В рассматриваемом деле Департамент городского имущества Москвы потребовал взыскать с компании около 599 000 руб. неосновательного обогащения и проценты. На земельном участке площадью 60 кв. м по ул. Люблинской расположено нежилое здание площадью 82,8 кв. м, которое принадлежит ответчику с 2007 года. Однако договор аренды участка еще в 2003 году заключили с другим лицом — для строительства и эксплуатации магазина. Арендатор скончалась в 2015 году, но договор формально остался действующим.

Компания пыталась оформить собственный договор аренды, однако Департамент отказал — именно из-за действующего договора с прежним арендатором. После этого Департамент решил взыскать плату за землю как неосновательное обогащение.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали Департаменту. Они применили принцип единства судьбы земельного участка и здания и решили, что компания в силу закона стала арендатором участка с момента покупки здания. А раз земельные отношения оформлены договором аренды, Департамент избрал ненадлежащий способ защиты.

Кассация с таким подходом не согласилась. Окружной суд подчеркнул: нижестоящие инстанции верно квалифицировали отношения сторон, но не пошли дальше — не определили применимые нормы и не разрешили спор по существу. В итоге компанию фактически освободили от любой платы за землю, хотя принцип платности землепользования прямо закреплен в Земельном кодексе. Суд же не связан квалификацией, которую предлагают стороны, и обязан рассмотреть требование исходя из фактических правоотношений.

При новом рассмотрении суду предстоит предложить истцу уточнить требования, определить применимые нормы, проверить расчет суммы и вынести новое решение.

Постановление № Ф05-2049/2026 от 10 апреля по делу № А40-63194/2025

Сообщение КАССАЦИЯ ЗАПРЕТИЛА ОСВОБОЖДАТЬ СОБСТВЕННИКА ЗДАНИЯ ОТ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ появились сначала на Land Law Firm.

Генподрядчик и подрядчик заключили три договора подряда на выполнение комплекса строительных работ. Генподрядчик перечислил авансы на общую сумму более 302 млн руб. Однако подрядчик нарушил сроки и не выполнил работы в полном объеме. Генподрядчик направил уведомления об одностороннем расторжении договоров и потребовал вернуть неотработанный аванс и выставить счета-фактуры на принятые работы. Подрядчик на уведомления не ответил.

Генподрядчик обратился в суд с двумя требованиями: взыскать около 39,8 млн руб. неосновательного обогащения (неотработанный аванс) и обязать подрядчика выставить счета-фактуры на стоимость выполненных работ.

Суды трех инстанций взыскали неотработанный аванс и задолженность за оказанные услуги, но отказали в требовании о выставлении счетов-фактур. По мнению судов, генподрядчик избрал ненадлежащий способ защиты права.

Верховный суд с таким подходом не согласился. Экономколлегия указала, что обязанность выставить счет-фактуру — безусловное требование для всех плательщиков НДС. Эта обязанность вытекает как из налогового законодательства, так и из условий самих договоров, которые прямо предусматривали передачу счетов-фактур и даже устанавливали ответственность за их непредоставление.

ВС подчеркнул: когда подрядчик получает оплату с включенным НДС, но уклоняется от выставления счета-фактуры, он извлекает выгоду из своего незаконного поведения. Генподрядчик при этом не может уменьшить свою налоговую обязанность на суммы уплаченного налога. Освободить подрядчика от этой обязанности — значит лишить заказчика законного права на налоговый вычет.

Коллегия также отметила, что стороны не имели разногласий по объему и стоимости принятых работ — справки и ведомости подписаны обеими сторонами. Довод судов о том, что вопрос должен решаться в рамках имущественного спора, оказался несостоятельным.

Спор в этой части направили на новое рассмотрение в АСГМ.

Определение № 305-ЭС25-14104 от 3 апреля по делу № А40-217702/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД: ПОДРЯДЧИК ОБЯЗАН ВЫСТАВИТЬ СЧЕТА-ФАКТУРЫ ДАЖЕ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА появились сначала на Land Law Firm.

