Ведомство предлагает дополнить ст. 29 закона о государственной регистрации недвижимости новой частью. Она разрешит проводить учетно-регистрационные действия средствами информационной системы ЕГРН без участия государственного регистратора прав. Правовую экспертизу документов система проведет сама, в автоматизированном режиме. Записи в реестре удостоверят усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.

Важное исключение — регистрация перехода и прекращения прав на недвижимость, ее по-прежнему будет проверять регистратор.

Конкретный перечень автоматизируемых действий Росреестр утвердит отдельным приказом. В ведомстве рассчитывают включить туда внесение в ЕГРН записей о невозможности регистрации без личного участия правообладателя, сведений об адресе электронной почты, наложение и снятие арестов, внесение сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

Отдельный блок поправок касается судебных решений. Заявление о кадастровом учете по решению суда сможет подать лицо, в пользу которого суд вынес это решение. Если суд признал право общей долевой собственности, зарегистрировать право всех участников получится по заявлению любого из них.

Проект расширяет и полномочия ППК «Роскадастр». Компания как правопреемник Федерального БТИ будет готовить информацию для государственного учета жилищного фонда и передавать ее в ГИС ЖКХ. Поставщики информации, а также собственники домов и помещений в многоквартирных домах смогут заключать с «Роскадастром» гражданско-правовой договор на подготовку таких сведений.

Есть и точечные изменения в законе о регистрации недвижимости. В состав дополнительных сведений ЕГРН добавят кадастровые номера машино-мест, предприятий как имущественных комплексов и единых недвижимых комплексов. Записи об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и об изменении целей использования наемного дома орган регистрации будет вносить в порядке межведомственного взаимодействия.

Сообщение РОСРЕЕСТР УПРОСТИТ ВНЕСЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ДАННЫХ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало обращение правительства Омской области. Региональные власти усомнились в нормах, которые позволяют арендатору приватизировать участок при отсутствии выявленных и неустраненных нарушений. Агрофирма устранила нарушения перед подачей заявления о выкупе — и формально получила право на льготу.

КС в июле признал, что отсутствие нарушений на конкретном участке создает лишь презумпцию добросовестности, а орган власти вправе ее опровергнуть. Отказать можно из-за нарушений за три предшествующих года как на испрашиваемом, так и на других участках аналогичного назначения, если они носили систематический характер, повлекли неустранимые последствия или привели к административной либо уголовной ответственности.

Оценочный критерий и разнобой в практике

До поправок 2016 года льготный выкуп связывали с требованием надлежащего использования участка, напоминает Мершон. Критерий носил оценочный характер, и суды понимали его по-разному. В одних делах хватало справки органа сельского хозяйства, в других требовали реальных доказательств ведения деятельности — наличия техники, персонала, профильных ОКВЭД (дело № А50-26354/2015).

Теперь уполномоченный орган оценивает не только формальные акты проверок, но и фактическое поведение арендатора, говорит юрист. «Это касается как самого испрашиваемого участка, так и иных участков аналогичного назначения, находящихся во владении арендатора, за предшествующие три года. Игнорирование поведения на других участках признано недопустимым», — объясняет Мершон.

Эксперт отмечает, что КС применил принцип добросовестности и вернул регулированию исходную цель: льготу получает тот арендатор, чья деятельность отвечает замыслу законодателя.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАК КС ОПРЕДЕЛИЛ КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ АРЕНДАТОРА ПРИ ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Число изъятых объектов недвижимости увеличилось более чем вдвое — до 8100. Суммарная кадастровая стоимость достигла 163,7 млрд руб., это на 58% больше, чем годом ранее. Изъятия затронули более 1600 собственников — в 2,8 раза больше прошлогоднего значения.

Структура инициаторов изъятия за год заметно изменилась. В 95,2% случаев процедуру запускали городские структуры, еще 4,7% пришлись на заявления коммерческих застройщиков и инвесторов. Год назад соотношение составляло 74,9% и 24,4%.

Департамент городского имущества Москвы пояснил изданию, что при реализации городских программ развития под изъятие подпадают земельные участки, жилые и нежилые здания разного назначения. Город направляет такие объекты под строительство улично-дорожной сети, метро, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов.

Главную причину роста собеседники издания связывают с переходом города к активной фазе проектов комплексного развития территорий. В 2026 году под КРТ город изъял 88% недвижимости против 59% годом ранее. Остальное пришлось на адресную инвестиционную программу и другие основания.

