесения сведений в ЕГРН. Если архивную кадастровую стоимость установят в размере рыночной, перерасчет налогов возможен с 1 января года, на который провели рыночную оценку.

Бабушкина отмечает: внесение в ЕГРН результатов новой кадастровой оценки больше не должно само по себе исключать возможность пересмотра прежней стоимости. По ее словам, поправки повышают защищенность собственников и позволяют исправить последствия завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.

«Законопроект одновременно решает две задачи: обеспечивает сопоставимость актуальной кадастровой и рыночной стоимости и позволяет пересматривать архивные сведения, которые продолжают влиять на имущественные обязанности», — говорит Софья.

Изъятие земли у бизнеса под госнужды

С начала года владелец сервиса «Милти» Олег Савцов получил 22 иска от компании «ВСМ Две столицы». Истец требует изъять земельные участки общей площадью 4,9 гектара для строительства высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Сейчас на спорных участках «Милти Агро» выращивает овощи. Истец также просит установить размер возмещения: например, за участок площадью 2466 кв. м компенсацию оценили в 97 219 руб. (дело № А66-12861/2026).

Сейчас спор находится в первой инстанции, ближайшее заседание назначено на 1 октября.

Алена Дурнева отмечает: по ст. 56.8 Земельного кодекса возмещение включает не только рыночную стоимость участка, но и убытки, в том числе упущенную выгоду. Эксперт напомнила: подготовленный истцом отчет об оценке обладает презумпцией экономической обоснованности, но ее можно опровергнуть. Это следует из недавнего постановления Конституционного суда (о котором мы тоже рассказывали). Собственник вправе доказывать иной размер возмещения, например посредством судебной экспертизы, объяснила юрист LLF.

Жилые дома можно сдавать как гостевые без особых разрешений

Собственники участка в Анапе построили дом и стали сдавать его в аренду. Администрация города решила, что владельцы используют землю не по назначению, потому что вид разрешенного использования не предполагал эксплуатацию дома как гостевого. Муниципалитет потребовал запретить коммерческое использование объекта, указав на ущерб окружающей среде и нарушение публичных интересов.

Первая инстанция отказала в иске, но апелляция и кассация встали на сторону администрации.

Верховный суд разъяснил: закон не предусматривает специального порядка ввода гостевого дома в эксплуатацию. Первая инстанция назначила экспертизу и установила, что объект соответствует градостроительным, противопожарным и иным нормам. Но апелляция безосновательно отвергла выводы эксперта. Отдельно ГК ВС указала: администрация узнала о коммерческом использовании еще в 2014–2015 годах, но апелляция проигнорировала довод ответчиков о пропуске срока давности (дело № 18-КГ26-78-К4).

Бабушкина поясняет: само по себе коммерческое использование жилого дома для временного размещения граждан — не основание для запрета эксплуатации.

«Позиция ВС ограничивает возможность запрета эксплуатации недвижимости исключительно по формальным основаниям. Публичному органу необходимо доказать не только несоответствие документации или заявленного ВРИ фактическому использованию, но и наличие предусмотренных законом оснований для вмешательства в право собственности», — подчеркивает Бабушкина.

Сообщение ПРАВО.RU: ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ И ГОСТЕВЫЕ ДОМА появились сначала на Land Law Firm.

По его словам, по мере роста числа проектов КРТ вопрос размера возмещения превращается в один из ключевых конфликтов между правообладателями и городом или иным инициатором изъятия. При этом собственникам важно понимать принципиальное различие между обычной оценкой недвижимости и определением юридически обоснованного размера возмещения.

Оценка и возмещение — не одно и то же

Стандартный запрос на оценку недвижимости предполагает определение рыночной стоимости здания и земельного участка. При изъятии задача принципиально иная: оценщик определяет размер компенсации, которая поставит собственника в экономически максимально близкое положение к тому, в котором он находился бы без изъятия, подчеркивает Литвинов.

Поэтому собственник получает не просто рыночную стоимость объекта на определенную дату. Расчет охватывает весь состав потерь: убытки от прекращения права, невозможность продолжения деятельности, затраты на перенос бизнеса и иные последствия изъятия.

