Такие споры начали появляться в столичной практике в 2022–2023 годах, но до сих пор практика по ним только формируется. Дело об апартаментах на Генерала Кузнецова — одно из первых подобных, которые дошли до судебного акта кассации.

Правительство Москвы и Департамент потребовали признать пятиэтажное здание площадью 3618,5 кв. м объектом незавершенного строительства. Также истцы попросили запретить собственникам делить его на помещения, а интернет-агрегаторам Циан, Авито и «Вилладж Риэлти» — размещать объявления о продаже и аренде. Отдельное требование — изъять у собственников все помещения и продать единым лотом с торгов.

Фактически речь в иске идет о том, чтобы не только запретить собственникам и правообладателям зданий распоряжаться ими по своему усмотрению, но и вообще лишить их права собственности на объекты.

Здание построили в 1995 году по типовому проекту АТС. В 2018 году его приобрел «Завод упаковочных изделий Токк». Через два года вид разрешенного использования участка изменили на проектирование и строительство капитального объекта. По проекту демонтировали лестничные марши, устроили монолитные перекрытия и лифтовые шахты, антресоли, входы в подвал и приямки. В 2021 году здание разделили на отдельные помещения и продали. Покупателями стали более 30 индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию никто не получал.

Позиция истцов

Правительство и Департамент настаивали, что в результате реконструкции изменились индивидуально-определенные признаки здания — площадь, площадь застройки, строительный объем, функциональное назначение. На интернет-сервисах помещения продают как «апартаменты» и используют под гостиничные услуги. Между тем градостроительный план участка не предусматривает видов использования, допускающих временное проживание людей.

Истцы указывали на недостоверность сведений в ЕГРН: правовой режим здания и объекта незавершенного строительства различаются. Иск о признании здания ОНС позволит привести реестр в соответствие с фактическим состоянием объекта.

Что решили нижестоящие суды

АСГМ и 9-й ААС отказали полностью. Суды посчитали, что здание уже завершили строительством в 1995 году. Реконструкция была частичной и нового объекта не создала. Закон не предусматривает такого способа защиты, как признание здания ОНС. Запрет собственникам делить здание на помещения неправомерен — собственники вправе совершать эти действия.

Изъятие помещений и продажа единым лотом, по мнению судов, означает изъятие всего здания. Закон такого последствия для самовольной реконструкции не предусматривает. Требования к интернет-агрегаторам суды также отклонили — закон не возлагает на эти компании обязанность проверять достоверность объявлений.

Апелляция дополнительно указала, что реконструкция была незначительной — без изменения высоты, количества этажей, без надстройки. Все несущие конструкции после демонтажа заменили или восстановили. А само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не превращает реконструкцию в незавершенную.

Выводы кассации

АС Московского округа отменил оба судебных акта.

Кассация указала: окончание строительства или реконструкции и готовность здания к использованию, подтвержденные через ввод в эксплуатацию — это критерии разграничения «здания» и «объекта незавершенного строительства». Объект, прошедший реконструкцию и не введенный в эксплуатацию, юридически отвечает признакам ОНС. Эту позицию суд округа подкрепил ссылкой на свежий Обзор судебной практики ВС № 4 от 22.12.2025.

Признание здания объектом незавершенного строительства влечет специальные последствия — запрет эксплуатации до получения разрешения на ввод. Поэтому довод апелляции о том, что Москва не заявляла отдельных требований о запрете эксплуатации, кассация отклонила.

Правовой режим ОНС сам по себе блокирует использование объекта, напомнил округ.

Нижестоящие суды также проигнорировали выводы судебных экспертиз. Здание не отвечает градостроительным, строительным и противопожарным нормам, создает угрозу жизни и здоровью граждан, его окончательное функциональное назначение не определено, а эксплуатация невозможна до устранения нарушений.

Эксперты установили: в помещениях оборудованы антресоли как спальные места, санузлы, кухни, индивидуальные системы вентиляции, отопления, водоснабжения. В каждом номере стоят приборы учета. Несмотря на это, апелляция посчитала использование здания для проживания недоказанным. Кассация указала, что такой вывод противоречит материалам дела.

Отдельно кассация отклонила довод апелляции о том, что 92% площади помещений принадлежит юрлицам и ИП. Большинство ответчиков-физлиц приобрели статус ИП уже после подачи иска. Само по себе это обстоятельство не опровергает фактическое назначение помещений.

В части изъятия помещений у собственников и продажи единым лотом кассация согласилась с нижестоящими судами: правовых оснований для такого изъятия нет. Сама конструкция, предложенная истцами, осталась под вопросом. Однако центральное требование о признании здания ОНС теперь рассмотрят по существу.