Самая большая проблема при таком изъятии — размер компенсации. Дело в том, что город часто предлагает существенно меньше, чем земля стоит на рынке. На судебной стадии у собственника есть возможность существенно увеличить размер предложенной городом компенсации. Например, в одном из подобных споров Land Law Firm помогла клиенту получить
на 730 млн руб. больше, чем предлагали московские власти.

Сообщение МОСКВА ЗА СЕМЬ МЕСЯЦЕВ ИЗЪЯЛА БОЛЕЕ ТЫСЯЧИ ГЕКТАРОВ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Собственник передал в аренду компании «Грин Моторс» земельный участок площадью 21 900 кв. м под размещение производственной базы. Арендная плата составляла 29 000 руб. в месяц, а через месяц стороны подняли ее до 97 750 руб. Договор прямо запрещал арендатору сдавать участок в субаренду без письменного согласия собственника.

На территории участка стояло некапитальное здание столовой, которое принадлежало компании «Промстроймонтаж». Правовых оснований занимать эту часть земли у владельца столовой не было, плату за пользование он не вносил.

«Грин Моторс» направил претензию, ответа не получил и пошел в суд. Арендатор потребовал 1,1 млн руб. неосновательного обогащения за период с декабря 2023 года по ноябрь 2024 года. Расчет он построил на заключении специалиста, который оценил рыночную ставку аренды соответствующей части участка в 100 000 руб. в месяц (дело № А32-10559/2024).

Что решили суды

Первая инстанция иск удовлетворила полностью. Суд исходил из презумпции платности пользования чужой землей и принял рыночную оценку, поскольку ответчик не представил контррасчет.

Апелляция снизила взыскание до 10 526 руб. Суд посчитал, что сберечь ответчик мог только те деньги, которые за него фактически заплатил арендатор. За спорный период «Грин Моторс» перечислил собственнику 915 336 руб. за весь участок, и плата за занятую столовой площадь пропорциональна этой сумме.

15-й ААС обратил внимание на две вещи. Во-первых, площадь строения по техническому паспорту составляет 252 кв. м, а истец платил почти 100 000 руб. в месяц за 21 900 кв. м. Во-вторых, запрет на субаренду лишал арендатора возможности вообще извлечь из этой части участка доход в виде арендной платы.

Окружной суд вернул решение первой инстанции в силу. Кассация указала, что участок находится в частной собственности, поэтому согласованная в договоре ставка не регулируется государством и не распространяется на отношения арендатора с фактическим пользователем. Считать надо по рынку.

Экономколлегия поддержала апелляционный подход. Она согласилась, что принцип пропорциональности и учет фактически понесенных расходов отвечают сложившейся практике по спорам о пользовании чужой недвижимостью без договора. Такой расчет не дает обогатиться ни ответчику, ни самому истцу, который иначе получил бы с соседа по участку больше, чем платит собственнику за всю территорию. Так что ВС оставил в силе постановление апелляции.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ОГРАНИЧИЛ ПЛАТУ ЗА ЧУЖУЮ ЗЕМЛЮ РЕАЛЬНЫМИ РАСХОДАМИ АРЕНДАТОРА появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Эту дату указывают в отчете об оценке, который прикладывают к заявлению. Заявление касается только тех сведений о кадастровой стоимости, которые ЕГРН показывает как «актуальные». Оспорить стоимость, которую реестр уже погасил, но которая формировала налоговую базу прошлых периодов, заявитель не может.

Законопроект сохраняет шестимесячный срок для актуальной кадастровой стоимости и добавляет новое правило для погашенной. Заявитель сможет подать заявление в отношении сведений, которые содержались в ЕГРН до внесения актуальных, не позднее трех лет со дня внесения таких сведений в реестр. Рыночную оценку он проводит по состоянию на дату, соответствующую этому сроку.

Авторы поправок пишут, что новое положение «позволит реализовать право заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости <…> в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления».

Проект меняет и правила применения новой стоимости. Если бюджетное учреждение устанавливает рыночную стоимость в период действия актуальной кадастровой, сведения применяют с 1 января года подачи заявления. Если речь идет о погашенных сведениях — с 1 января года, по состоянию на который определили рыночную стоимость.

В обоих случаях новая стоимость не действует раньше даты кадастрового учета объекта и раньше дня начала применения изменяемой стоимости. Дополнительно законопроект уточняет основания, по которым бюджетное учреждение возвращает заявление без рассмотрения.

Сейчас поправки проходят общественное обсуждение, оно продлится до 13 августа. Затем законопроект поступит в правительство, которое сможет внести его в Госдуму.