Разрыв между ценой и ценностью

Особое значение Литвинов придает методологии оценки. При реализации проектов КРТ нередко возникает существенный разрыв между формальной рыночной стоимостью объекта и его экономической ценностью для собственника. Действующий бизнес может генерировать доход, значительно превышающий доходность, которую дает стандартный подход к оценке самого здания или участка. Поэтому при подготовке позиции собственника необходимо анализировать не только сопоставимые сделки и характеристики недвижимости, но и экономические последствия изъятия, отмечает эксперт.

Отдельная методологическая проблема — перенос подхода к оценке обычной рыночной сделки на ситуацию принудительного изъятия. В обычной сделке собственник может отказаться от продажи, выбрать другой момент для реализации актива, самостоятельно определить условия. При изъятии такой возможности нет — а значит, экономические последствия принудительного прекращения права требуют отдельного анализа.

Досудебная оценка не гарантирует сумму возмещения

Наиболее чувствительной Литвинов назвал ситуацию с объектами, имеющими инвестиционный или девелоперский потенциал. Здесь встает вопрос: должна ли и в какой степени учитываться экономическая ценность возможности использования участка в соответствии с его градостроительными характеристиками.

Не следует относиться к досудебному отчету оценщика как к праву на указанную в нем сумму, говорит Литвинов. Окончательную цифру при отсутствии соглашения определит только суд. Ценность досудебной оценки в другом — она позволяет заранее выявить и документировать спорные места, определить, какие составляющие компенсации можно обосновать документально и защищать в переговорах или суде.

Сообщение CRE: КАК ОЦЕНИВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ ИЗЪЯТИИ В РАМКАХ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

С 10 августа действуют обновленные рекомендации ведомства, которые заменили правила Минэкономразвития 2019 года. Росреестр сохранил основной принцип: плата представляет собой разницу между рыночной стоимостью участка до и после установления сервитута. При этом документ существенно расширил перечень обстоятельств, которые оценщик должен учитывать при определении реального воздействия обременения на участок.

Подробный разбор новых правил читайте в нашем материале.

Что все это значит

Софья обращает внимание: Росреестр не перешел к фиксированной формуле расчета. Ведомство закрепило развернутый перечень факторов, которые необходимо анализировать при определении платы. Степень обременения теперь оценивают с учетом возможности использования всего земельного участка, подчеркивает юрист.

Это имеет существенное практическое значение, продолжает. Небольшая по площади зона сервитута способна ограничить использование всего участка — например, если через нее проходит транспортная инфраструктура или инженерная сеть. Механический расчет по соотношению площадей в таком случае не отражает реального экономического ущерба правообладателя.

Среди других важных новелл юрист выделяет привязку оценки к актуальному состоянию имущества — стоимость определяют на дату, которая предшествует направлению соглашения не более чем на 30 дней. Отдельное внимание документ уделяет неотделимым улучшениям: если обладатель сервитута создает объекты, которые остаются у правообладателя земли, их стоимость уменьшает размер платы.

«Основное значение нового регулирования — в повышении требований к обоснованию размера платы. Формально определить площадь обременяемой части участка теперь недостаточно. Размер компенсации должен быть обоснован с учетом совокупности обстоятельств, характеризующих последствия установления сервитута для конкретного правообладателя», — говорит Бабушкина.

Полный разбор новых правил и комментарий Софьи Бабушкиной читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: О НОВЫХ ПРАВИЛАХ ПОДСЧЕТА СТОИМОСТИ ПУБЛИЧНОГО СЕРВИТУТА появились сначала на Land Law Firm.

В чем проблема

В июне законодатель распространил на памятники общий градостроительный регламент, разрешил вести содержание и капремонт по общим правилам и расширил перечень работ, которые проводят по уведомлению — без проектной документации. Целью называли устранение избыточных требований: в прежней редакции они противоречили друг другу, и памятник разрушался, пока собственник согласовывал спасательные меры.

Подробнее о поправках мы рассказывали здесь.

Подписанты письма считают, что послабления дали обратный эффект. В пресс-службе Минкульта отвечают, что задачу проанализировать законодательство и снять административные барьеры поставил президент в 2024 году, а упрощение процедур не идет в ущерб самим объектам.

Мнение эксперта

Прежний порядок был строже и потому благоприятнее для сохранения памятников, отмечает юрист Land Law Firm Дарья Плотникова. Раньше любые работы считались мероприятиями по сохранению объекта: проект проходил историко-культурную экспертизу, а подрядчик подтверждал специальные разрешения и компетенцию.