Кроме того, «Коммерсантъ» включил Land Law Firm в число 100 системообразующих федеральных юридических фирм России — независимо от отраслевой специализации.

По результатам рейтинга LLF отмечена в следующих номинациях:

🥇1 band (ТОП-15) в номинации «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇1 band (ТОП-15) в номинации «Строительство и недвижимость. Консультирование по сделкам в отношении объектов недвижимости и реализации строительных проектов»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Арбитражное судопроизводство. Разрешение коммерческих споров — mid-market»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Разрешение споров в судах общей юрисдикции. Споры из имущественных отношений»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Туризм и спорт. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Туризм и спорт. Разрешение ключевых споров в отрасли»;

🥈 2 band (ТОП-30) в номинации «Производство и промышленность. Разрешение ключевых споров в отрасли»;

Ключевые лица Land Law Firm отмечены в разделе «Лучшие юристы: федеральный рейтинг».

Управляющий партнер Денис Литвинов рекомендован в номинациях:

🥇 1 band – «Разрешение споров в судах общей юрисдикции: имущественные споры»;

🥇 1 band – «Туризм и спорт»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band – «Разрешение коммерческих споров: mid-market»;

🥈  2 band – «Производство и промышленность»;

Партнер Ксения Ульянова отмечена в номинациях:

🥇 1 band – «Разрешение споров в судах общей юрисдикции: имущественные споры»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band – «Разрешение коммерческих споров: mid-market»;

🥇 1 band – «Туризм и спорт»;

Выражаем признательность аналитикам «Ъ» за оценку и работу, клиентам — за доверие и масштабные задачи, а всем юристам Land Law Firm — за ценный вклад в общую победу!

Рейтинг «Коммерсанта» ежегодно представляет результаты исследования и анализа лучших практик ведущих игроков в области права. Цель исследования — выявить лучшие юрфирмы по отдельным направлениям услуг и основным отраслям экономики, чтобы создать актуальную и структурированную картину рынка.

Сообщение LLF УЛУЧШИЛА РЕЗУЛЬТАТЫ В ЕЖЕГОДНОМ РЕЙТИНГЕ «КОММЕРСАНТА» появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Государственная компания «Автодор» потребовала через суд изъять земельный участок у предпринимателя А.Д. Краснощекова. Участок понадобился для строительства скоростной автодороги Москва — Санкт-Петербург. Компания предложила возмещение в 899 550 руб., однако собственник с суммой не согласился.

Арбитражный суд Тверской области сначала отказал «Автодору» в выделении спора о размере возмещения в отдельное производство. Тем не менее позднее суд удовлетворил аналогичное ходатайство. В итоге суд изъял участок и обратил решение к немедленному исполнению — без определения окончательной суммы возмещения. Апелляция и кассация поддержали такой подход, а Верховный суд отказал в передаче жалобы.

Окончательный размер возмещения суд установил лишь через шесть месяцев после изъятия — 1,93 млн руб.

Позиция Конституционного суда

Заседание КС состоялось в начале февраля, мы тогда делали подробный репортаж с пересказом позиций законодательной и исполнительной власти.

КС признал оспариваемые нормы ГК и Земельного кодекса соответствующими Конституции. Вместе с тем суд выявил их конституционно-правовой смысл и закрепил обязательные гарантии для собственников.

Конституция требует предварительного и равноценного возмещения при принудительном изъятии имущества. Поэтому разделять во времени изъятие и окончательный расчет допустимо только в двух случаях:

1. Первый — промедление создает риски для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности государства.
2. Второй — на участке нет других объектов недвижимости того же собственника, а сам участок с его согласия уже используют для целей изъятия.

При этом суд обязан предусмотреть предварительную выплату на основании отчета об оценке, составленного при подготовке соглашения об изъятии. Если собственник отказывается принять деньги — их вносят в депозит нотариуса.