Сообщение РОСРЕЕСТР МЕНЯЕТ ПРАВИЛА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова в регулярном дайджесте Право.ru объяснила, какие доказательства освобождения помещений принимают суды и на ком лежит бремя доказывания.

История спора

«Электрон» передал «Возрождению» 13 объектов недвижимости в Казани. Стороны подписали договор аренды и акты приема-передачи. Позднее суд признал договор незаключенным — стороны так и не согласовали размер арендной платы. С арендатора взыскали 6,7 млн руб. неосновательного обогащения за пользование объектами. А в другом споре АС Республики Татарстан добавил еще 30,9 млн руб. за иной период. Затем собственник снова пошел в суд и потребовал доплату еще за полтора года. Истец указал, что акт возврата стороны не подписали, значит, фирма продолжила пользоваться объектами.

Три инстанции взыскали с «Возрождения» 56,8 млн руб. Суды сослались на вступившие в силу акты по прошлым спорам, которые подтверждают передачу имущества ответчику, и на отсутствие доказательств возврата.

Ответчик обжаловал решения в ВС. Он настаивает, что суды должны были установить, использовал ли он объекты в спорный период и сохранял ли собственник возможность их использовать. Отсутствие акта возврата не может служить единственным основанием для взыскания. Кроме того, компания направляла истцу акты возврата, но тот их не подписал.

Позиция эксперта

Судебная практика подтверждает позицию ответчика, отмечает Русскова. Даже в спорах по действительному договору аренды суды исходят из того, что обязанность составить акт возврата не лишает арендатора права подтверждать освобождение помещений другими доказательствами. Тот же подход закреплен в обзоре судебной практики 2020 года: акт приема-передачи имущества арендодателю — не единственное допустимое доказательство прекращения пользования вещью.

Но доказывать приобретение или сбережение имущества должен истец, обращает внимание эксперт. Подойдут, например, фотоматериалы и видеофиксация, которые подтверждают удержание спорного имущества. А еще — доказательства того, что собственник не мог пользоваться помещениями.

Так, АС Западно-Сибирского округа в похожем деле № А81-1502/2024 учел отсутствие таких доказательств. Суд отказался начислять плату только по причине того, что стороны не составили совместный акт возврата.

«Экономколлегии предстоит оценить, правомерен ли вывод нижестоящих судов о доказанности неосновательного обогащения, сделанный на основании акта о передаче имущества по признанному незаключенным договору. Важной для практики будет и позиция ВС по вопросу о том, можно ли считать длительное непринятие собственником мер по возврату имущества обстоятельством, которое влияет на оценку добросовестности его поведения», — говорит Анастасия.

Экономколлегия ВС рассмотрела спор 5 августа. Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на пересмотр. Мотивировка пока не опубликована, но мы ее отследим и расскажем о выводах ВС отдельно.

Дело № А65-968/2025

Сообщение ПРАВО.RU: ВЗЫСКАТЬ ПЛАТУ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ БЕЗ АКТА ВОЗВРАТА появились сначала на Land Law Firm.

Закон снимает избыточное согласование по федеральным землям. Если правительственная комиссия передала субъекту полномочия по управлению и распоряжению федеральным участком, решение о КРТ по такой территории принимает высший исполнительный орган региона самостоятельно. Согласовывать его с федеральными органами больше не нужно.

Вторая новелла касается оборота прав внутри проекта. Правообладатель участка или иного объекта недвижимости в границах территории КРТ вправе передать третьему лицу все или отдельные права и обязанности по договору и соглашению. Условия — согласие сторон договора и соглашения, а также одновременная уступка прав на сам участок или объект. Кроме того, закон прямо закрепляет: договор о КРТ заключают без торгов, а порядок его заключения и передачи прав определяет регион своим нормативным актом.

Расширился круг операторов КРТ. Раньше регион мог выбрать только юрлицо, созданное субъектом или муниципалитетом. Теперь оператором становится и компания, которую создала Российская Федерация или в капитале которой доля Российской Федерации превышает 50%, а также ее дочернее общество. Перечень таких компаний утвердит правительство. Если регион выбирает оператора из этой группы, проект решения о КРТ и проект соглашения он согласует с самой компанией, а заключение соглашения становится обязательным.