Плотникова напоминает, что риски причинения вреда памятникам растут при любом ослаблении охранного режима. Но новеллы, по ее оценке, повысят инвестиционную привлекательность таких зданий: для текущего ремонта больше не нужен подрядчик с открытым листом Минкультуры. Собственники станут тратить меньше времени и ресурсов на поддержание технического состояния объекта, а согласование получать только под сложные реставрационные работы.

Шансы профессионального сообщества добиться отката юрист оценивает сдержанно. Требований к использованию и содержанию памятников закон сохранил много, поэтому существенного снижения уровня охраны Плотникова не видит.

«Учитывая тенденцию по созданию условий для интеграции ОКН в городскую среду и стремление к их современному использованию, в том числе в коммерческих целях, законодатель скорее всего не изменит своего подхода по ослаблению охранных требований», — прогнозирует она.

Сообщение КОММЕРСАНТ: ЧТО ИЗМЕНИЛИ ПОСЛАБЛЕНИЯ В ОХРАНЕ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Районная администрация в Брянской области в 2001 году передала собственнице участок площадью 23 000 кв. метров для личного подсобного хозяйства. К постановлению приложили план расположения земли, но координаты в ЕГРН не внесли. В 2022-м собственница заказала межевание и обнаружила наложение на земли двух соседей. Те купили свои участки позже, но границы уже зафиксировали в реестре. Собственница потребовала исключить эти сведения из ЕГРН, соседи подали встречный иск о признании права в реестровых границах по приобретательной давности.

Райсуд назначил экспертизу, определил расположение участка истицы по старым планам и подтвердил наложение. Он удовлетворил иск и отказал во встречном требовании. Апелляция решение отменила: границы участка истицы не определены ни в реестре, ни на местности, а эксперт установил их с недопустимой погрешностью. Первый КСОЮ оставил этот вывод в силе.

Гражданская коллегия ВС напомнила, что границы земли определяют прежде всего по документам, которыми фиксировали ее местоположение при образовании. Участок истицы обозначен и на плане 2001 года, и на более поздних планах соседних земель, а экспертиза подтвердила пересечение. Апелляция эти обстоятельства проигнорировала, поэтому ВС вернул спор в Брянский областной суд (дело № 83-КГ26-5-К1).

Позиция эксперта

Откладывать уточнение границ нельзя, предупреждает Денисова. Если координат участка нет в ЕГРН, собственнику стоит запросить сведения о соседних участках, проверить пересечения и согласовать границы с правообладателями в предусмотренном законом порядке.

Отдельно эксперт советует сохранять документы, которые связаны с возникновением права на землю. К ним относятся постановления органов власти, планы-приложения, схемы, землеустроительное дело, старые кадастровые и технические документы. В случае разногласий с соседями такие документы могут стать основным способом доказать первоначальное местоположение земли.

Также собеседники издания рекомендуют сопоставить предложенное кадастровым инженером местоположение участка с документами о предоставлении земли, старыми планами и схемами, а также с реальными границами землепользования. Если документов нет на руках, их можно получить в государственном фонде данных землеустройства или в архиве. Проверять границы стоит и до покупки участка, и в процессе использования, независимо от даты постановки на кадастровый учет. Юристы советуют отслеживать кадастровые работы соседей и извещения о согласовании границ, а возражения подавать письменно и с мотивировкой.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ОТСТОЯТЬ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА, КООРДИНАТ КОТОРОГО НЕТ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Заявление касается только «актуальных» сведений ЕГРН. Законопроект сохраняет этот срок и вводит специальный п. 7.1 для архивной стоимости: обратиться можно в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.

Две стоимости — два режима доступа

Новизна в том, что шестимесячное ограничение встраивают в более сложную систему, отмечает Бабушкина. Срок привязывают к периоду применения актуальных сведений и одновременно создают отдельный механизм для ранее действовавшей стоимости. Логика Росреестра понятна: отчет об оценке отражает состояние объекта и рынка на конкретную дату, и чем больше разрыв между оценкой и обращением, тем выше риск, что сведения устарели.