Помимо этого, КС закрепил право бывшего собственника на возмещение убытков из-за неполной выплаты при изъятии. Если же срочность изъятия возникла по вине органов власти — собственнику присуждают проценты по ключевой ставке ЦБ. Их начисляют на разницу между окончательным и предварительным возмещением со дня вступления в силу решения об изъятии до полного расчета. Однако суд откажет в процентах при недобросовестности собственника.

Само по себе несогласие с предложенной суммой недобросовестностью не считается, подчеркнул Конституционный суд.

Также КС указал: производство по спору о размере возмещения нельзя прекратить из-за отказа истца от иска. Если суд установит сумму больше предложенной по оценке — разницу выплачивают незамедлительно.

Постановление Конституционного суда от 9 апреля 2026 года № 22-П

Сообщение КС УСТАНОВИЛ ГАРАНТИИ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ ДЛЯ ГОСНУЖД появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Фирма «Калисто» арендовала у администрации Люберец земельный участок площадью 3 453 кв. м под временную автостоянку. На участке компания без разрешений на строительство возвела контрольно-пропускной пункт (15 кв. м) и нежилое здание (352,2 кв. м), зарегистрировала на них собственность в упрощенном порядке — на основании деклараций.

Наличие зарегистрированных объектов позволило «Калисто» подать заявление на выкуп участка без торгов. Администрация удовлетворила заявку и в октябре 2019 года передала землю в собственность компании по договору купли-продажи. В марте 2024 года «Калисто» перепродала участок вместе со зданиями ООО «Омега». Новый собственник впоследствии снес оба строения.

Тогда администрация обратилась в суд с требованием признать обе сделки купли-продажи недействительными и обязать «Омегу» вернуть участок. По мнению муниципалитета, «Калисто» не имела права на льготный выкуп. Ведь здания на участке носили вспомогательный характер и не давали оснований для приобретения земли без торгов.

АС Московской области отказал администрации. Суд не нашел доказательств вспомогательного характера зданий.

Апелляция согласилась с тем, что оснований для выкупа без торгов не было, однако оставила решение в силе. Ведь администрация пропустила трехлетний срок исковой давности — о сделке ей стало известно еще в октябре 2019 года.

Позиция кассации

АС Московского округа отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение.

По вопросу исковой давности кассация указала: суды формально отсчитали срок от даты заключения договора купли-продажи, но не учли правовые позиции Конституционного суда. Сам по себе момент нарушения права публично-правового образования не может считаться началом течения давностного срока — его определяют по моменту, когда уполномоченные органы выявили нарушение. В данном случае нарушения вскрыла прокурорская проверка, и именно с даты получения представления прокуратуры следовало начинать отсчет.

Кассация также напомнила принципиальную позицию Верховного суда: возведение на публичном участке только вспомогательных объектов — даже при наличии зарегистрированного права собственности — не дает собственнику права выкупить землю без торгов. Льгота работает лишь при наличии основного здания или сооружения.

Суд обратил внимание и на вопрос добросовестности «Омеги». Нижестоящие инстанции ограничились ссылкой на сведения ЕГРН, но не исследовали фактические обстоятельства: знал ли покупатель об отсутствии на участке капитальных объектов, проявил ли повышенную осмотрительность, которую требует приобретение земли, ранее предоставленной без торгов.

При новом рассмотрении суду первой инстанции предстоит установить момент, когда администрация фактически узнала о нарушении публичных интересов, дать оценку характеру возведенных на участке объектов и исследовать добросовестность конечного покупателя.

Постановление АС Московского округа № Ф05-2706/2026 от 2 апреля по делу № А41-97561/2024

Сообщение ВЫКУП ЗЕМЛИ БЕЗ ТОРГОВ: СУД ОКРУГА НАПОМНИЛ О ГРАНИЦАХ ЛЬГОТЫ появились сначала на Land Law Firm.