Столичные власти получили дополнительные полномочия при реализации решений о реновации и КРТ. Москва своими актами установит особенности выдачи технических условий на подключение к сетям и сроки такого подключения, порядок заключения договоров в этих целях, особенности реконструкции и капремонта существующих линейных объектов, содержание и выдачу градостроительного плана участка, выдачу разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, продление и прекращение их действия. Отдельный блок — подготовка проектной и рабочей документации в форме информационной модели и госэкспертиза в таком формате.

Кроме того, московский фонд реновации сможет заключать договоры долевого участия без счетов эскроу. Но только если выступает участником долевого строительства по всем объектам проекта. Переуступить права по таким договорам фонд вправе только после ввода дома и его постановки на кадастровый учет.

Подготовка к реестру разрешений на строительство

Отдельный блок поправок готовит переход на реестры разрешений, который стартует с 1 сентября 2026 года. Разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до этой даты, действуют до конца своего срока. После 1 сентября изменения в них вносят записью в соответствующем реестре. Порядок ведения федеральных реестров, включая реестры Росатома и Роскосмоса, определит правительство, региональных — высший исполнительный орган субъекта.

Регионы получили переходный период. Субъект вправе своим актом сохранить прежний порядок выдачи разрешений до 1 сентября 2027 года. Это касается и уведомлений о строительстве или реконструкции индивидуальных жилых и садовых домов. Прежние формы документов в таком случае остаются действительными до той же даты.

Особый режим ввели для объектов обороны, безопасности, государственной охраны, внешней разведки, мобилизационной подготовки и мобилизации. Он же действует для объектов, сведения о которых составляют гостайну. Такие реестры ведут на бумажном носителе без единой информационной системы.

Закон вступил в силу со дня официального опубликования — 4 августа. Новые правила о заключении договора о КРТ без торгов и о передаче прав по нему третьему лицу распространяются и на отношения, которые возникли раньше.

Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ

Сообщение ПУТИН ПОДПИСАЛ ЗАКОН, КОТОРЫЙ УПРОСТИТ РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТОВ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

• Садовое товарищество в Сочи через суд добилось права на участок под садоводство, но экономколлегия обнаружила деталь, которую суды упустили при смене генплана.
• Водное управление попыталось забрать у предпринимателя участок с прудом, который тот приватизировал еще в 2003 году. Исход спора решил один нюанс в происхождении водоема.
• Победитель аукциона на аренду участка выкупил его через месяц и потребовал вернуть почти весь задаток. Экономколлегия объяснила, почему логика заявителя не сработала.
• Пять лет госорганы не могли поделить между собой полномочия арендодателя лесного участка, а расплачиваться за эту неразбериху предложили арендатору.
• Малый бизнес попытался взыскать с департамента убытки за месяцы судебного спора о цене выкупа помещения. Экономколлегия оценила, кто на самом деле затянул сделку — и кто будет оплачивать этот спор.

Скачать обзор практики Верховного суда за май и июнь 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАЙ И ИЮНЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Заместитель прокурора ХМАО — Югры обратился в суд в интересах муниципального образования. Он потребовал признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания, вернуть здание департаменту муниципального имущества, а предпринимателю — уплаченные за объект 23,1 млн руб.

Здание город сдавал предпринимателю в аренду с 2006 года. По договору арендатор проводил капитальный ремонт и обязался использовать объект только по прямому назначению — под кинотеатр. В январе 2021 года стороны заключили договор купли-продажи в порядке приватизации. Участок под зданием имел вид разрешенного использования «Под здание кинотеатра».

После регистрации перехода права предприниматель сменил вид разрешенного использования участка на «Объекты торговли», а затем на «Магазины». Здание он передал в аренду под размещение магазина.

Что решили суды

Первая инстанция отказала в иске из-за пропуска срока исковой давности. Апелляция решение отменила: она признала срок соблюденным и удовлетворила требования прокурора.

Кассация встала на сторону предпринимателя. Округ решил, что нарушение условия о целевом использовании дает муниципалитету право выкупить объект для своих нужд, но не аннулировать сделку.

Что решил Верховный суд

Но Верховный суд применил другую логику. Закон о кинематографии прямо запрещает приватизировать организацию кинематографии, которая показывает фильмы и остается единственной в населенном пункте. Спорный кинотеатр был единственной киноплощадкой города и на момент сделки работал по назначению — это установила апелляция и подтвердил прокурор в заседании коллегии.

Суды первой инстанции и округа этот запрет не учли. Они не применили нормы, которые регулируют приватизацию организаций кинематографии, и потому пришли к неверному выводу.