Главный юридический вопрос юрист формулирует так: может ли обеспечение актуальности отчета оправдывать прекращение права на пересмотр кадастровой стоимости только из-за истечения шести месяцев. Для актуальной стоимости срок имеет рациональное основание — государство вправе требовать свежих исходных данных. Но и здесь Бабушкина видит подмену понятий:

«Шестимесячный срок должен рассматриваться именно как требование к актуальности отчета, а не как самостоятельное ограничение права на защиту нарушенного имущественного интереса. Если отчет устарел, закономерным последствием должно быть требование представить новый отчет либо провести новую оценку, но не обязательно полное прекращение возможности добиться корректной налоговой базы».

Риск для архивной стоимости

Появление п. 7.1 юрист оценивает как концептуально верное решение: утрата стоимостью статуса актуальной не означает утрату ее правового значения. Такая стоимость продолжает работать при расчете налога за прошлые периоды.

Но именно эту часть Бабушкина предлагает оценивать с учетом позиции КС, изложенной в постановлении от 14 июля 2026 года № 48-П. Суд указал: применительно к архивной стоимости шестимесячный срок перестает быть разумным и адекватным ограничением права на судебную защиту. Налогоплательщик не обязан постоянно контролировать результаты кадастровой оценки — о реальном размере последствий он узнает позже, например после налогового уведомления.

Отсюда главный риск законопроекта, который юрист описывает так: «Если допустимость заявления об установлении рыночной стоимости архивной кадастровой стоимости связывается исключительно с датой проведения рыночной оценки, такая конструкция фактически предполагает, что налогоплательщик должен самостоятельно отслеживать изменение кадастровой стоимости и заблаговременно принимать меры по ее оспариванию, еще не зная о конкретных налоговых последствиях ее применения».

Выход юрист видит в двух самостоятельных режимах. Для актуальной стоимости шестимесячный срок с даты оценки остается требованием к свежести отчета. А для архивной началом срока целесообразно сделать момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговых последствиях применения соответствующей кадастровой стоимости. Такой подход Конституционный суд и предусмотрел как временный порядок регулирования.

По мнению Бабушкиной, есть риск, что новая конструкция формально урегулирует порядок пересмотра архивной кадастровой стоимости, но не в полной мере учтет правовую позицию КС. Тогда сохранятся ограничения, которые препятствуют эффективной защите налогоплательщиков при пересмотре кадастровой стоимости за прошлые периоды.

Полный текст редакционного разбора нового законопроекта читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: РОСРЕЕСТР РАЗДЕЛИТ АКТУАЛЬНУЮ И АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова помогла разобраться в новых правилах учета сельскохозяйственных угодий. Эксперт объяснила, зачем государство вносит сведения об их границах в ЕГРН, как это встраивается в аграрную стратегию и что меняется для участников оборота.

Сведения о границах сельхозугодий начали вносить в ЕГРН

С 1 июля заработал закон о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.

Русскова напоминает: такие данные передавали и раньше — в Единую федеральную государственную информационную систему земель сельхозназначения. Но доступ к ней ограничен. Из-за этого участки использовали без учета их особого правового статуса.

Сельхозугодья — наиболее приоритетный и охраняемый вид земель сельхозназначения, напоминает Анастасия. Внесение сведений о них в ЕГРН повышает прозрачность и закрывает часть возможностей для неправомерного использования.

Русскова помещает изменения в более широкий контекст. Последние годы власти формируют единую цифровую систему, которая станет базовым источником сведений обо всех землях России. ЕГРН постепенно интегрируется с региональными системами и с базами профильных федеральных органов.

По оценке эксперта, поправки полностью отвечают стратегии развития агропромышленного комплекса, которую правительство утвердило в 2022 году. Одной из приоритетных задач отрасли власти назвали совершенствование правового механизма охраны плодородных свойств земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота.

«Формирование единого достоверного источника информации поможет сократить количество ошибок, которые приводят к неправомерному выбытию таких земель из сельскохозяйственного оборота. Это также позволит распространить на указанные сведения принцип публичной достоверности реестра при ведении кадастрового учета, подготовке документации по планировке территории и принятии других публичных решений», — говорит Анастасия Русскова.

Сообщение ПРАВО.RU: СВЕДЕНИЯ О ГРАНИЦАХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ НАЧАЛИ ВНОСИТЬ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало обращение правительства Омской области. Региональные власти усомнились в нормах, которые позволяют арендатору приватизировать участок при отсутствии выявленных и неустраненных нарушений. Агрофирма устранила нарушения перед подачей заявления о выкупе — и формально получила право на льготу.