Что дальше

При новом рассмотрении АСГМ предстоит определить правовой режим здания исходя из фактического состояния, проведенных работ и наличия разрешительной документации. Также суд должен установить функциональное назначение образованных помещений и при необходимости назначить новую экспертизу. Если суд признает здание объектом незавершенного строительства, эксплуатация всех 99 помещений окажется под запретом до получения застройщиком разрешения на ввод.

АСГМ приступит к рассмотрению дела по существу в середине июня — последим и обязательно расскажем, какое решение примут.

Постановление АС Московского округа № Ф05-23260/2025 от 25 марта по делу № А40-302699/2022

Сообщение В МОСКВЕ ОТКРЫТ ПУТЬ К ПРИЗНАНИЮ АПАРТАМЕНТОВ НЕДОСТРОЕМ появились сначала на Land Law Firm.

В обсуждении принял участие управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Партнер NF Group Станислав Бибик и телерадиоведущий Андрей Родной выступили в роли модераторов. Среди экспертов-прожарщиков были Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci, Никита Журавлев, автор влога «ХОЧУКВАРТИРУ», Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP, и Сергей Смирнов, старший партнер Vysotsky Estate.

Эксперты разбирали проект со всех сторон: спорили о перспективности локации в районе Нижегородской, о соотношении парковочных мест и офисных площадей, об отделке shell & core и о том, найдется ли арендатор на офисы в «мелкой нарезке». Денис Литвинов задавал юридические вопросы — в частности, как оформлен новый квартал Level Group со всей его инфраструктурой: спортивным комплексом, термами, футбольным полем и торговой галереей. Александра Захарова пояснила, что проект реализуется в рамках договора о комплексном развитии территории, который определяет сроки, функционал и ТЭПы и одновременно дает застройщику льготы МПТ.

По итогам дискуссии 64% зрителей в голосовании решили, что объект нужно брать.

Полная запись обсуждения доступна по ссылке. А текстовый репортаж от коллег из CRE можно почитать тут.

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ ПОУЧАСТВОВАЛ В «ПРОЖАРКЕ» НОВОГО ПРОЕКТА LEVEL GROUP появились сначала на Land Law Firm.

Спор между администрацией Владивостока и индивидуальным предпринимателем шел вокруг здания кафе.

Предыстория

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Решения судов

Апелляция восстановила срок на обжалование и отменила решение 2007 года. Суд согласился с администрацией: объект построили и ввели в эксплуатацию без необходимых разрешений и без предоставления участка под эти цели. Производство по делу суд прекратил.

Кассация постановление апелляции отменила. Окружной суд решил, что администрация — лишь заинтересованное лицо, а не участник процесса, чьи права прямо затронуты. Обжаловать решение спустя длительное время она не вправе.

Администрация обратилась в Верховный суд. Заявитель указал на нарушение норм материального права о порядке возведения объектов капитального строительства. Кроме того, кассация не учла несоответствие разрешенного использования участка целевому назначению постройки.

Позиция Верховного суда

Судебная коллегия по экономическим спорам с доводами администрации согласилась. Передавая жалобу на рассмотрение, ВС отметил: отсутствие согласия муниципалитета исключает законное приобретение права собственности на чужой земле.

Экономколлегия удовлетворила жалобу оставила в силе постановление апелляции. Таким образом, ИП остался без здания, которым владел на протяжении 18 лет.

Определение ВС на момент публикации не опубликовано (дело № А51-12610/2007).

Сообщение ВС СПУСТЯ 18 ЛЕТ ОТМЕНИЛ РЕШЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина в комментарии для Право.ru проанализировала, как этот спор меняет подходы к оценке добросовестности покупателей.

История спора

73-летняя жительница Новгорода под влиянием мошенников продала единственное жилье директору риелторского агентства за 1,9 млн руб. Вырученные деньги передала курьеру. Через девять дней женщина обратилась в полицию. Вскоре ее признали потерпевшей по уголовному делу и она оспорила сделку в суде.

Первая инстанция в иске отказала. Поведение продавца внешне выглядело логичным, договор стороны заключили в банке через сервис безопасных расчетов, а возбуждение уголовного дела само по себе не подтверждает заблуждение.

Апелляция назначила психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты установили, что женщина страдает органическим расстройством личности и не понимала значения своих действий при совершении сделки. Суд признал договор недействительным и применил реституцию, отклонив доводы покупателя о добросовестности — как руководитель агентства недвижимости он не мог не знать о заниженной цене. Кассация с этим согласилась.