«Заключив договор купли-продажи, его стороны допустили нарушение законодательного запрета, что повлекло нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц — жителей города Нефтеюганска», — указал ВС.

Сделка, которая нарушает закон и посягает на публичные интересы, ничтожна. ВС отменил решение первой инстанции и постановление округа, оставив в силе постановление апелляции. Иск прокурора удовлетворен.

Отметим, что доводы о сроке давности коллегия отдельно не разбирала. Оставив в силе постановление апелляции, ВС согласился с ее выводом о том, что прокурор обратился в суд вовремя.

Определение № 304-ЭС26-2085 от 28 июля по делу № А75-1140/2025

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ВЕРНУЛ ГОРОДУ ОБЪЕКТ, КОТОРЫЙ НЕЛЬЗЯ БЫЛО ПРИВАТИЗИРОВАТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина в публикации Право.ru объяснила, почему суд увидел в такой практике двойное обременение и что изменится для застройщиков до правки Налогового кодекса.

История спора

Поводом стала жалоба казанского застройщика. За 2023 год инспекция начислила компании налог по ставке 1,5%, а затем увеличила сумму в два и четыре раза за срыв сроков застройки. Суды трех инстанций и Верховный суд поддержали налоговую — после этого компания дошла до КС.

Суд признал спорные нормы неконституционными в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность. Законодатель убрал для коммерческих участков под ИЖС льготную ставку 0,3%, но правила о коэффициентах не тронул и не объяснил, как теперь считать налог. Пока он не пропишет иное, коэффициенты к таким участкам применять нельзя.

Подробнее о деле и позиции КС мы рассказывали здесь.

Двойное обременение

Бабушкина видит в постановлении защиту принципа правовой определенности и запрет двойного обременения налогоплательщика. Налоговая обязанность должна оставаться понятной и предсказуемой, а ее размер нельзя выводить произвольным суммированием разных фискальных инструментов без явной воли законодателя, отмечает юрист.

Ключ к решению она видит в исторической преемственности норм. Коэффициенты внедряли как механизм понуждения к стройке — и только для тех, кто платит по льготной ставке 0,3%. Когда в 2020 году коммерческое использование земель ИЖС вывели под общую ставку, законодатель не оговорил, сохраняются ли коэффициенты. По оценке Бабушкиной, ставка 1,5% сама по себе отражает коммерческий характер использования земли и уже составляет предельное бремя. Автоматическое умножение на коэффициенты доводило нагрузку до 3–6% и превращало налог в конфискационный без правовых оснований.

Отдельно юрист обращает внимание на неравенство, которое сложилось на практике. Застройщики ИЖС при коммерческом использовании земли оказывались в заметно худшем положении, чем девелоперы многоквартирных домов: те продолжают платить по ставке 0,3% даже при затягивании сроков стройки. Такое расхождение при схожей экономической деятельности Бабушкина считает неоправданным — оно нарушает конституционные гарантии справедливого распределения налогового бремени.

Практический эффект юрист оценивает высоко: постановление ставит точку в противоречивой практике, где суды годами расходились в оценке двойного наказания. До внесения правок в Налоговый кодекс применение коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5% для земель ИЖС полностью запрещено. Тем застройщикам, которые начали судебную борьбу до провозглашения постановления, оно дает право на пересмотр дел.

«КС напомнил государству, что фискальный интерес не может доминировать над ясностью закона. Любое усиление налогового гнета, включая стимулирующие меры, должно сопровождаться системным подходом и четким обоснованием», — объясняет Софья.

По мнению нашего юриста, это важный прецедент, закрепляющий, что технический порядок исчисления налога не должен использоваться законодателем исключительно для максимизации налогового бремени в ущерб правам частных собственников.

Постановление Конституционного суда от 21 июля 2026 года № 52-П

Сообщение ПРАВО.RU: ПОЧЕМУ КС ВСТАЛ НА СТОРОНУ ЗАСТРОЙЩИКОВ В СПОРЕ О ДВОЙНОМ НАЛОГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Регионы сами исключат памятники из реестра

Сейчас памятник любого уровня — федерального, регионального или муниципального — покидает реестр только по решению федерального правительства. Федеральный закон от 26.07.2026 № 262-ФЗ меняет этот порядок и вводит три отдельных механизма.

Объект федерального значения по-прежнему исключит правительство. Основанием станет представление Минкультуры, подготовленное на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Памятник регионального значения исключит высший исполнительный орган субъекта — по представлению регионального органа охраны объектов культурного наследия. Тот выдаст заключение на основании экспертизы и по согласованию с Минкультуры. Почти так же закон описывает муниципальный уровень. Решение примут региональные власти, но им дополнительно потребуется обращение органа местного самоуправления.