КС в июле признал, что отсутствие нарушений на конкретном участке создает лишь презумпцию добросовестности, а орган власти вправе ее опровергнуть. Отказать можно из-за нарушений за три предшествующих года как на испрашиваемом, так и на других участках аналогичного назначения, если они носили систематический характер, повлекли неустранимые последствия или привели к административной либо уголовной ответственности.

Оценочный критерий и разнобой в практике

До поправок 2016 года льготный выкуп связывали с требованием надлежащего использования участка, напоминает Мершон. Критерий носил оценочный характер, и суды понимали его по-разному. В одних делах хватало справки органа сельского хозяйства, в других требовали реальных доказательств ведения деятельности — наличия техники, персонала, профильных ОКВЭД (дело № А50-26354/2015).

Теперь уполномоченный орган оценивает не только формальные акты проверок, но и фактическое поведение арендатора, говорит юрист. «Это касается как самого испрашиваемого участка, так и иных участков аналогичного назначения, находящихся во владении арендатора, за предшествующие три года. Игнорирование поведения на других участках признано недопустимым», — объясняет Мершон.

Эксперт отмечает, что КС применил принцип добросовестности и вернул регулированию исходную цель: льготу получает тот арендатор, чья деятельность отвечает замыслу законодателя.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАК КС ОПРЕДЕЛИЛ КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ АРЕНДАТОРА ПРИ ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова в регулярном дайджесте Право.ru объяснила, какие доказательства освобождения помещений принимают суды и на ком лежит бремя доказывания.

История спора

«Электрон» передал «Возрождению» 13 объектов недвижимости в Казани. Стороны подписали договор аренды и акты приема-передачи. Позднее суд признал договор незаключенным — стороны так и не согласовали размер арендной платы. С арендатора взыскали 6,7 млн руб. неосновательного обогащения за пользование объектами. А в другом споре АС Республики Татарстан добавил еще 30,9 млн руб. за иной период. Затем собственник снова пошел в суд и потребовал доплату еще за полтора года. Истец указал, что акт возврата стороны не подписали, значит, фирма продолжила пользоваться объектами.

Три инстанции взыскали с «Возрождения» 56,8 млн руб. Суды сослались на вступившие в силу акты по прошлым спорам, которые подтверждают передачу имущества ответчику, и на отсутствие доказательств возврата.

Ответчик обжаловал решения в ВС. Он настаивает, что суды должны были установить, использовал ли он объекты в спорный период и сохранял ли собственник возможность их использовать. Отсутствие акта возврата не может служить единственным основанием для взыскания. Кроме того, компания направляла истцу акты возврата, но тот их не подписал.

Позиция эксперта

Судебная практика подтверждает позицию ответчика, отмечает Русскова. Даже в спорах по действительному договору аренды суды исходят из того, что обязанность составить акт возврата не лишает арендатора права подтверждать освобождение помещений другими доказательствами. Тот же подход закреплен в обзоре судебной практики 2020 года: акт приема-передачи имущества арендодателю — не единственное допустимое доказательство прекращения пользования вещью.

Но доказывать приобретение или сбережение имущества должен истец, обращает внимание эксперт. Подойдут, например, фотоматериалы и видеофиксация, которые подтверждают удержание спорного имущества. А еще — доказательства того, что собственник не мог пользоваться помещениями.

Так, АС Западно-Сибирского округа в похожем деле № А81-1502/2024 учел отсутствие таких доказательств. Суд отказался начислять плату только по причине того, что стороны не составили совместный акт возврата.

«Экономколлегии предстоит оценить, правомерен ли вывод нижестоящих судов о доказанности неосновательного обогащения, сделанный на основании акта о передаче имущества по признанному незаключенным договору. Важной для практики будет и позиция ВС по вопросу о том, можно ли считать длительное непринятие собственником мер по возврату имущества обстоятельством, которое влияет на оценку добросовестности его поведения», — говорит Анастасия.

Экономколлегия ВС рассмотрела спор 5 августа. Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на пересмотр. Мотивировка пока не опубликована, но мы ее отследим и расскажем о выводах ВС отдельно.

Дело № А65-968/2025

Сообщение ПРАВО.RU: ВЗЫСКАТЬ ПЛАТУ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ БЕЗ АКТА ВОЗВРАТА появились сначала на Land Law Firm.