Напомним, судьи признали норму ГК неконституционной в части отсутствия четкой трактовки понятия «правопреемство» применительно к приобретательной давности.

Поводом стало дело индивидуального предпринимателя, который приобрел здание и попытался признать право собственности в силу приобретательной давности, присоединив к своему сроку владения период предыдущего собственника. Четыре инстанции отказали: по их мнению, при сингулярном правопреемстве отсчет следует вести с момента купли-продажи, а период владения прежнего собственника — обнулять.

КС счел такой подход неразумным. Суд пояснил: имущество рискует выбыть из гражданского оборота, если давностный владелец не может передать накопленный срок новому собственнику по договору. Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным. Ключевой вывод — по сделке между давностным владельцем и иным лицом передаются не права на вещь, а «возможность приобретения права собственности с учетом накопленного фактического состава» в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

Новые возможности и новые риски

Ксения Ульянова поясняет: ст. 234 ГК закрепляет классическую конструкцию приобретательной давности — лицо, добросовестно и открыто владеющее имуществом как своим, со временем может стать его собственником. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — 5 лет. При этом п. 3 допускает «сложение» сроков — учет владения предшественника при наличии правопреемства.

Ключевой вывод суда, по мнению Ксении — в законодательстве и практике отсутствует ясность относительно содержания этого понятия и возможности присоединения сроков владения при передаче имущества по сделке, отмечает Ульянова. Норма не содержит необходимых разъяснений, что и привело к противоречивым судебным решениям.

Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным, считает юрист. Ведь имущество фактически «выпадает» из оборота, а интересы собственника при этом защищаются. Суд указал на необходимость переосмысления механизма сложения сроков: давностный владелец — не просто неуправомоченный отчуждатель, а субъект с охраняемым интересом, который в определенных пределах может передаваться.

«Поскольку устранить неопределенность путем толкования не удалось, суд прямо указал на необходимость корректировки законодательства. До этого правоприменение должно исходить из более гибкого подхода», — говорит Ульянова.

Полный разбор постановления КС РФ читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА НЕ ПРЕРЫВАЕТ СРОК ДАВНОСТНОГО ВЛАДЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель К. арендовала помещение площадью 52,3 кв. м под торговую деятельность с сентября 2018 года. Договор заключили на год с автоматическим продлением. Ежемесячная арендная плата составляла 15 000 руб.

В сентябре 2020 года К. освободила помещение и неоднократно просила арендодателя подписать акт возврата. Тот уклонялся от приемки. К. оставила подписанный акт в помещении, а ключи передала третьему лицу по указанию арендодателя.

Арендодатель подал иск о взыскании 405 000 руб. арендной платы за период с февраля 2021 по февраль 2023 года и 58 645 руб. долга по коммунальным платежам. К. заявила встречный иск — потребовала признать договор расторгнутым с 31 января 2021 года.

Первая инстанция взыскала долг в полном объеме. Суд указал: арендатор не представила письменного уведомления о расторжении договора и не вернула помещение по акту. Показания свидетелей суд отклонил как недопустимые доказательства.

Апелляция и кассация согласились с этими выводами.

Позиция ВС

Верховный суд напомнил: арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после прекращения договора, если сам уклонялся от приемки помещения. Когда арендатор освободил помещение и известил контрагента о готовности передать его по акту, а тот не стал участвовать в оформлении возврата — обязанность платить не сохраняется.

Отсутствие подписанного акта возврата не лишает арендатора права доказывать фактическое освобождение помещения иными способами, продолжил ВС. К. выразила волю на расторжение аренды в ответе на претензию и отзыве на иск по другому делу — арендодатель ознакомился с этими документами не позднее апреля 2021 года. Сам арендодатель при этом подтвердил в полиции и в суде, что арендатор покинула помещение еще в сентябре 2020 года.