Согласование с федеральным центром закон оформляет в письменном виде и отводит на него не более 30 рабочих дней со дня поступления обращения. Порядок процедуры и перечень необходимых документов установит Правительство.

После принятия акта об исключении памятника регион в течение пяти рабочих дней направит его копию в Минкультуры. Органы охраны в срок не более 15 рабочих дней передадут документы в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Поправки уточняют и предмет экспертизы. Раньше эксперты оценивали историко-культурное значение объекта. Теперь они будут устанавливать наличие историко-культурной ценности либо ее отсутствие.

Часть объектов уберут с публичной кадастровой карты

Сейчас на публичной кадастровой карте показывают общедоступные сведения из ЕГРН. Эти данные не относят к государственной или иной охраняемой законом тайне, поэтому убрать их с карты нельзя — таких оснований в законе нет. Новый Федеральный закон от 26.07.2026 № 263-ФЗ эту возможность создает.

Скрыть можно данные о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства, а также связанные с ними сведения из ЕГРН. Речь идет о важных государственных, особо важных, режимных, критически важных и потенциально опасных объектах. В их числе — объекты топливно-энергетического комплекса и транспортной инфраструктуры. Убрать можно и сведения об участках, на которых стоят такие объекты. Границы самих участков и зон с особыми условиями использования территорий остаются на карте.

Заявления правообладателей рассмотрит специальная оценочная комиссия. В нее войдут представители Росреестра и публично-правовой компании «Роскадастр». По итогам заседания комиссии Росреестр решит, убирать сведения с карты или отказать. В таком же порядке рассмотрят и вопрос о возврате данных на карту.

Исчезновение объекта с публичной кадастровой карты не означает, что сведения о нем убрали из ЕГРН. Данные в реестре сохранятся, и получить их можно будет в обычном порядке.

Сообщение ПОДПИСАНЫ ЗАКОНЫ О СОХРАНЕНИИ ПАМЯТНИКОВ И ЗАСЕКРЕЧИВАНИИ КАДАСТРОВЫХ КАРТ появились сначала на Land Law Firm.

О ключевых позициях обзора и о том, как новый подход уже работает в московских спорах, в публикации издания «Шортрид» рассказала ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина.

Суд обязан предложить альтернативу сносу

Ключевая позиция обзора касается устранимых нарушений при возведении постройки. Раньше суд выбирал между двумя крайностями — снести объект или отказать в иске. Теперь такой выбор недопустим.

«Выявление таких нарушений не должно автоматически приводить ни к удовлетворению требования о сносе, ни к отказу в иске», — поясняет Софья.

По словам юриста, если судебная экспертиза подтверждает возможность устранить нарушения без ликвидации объекта, суд не вправе ограничиться выводом о несоразмерности сноса. Он должен определить способ защиты, который сохранит недвижимость. Решение при этом содержит оба варианта: снос полностью или частично либо приведение объекта в соответствие с обязательными требованиями — например, возведение противопожарной стены.

Обзор развивает разъяснения Пленума ВС от 12.12.2023 № 44, но практическое применение они получают именно сейчас. Эксперт LLF отмечает, что ВС ориентирует нижестоящие суды на более активную роль при выборе способа защиты права.

Практику видно прежде всего в Москве. Департамент городского имущества сначала требует снести постройку, а затем уточняет требования — обязать ответчика устранить нарушения, выявленные экспертизой, и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд устанавливает срок исполнения, как правило это шесть месяцев.

Спор смещается в стадию исполнения

Прежняя модель растягивала процесс. После выполнения работ суд назначал дополнительную строительно-техническую экспертизу, проверял устранение нарушений и лишь потом отказывал в сносе.

«Теперь вопрос о фактическом устранении нарушений переносится из стадии судебного разбирательства в стадию исполнения судебного решения», — обращает внимание Бабушкина.

Юрист прогнозирует рост числа решений о приведении объектов в соответствие с обязательными требованиями. Контроль за их исполнением переходит в исполнительное производство и последующие административные процедуры.

Вместе с тем реализация подхода вызывает вопросы. Шестимесячный срок выглядит труднодостижимым: за это время правообладателю нужно разработать проектную документацию, выполнить работы, пройти согласования и получить разрешение на ввод. В противном случае ответчику грозит снос объекта, предупреждает эксперт.

Бабушкина допускает, что соблюдение такого срока во многих случаях окажется затруднительным. Это способно увеличить число споров уже на стадии исполнения судебных решений.

Кратко о других позициях из обзора

Может ли здание нежилого назначения, построенное до 1995 года, считаться самовольной постройкой?

Нет. Прежний ГК РСФСР относил к самострою только жилые дома, поэтому нежилые объекты, возведенные до 1 января 1995 года, не подпадают под это понятие — при условии, что они не нарушают строительные нормы (п. 1).

Является ли пристройка террасы или веранды основанием для сноса всего здания?

Нет. Легкие некапитальные конструкции, примыкающие к капитальному строению, не создают новый объект недвижимости. Признать из-за них самостроем все здание нельзя (п. 3).

Является ли окончание срока аренды земли и отсутствие акта ввода в эксплуатацию основанием для сноса?

Нет. Если застройщик возвел здание по разрешению и в соответствии с целевым назначением участка, истечение аренды или задержка с вводом в эксплуатацию не делают объект самовольным. Добросовестный застройщик, который столкнулся с внешними трудностями, вправе легализовать постройку (п. 5).

Требуется ли разрешение на строительство ИЖС, если такую обязанность прописали в договоре аренды?

Нет. Закон не требует разрешения для строительства ИЖС на арендованном участке. Нарушение условия договора не делает дом самовольным (п. 6).

Можно ли строить дома блокированной застройки на садовых участках?

Нет. Блокированная застройка требует отдельного вида разрешенного использования. Упрощенный порядок для жилых и садовых домов на такие объекты не распространяется — нужны проектная документация и разрешение на строительство (п. 9).

Является ли нецелевое использование жилого дома основанием для сноса?

Нет. Если дом конструктивно соответствует ИЖС и нормам безопасности, но фактически работает как гостиница, самостроем его не признают. Снос — крайняя мера, несоразмерная нарушению одного лишь режима использования (п. 10).

Кто должен доказывать безопасность самовольной постройки?

Лицо, которое ее возвело. Отсутствие разрешения на строительство создает презумпцию потенциальной опасности, и опровергает ее застройщик (п. 26).

Сообщение ШОРТРИД: ВЕРХОВНЫЙ СУД РАЗРЕШИЛ ИСПРАВЛЯТЬ САМОСТРОЙ ВМЕСТО СНОСА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Собственники участка с жилым домом подали иск к владельцам соседних земель. Истцы потребовали признать межевание соседних участков недействительным, исправить реестровую ошибку и установить границы своего участка. По их словам, ошибка в координатах сместила границы участка: он частично попал на территорию двух муниципальных образований и вошел в состав соседних наделов.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично. Он признал межевание соседних участков недействительным, исключил из ЕГРН сведения об их границах и установил границы участка истцов. Остальные требования — привести административные границы в соответствие и изменить правила землепользования — суд отклонил.

Апелляция отменила это решение и отказала в иске полностью. Суд посчитал, что удовлетворение требований не восстановит права истцов, а нарушит права других землепользователей. Ведь участок истцов затрагивает территорию двух муниципальных образований.

Апелляция также не нашла реестровой ошибки в границах соседних участков. Вторая инстанция решила, что требования об изменении административных границ истцы адресовали ненадлежащим ответчикам — такие споры рассматривают в порядке административного судопроизводства.

Кассация поддержала эти выводы.

Что решил Верховный суд

Гражданская коллегия ВС отменила акты апелляции и кассации и направила дело на новое рассмотрение. Судьи указали на несколько нарушений.

Во-первых, апелляция сделала вывод об отсутствии реестровой ошибки, но не сослалась ни на одно доказательство. При этом экспертиза установила пересечение фактических границ участка истцов с границами соседних участков.

Во-вторых, неточный выбор истцами способа защиты права не может служить основанием для отказа в иске, напомнил ВС. Суд обязан сам определить применимые нормы права и разрешить спор по существу, а не отказывать в защите нарушенного права из-за формальной юридической квалификации требования.

Кроме того, суд не может произвольно разделять взаимосвязанные требования на гражданские и административные. Если истец заявляет несколько связанных между собой требований и разделить их невозможно, весь спор рассматривают в порядке гражданского судопроизводства. Даже если часть требований по отдельности подпадала бы под административный порядок.

С учетом этой позиции дело вернули на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение № 32-КГ26-15-К1 от 7 июля

Сообщение ВС УТОЧНИЛ ПРАВИЛА РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ГРАНИЦАХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Закон заработает со дня официального опубликования, а часть правил о договорах КРТ распространят на прошлые отношения.