ВС также указал: ненадлежащее состояние возвращенного помещения не дает арендодателю права требовать арендную плату — это основание для возмещения убытков, а не для продолжения начисления аренды.

С этими разъяснениями спор вернули в первую инстанцию.

Определение № 306-ЭС25-13273 от 3 апреля по делу № А49-2792/2023

Сообщение ВС РАЗЪЯСНИЛ, КОГДА АРЕНДАТОР ВПРАВЕ НЕ ПЛАТИТЬ ЗА ОСТАВЛЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

На ней выступили три эксперта нашей компании. Управляющий партнер Денис Литвинов провел тренд-сессию конференции в качестве модератора, а старшие юристы Анастасия Русскова и Алена Дурнева представили доклады по актуальным вопросам земельного права.

Литвинов задал тон обсуждению рисков в отрасли: «Если говорить о рисках, то, на мой взгляд, основной риск — это недооценка рисков. Если вы думаете, что рисков нет или их мало, в этом и есть ваш основной риск. С другой стороны, понимание риска, способность его предугадать и умение с ним работать делают вас на голову выше ваших коллег и конкурентов».

От четырех участков — к одному: как собрать единый актив в центре Москвы

Анастасия Русскова разобрала живой кейс — объединение четырех смежных участков в ЦАО в единую площадку. На старте ситуация выглядела непросто: три участка в собственности компании, четвертый — публичный, фактически используемый, но без оформленных прав. На участках стоит административное здание с непростой историей легализации.

Команда выбирала между перераспределением и объединением. Перераспределение отпало быстро: публичный участок занимал всего 57 квадратных метров, и частичное присоединение не решало задачу. Остановились на выкупе публичного участка с последующим объединением — это давало чистый результат: один участок, один собственник.

Дальше Русскова показала, сколько препятствий пришлось преодолеть. У участков оказались разные виды разрешенного использования — раньше пришлось бы сначала приводить все к единому ВРИ, но с марта 2026 года новые правила разрешают объединять участки с разными ВРИ в границах одной территориальной зоны. Крайние участки не имели общих границ — но если между ними стоят другие участки, входящие в объединение, Росреестр допускает объединение в один этап. Участки попали в разные территориальные зоны по ПЗЗ — а значит, потребовалось вносить изменения в правила. Наконец, один из участков по проекту межевания относился к территории соседнего многоквартирного дома — без корректировки ПМТ объединение невозможно.

Русскова подчеркнула, что корректировка проекта межевания — отдельная история со своими ловушками:

«Первый риск — актуальность сведений в ЕГРН. Второй — согласование с собственниками МКД. Формально публичные слушания сейчас не проводятся, что позволяет сделать вывод об отсутствии обязательного согласования. Но сохраняется высокий социальный риск: одним из оснований для отказа в корректировке может стать нарушение прав третьих лиц».

Генплан всему голова? Как Верховный суд пять раз менял позицию

Алена Дурнева посвятила доклад конфликтам между градостроительными документами разных уровней — генеральным планом, правилами землепользования и застройки и градостроительным планом земельного участка. Главный вопрос: что делать, когда эти документы противоречат друг другу и кто из них «главнее» при выдаче разрешения на строительство?

Дурнева наглядно показала, как Верховный суд метался в этом вопросе: в 2018 году указал, что генплан надо учитывать, в 2019 и 2020 годах решил, что не надо, а в 2024 и 2025 годах снова вернулся к приоритету генплана. Как пояснила эксперт, «в градостроительной документации традиционно считается, что генеральный план — всему голова. Летом прошлого года ВС подтвердил эту позицию: если ПЗЗ не соответствует генплану, их необходимо привести в соответствие».