Новые правила КРТ

Сейчас правительственная комиссия передает федеральные участки регионам, но для включения этих земель в КРТ нужно отдельное согласование с федеральными ведомствами. Из-за избыточной процедуры, как следует из пояснительной записки, ни один проект КРТ на таких участках так и не стартовал. Земли либо испрашивают сразу в региональную собственность, либо они остаются заблокированными для развития.

Закон снимает этот барьер. Если правкомиссия уже передала участок региону, высший исполнительный орган субъекта принимает решение о КРТ сам. Согласование с центром больше не требуется.

Вторая новелла касается оборота прав внутри проекта. Правообладатель участка, по которому заключен договор о КРТ, вправе передать третьему лицу все или отдельные права и обязанности по договору и соглашению. Условие — одновременная уступка прав на сам участок и согласие сторон договора. Кроме того, закон закрепляет, что договор о КРТ заключают без торгов, а порядок его заключения и передачи прав определяет регион.

Расширился и круг операторов КРТ. Раньше регион мог выбрать только региональное или муниципальное юрлицо. Теперь оператором становится и компания, которую создала Российская Федерация или в капитале которой доля Российской Федерации превышает 50%, а также ее дочернее общество. Перечень таких компаний утвердит кабмин. Если регион выбирает оператора из этой группы, проект решения о КРТ и проект соглашения он согласует с самой компанией.

Москва получила особые градостроительные полномочия

Столичные власти получили дополнительные полномочия при реализации решений о реновации и КРТ. Город сможет своими актами устанавливать правила выдачи технических условий на подключение к сетям и сроки такого подключения. Отдельно Москва урегулирует реконструкцию и капремонт существующих линейных объектов, содержание градостроительного плана участка, выдачу и продление разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, московский фонд реновации сможет заключать договоры долевого участия без счетов эскроу, если берет на себя все объекты проекта.

Разрешения на строительства: что нового

Отдельный блок поправок касается перехода на реестр разрешений на строительство, который запустят с 1 сентября.

Разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до 1 сентября 2026 года, действуют до конца своего срока. После этой даты изменения в них вносят записью в соответствующем реестре.

Регионы получили переходный период. Субъект вправе своим актом сохранить прежний порядок работы с разрешениями до 1 сентября 2027 года. Это касается и уведомлений о строительстве индивидуальных жилых и садовых домов. Прежние формы документов в таком случае остаются действительными.

Особый режим ввели для объектов обороны, безопасности, государственной охраны, внешней разведки и мобилизационной подготовки. Он же действует для объектов, сведения о которых составляют гостайну. Такие реестры ведут на бумаге, без единой информационной системы.

Сообщение ПРИНЯТЫ НОВЫЕ ПРАВИЛА КРТ И ПЕРЕХОД РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В РЕЕСТРОВЫЙ ФОРМАТ появились сначала на Land Law Firm.

Суды первой и апелляционной инстанций истцам отказали. Они указали, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты права и должны были подать иск о нечинении препятствий в пользовании сервитутом. Суды также отметили, что истцы фактически не владеют дорогой — ею владеет новый собственник участка, поэтому признание права отсутствующим не восстановит права истцов.

Но АС Московского округа эти решения отменил. Кассация указала, что нижестоящие суды неверно определили условия, при которых можно защитить права истцов. Фактическое владение дорогой ответчиком не отменяет необходимость проверить, обладает ли объект признаками недвижимой вещи.

Суд также раскритиковал отказ в проведении экспертизы, которая могла подтвердить или опровергнуть существование дороги в натуре. «Отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле», — подчеркнул суд.

Таким образом, суд признал, что нижестоящие инстанции рассмотрели дело поверхностно. Для признания права отсутствующим нужно установить совокупность трех условий: сооружение отсутствует в натуре либо не обладает признаками недвижимой вещи, ответчик зарегистрировал на него право в ЕГРН, и сам факт регистрации нарушает права истцов.

Суд направил дело на новое рассмотрение, чтобы нижестоящие инстанции установили эти обстоятельства и решили вопрос о необходимости экспертизы.

Постановление № Ф05-5991/2026 от 15 июля по делу № А41-115926/2024

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ЗАЩИТИЛ ОБЛАДАТЕЛЕЙ СЕРВИТУТА В СПОРЕ О ДОРОГЕ появились сначала на Land Law Firm.