Отдельно Дурнева остановилась на сроках действия градостроительного плана земельного участка. Формально ГПЗУ действует три года. Но после полутора лет проект оценивают уже не по тем параметрам, которые зафиксированы в плане, а по актуальным требованиям на дату подачи. Это создает реальный риск для застройщиков: объект, начатый по одним правилам, может не пройти проверку по новым — при внесении изменений в разрешение на строительство или при вводе в эксплуатацию. Минстрой уже подготовил законопроект, который предлагает закрепить единую дату отсечения — проверять объект по ограничениям, действовавшим на момент выдачи первоначального разрешения.

Репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU: О РИСКАХ, ГЕНПЛАНАХ И ОБЪЕДИНЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Что произошло

Ранее территория «iЩелково» входила в приаэродромную зону. Строительство там допускали по согласованию с Росавиацией, часть объектов уже возвели. Однако в прошлом году Минобороны заменило приаэродромную зону на запретную. После этого собственники начали массово получать отказы в разрешениях на строительство.

Заявление подали 19 марта 2026 года, Верховный суд принял его к производству 24 марта, заседание состоится 3 июня (дело № АКПИ26-208).

Какие шансы у истцов

Шансы оспорить приказ Минобороны, как правило, достаточно низкие, считает юрист Land Law Firm Дарья Плотникова. Процесс осложняет то, что многие документы, которые необходимы для оценки обоснованности зоны в установленном размере, засекречены — Минобороны отказывается предоставлять их в суд.

Тем не менее положительная практика существует, рассказывает Дарья. В Иркутской области удалось успешно оспорить запретную зону военного лесничества Минобороны (дело № А19-18135/2019). На Урале суды рассмотрели несколько аналогичных споров — и тоже в пользу заявителей (дела № А60-15022/2021, № А60-17880/2021).

Кроме того, есть успешные примеры взыскания убытков за установленные ограничения. По словам Плотниковой, на такие иски Минобороны может отреагировать корректировкой границ запретной зоны, чтобы сэкономить бюджетные средства.

«При установлении запретной зоны земельный участок становится менее ценным, поскольку зона предполагает множество ограничений, в том числе запрет строительства. Однако есть действенные способы защиты прав на участки, поэтому оспаривать такие действия Минобороны во всяком случае стоит», — отметила Плотникова.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: МОЖНО ЛИ ОСПОРИТЬ ЗАПРЕТНУЮ ЗОНУ МИНОБОРОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Добросовестность не спасает от истребования участка в береговой полосе

Прокурор потребовал истребовать у гражданки два земельных участка вблизи Клязьминского водохранилища — они оказались в границах береговой полосы и зоны санитарной охраны источников водоснабжения Москвы. Апелляция отказала: покупательница добросовестная, а прокурор пропустил давность. ВС отменил эти выводы и оставил в силе решение первой инстанции. Суд указал: приватизация земель в пределах береговой полосы прямо запрещена законом, а добросовестность приобретения не является основанием для отказа в истребовании таких участков. Давность не пропущена — нарушение выявили в 2022 году, а иск подали в том же году (определение № 4-КГПР25-48-К1).

Гибель здания не отменяет право на землю и не обнуляет сделки

Собственница земельного участка оспорила цепочку сделок с нежилыми строениями, расположенными на нем. Три инстанции признали сделки недействительными: у продавцов отсутствовало право на землю, а сами строения к моменту спора разрушились. ВС с этим не согласился. Суд напомнил: при покупке недвижимости к покупателю переходит и право пользования участком, а гибель объекта сама по себе не прекращает это право. Покупатель вправе восстановить здание или оформить участок в аренду или собственность. Признавать сделки недействительными только из-за разрушения объекта нельзя (определение № 18-КГ24-338-К4).

Строительство на территории аэровокзала требует разрешения и экспертизы

Авиакомпания возвела пассажирский павильон на территории аэровокзала без разрешения на строительство. Прокуратура вынесла представление, компания его оспорила. Первая инстанция и кассация встали на сторону компании, но ВС поддержал апелляцию. Суд указал: аэровокзал относится к особо опасным и технически сложным объектам, а сам павильон имеет прочную связь с землей — свайный фундамент из 134 железобетонных свай, постоянные инженерные сети, невозможность перемещения без ущерба. Для строительства такого объекта необходимы разрешение, экспертиза проектной документации и сопровождение государственного строительного надзора (дело № А19-17707/2024).

Кадастровую стоимость сельхозземель нельзя считать по промышленным расценкам

Собственник земельных участков сельскохозяйственного назначения оспорил кадастровую оценку — бюджетное учреждение определило стоимость как для промышленной зоны, проигнорировав документы о том, что участки являются пашнями. ВС поддержал первую инстанцию: вид угодий — обязательный ценообразующий фактор, а градостроительные регламенты на сельхозугодья не распространяются. Суды, которые ориентировались на зонирование вместо целевого назначения, допустили ошибку (определение № 35-КАД25-6-К2).

Источник: пункты 1, 2, 26 и 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2026)

Сообщение ОБЗОР ПРАКТИКИ ВС № 1: ПОЗИЦИИ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Авторы инициативы — Андрей Шевченко, Александр Высокинский, Андрей Епишин и Надежда Ильина — предлагают признать утратившей силу ст. 19.1 закона «О государственной кадастровой оценке».

Сейчас закон позволяет «Роскадастру» пересчитывать кадастровую стоимость, если индекс рынка недвижимости снижается более чем на 30% по сравнению с годом последней кадастровой оценки. Механизм действует с 2021 года, однако ни в одном регионе его так и не применили — ни разу индекс не падал настолько.

Авторы законопроекта считают, что сам механизм при этом создает риски. По словам соавтора инициативы Надежды Ильиной, потенциальная реализация ИРН могла бы привести к необоснованному снижению налоговой базы по имущественным налогам. «В настоящее время законодательством предусмотрена возможность корректировки кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае существенного снижения индексов рынка недвижимости. Однако на практике с момента введения данного механизма в 2021 году такие ситуации в субъектах Российской Федерации не возникали», — пояснила сенатор.

Дополнительный аргумент — параллельный законопроект о переходе на кадастровую оценку раз в два года вместо нынешних четырех. Если оценку станут проводить чаще, промежуточная корректировка через ИРН теряет смысл, считают авторы.

При этом право собственников оспорить кадастровую стоимость и установить ее в размере рыночной (ст. 22.1 того же закона) сохраняется. Этот механизм позволяет учесть индивидуальные характеристики объекта на основании отчета независимого оценщика.

Закон может вступить в силу со дня официального опубликования и распространиться на правоотношения с 1 января 2026 года.

Законопроект № 1184879-8

Сообщение В ГОСДУМЕ ПРЕДЛОЖИЛИ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ АВТОМАТИЧЕСКОГО ПЕРЕСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

• Экономколлегия напомнила: объект на территории ООПТ нельзя передать в долевую собственность без участия регионального органа, ответственного за охрану природной территории.
• В другом деле ВС расторг договор выкупа публичного участка из-за восьмилетней просрочки оплаты — за это время кадастровая стоимость выросла в 30 раз, и покупатель не вправе рассчитывать на сохранение старой цены.
• Коллегия также разобралась с порядком перерасчета арендной платы за федеральную землю: пятилетний срок действия рыночной оценки считают с даты уведомления арендатора, а не с момента застройки участка.
• Кроме того, ВС указал: строить капитальный объект на сельхозземле, предоставленной без торгов для организации ярмарки, нельзя — даже если администрация выдала разрешение.
• Гражданская коллегия разъяснила, что отсутствие разрешения на реконструкцию — не безусловное основание для отказа в легализации объекта, если собственник действовал добросовестно.
• А в споре о конструкции на фасаде МКД ВС обязал суды разграничивать рекламу и информационную вывеску — и проверять, не портит ли размещение общее имущество дома.

Скачать обзор практики Верховного суда за январь и февраль 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ЯНВАРЬ И ФЕВРАЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.