Верховный суд полностью поддержал выводы апелляции. Заблуждение продавца было настолько существенным, что при разумной оценке ситуации она бы не совершила сделку (дело № 84-КГ26-1-К3).

Смена подхода к оценке добросовестности

Прежде суды разрешали такие споры формально, рассказала Софья. Если продавец вел себя логично и последовательно, а недобросовестность покупателя истец не доказал, оспорить сделку по мотивам заблуждения (ст. 178 ГК) или обмана (ст. 179 ГК) не удавалось. Суды чаще вставали на сторону покупателя, который не знал и не мог знать о влиянии на продавца третьих лиц, а к оценке его поведения применяли стандартные критерии разумности и осмотрительности.

Сам факт того, что полученные по сделке средства продавец затем передал мошенникам, не образовывал порок воли именно на совершение сделки.

В деле Смуровой суды дифференцировали стандарт добросовестности по профессиональному статусу покупателя. На ответчика, директора агентства по недвижимости, возложили обязанность повышенной осмотрительности, выходящей за рамки формальной проверки юридической чистоты сделки. Цена отчуждения объективно свидетельствовала о возможном отсутствии действительной воли продавца, и профессионал рынка должен был это распознать.

«Такой подход ориентирован на защиту потерпевшей стороны и переоценку критериев добросовестности участников гражданского оборота. Он смещает акцент с формальной оценки сделки на анализ реального волеизъявления сторон и обстоятельств его формирования», — отмечает Бабушкина.

Что это меняет

Особенно строгие требования суды предъявляют теперь к риелторам и агентствам недвижимости. Даже если продавец на сделке указывает нейтральную причину — например, переезд, — но при этом срочность продажи или заниженная цена очевидно расходятся с обычной практикой, профессиональный участник рынка должен усомниться в действительной воле контрагента.

По словам Бабушкиной, сейчас прослеживается устойчивая тенденция к расширительному толкованию существенного заблуждения и усилению защиты жертв мошенничества. Одновременно сохраняются решения, опирающиеся на традиционную модель оценки добросовестности.

Поэтому об определении ВС по делу Смуровой можно говорить как о новой стадии формирования новой правовой позиции, чем о ее окончательном закреплении, заключает юрист.

Сообщение ПРАВО.RU: ВС ОБЪЯСНИЛ, ПОЧЕМУ ПОДХОД ИЗ «ДЕЛА ДОЛИНОЙ» НЕ РАБОТАЕТ АВТОМАТИЧЕСКИ появились сначала на Land Law Firm.

Поправки вносят изменения в Земельный кодекс и в закон о содействии развитию жилищного строительства. Главная задача — повысить эффективность использования федеральных земель и закрыть лазейки для их формального перераспределения.

Закон закрывает безвозмездную передачу регионам и муниципалитетам нескольких категорий участков. В этот список попали земли в особых экономических зонах, лесные участки, особо охраняемые природные территории федерального значения, а также участки со зданиями и сооружениями в федеральной собственности. Не передадут и землю, ранее предоставленную в пользование третьим лицам.

Решение о передаче федерального участка на иной уровень публичной власти в отдельных случаях будет принимать правительственная комиссия по развитию жилищного строительства. Случаи и порядок определит правительство. Комиссия оценит, насколько эффективно используется участок и как его лучше вовлечь в оборот, в том числе под жилищное строительство.

Параллельно закон снимает запрет на проведение аукционов по аренде участков в границах береговой полосы водных объектов общего пользования. Сейчас такие земли ограничены в обороте и не могут быть предметом торгов. Оособенно болезненно это бьет по сельхозземлям, внутри которых проходят ручьи и другие водные объекты, объясняет Росреестр. После вступления закона в силу такие участки можно будет сдавать в аренду на аукционах, но не продавать. Арендатор обязан соблюдать особый режим охраны водного объекта и обеспечивать свободный доступ населения к береговой полосе.

«Этим законопроектом усовершенствован порядок вовлечения федеральных земель в гражданский оборот. Законопроектом предусмотрено, что федеральные участки, ранее предоставленные в пользование третьим лицам, не могут быть переданы в собственность региона или муниципалитета. Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства наделяется полномочиями по принятию решений о передаче таких участков на иной уровень публичной власти в отдельных случаях», — добавил замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

В финальной версии документа к третьему чтению не оказалось пометок о сроках вступления закона в силу. Значит, это будут стандартные десять дней с момента опубликования уже подписанного закона.

Законопроект № 1058240-8

Сообщение ПРИНЯТ ЗАКОН О ВОВЛЕЧЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ В ОБОРОТ появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало дело предпринимателя, у которого «Автодор» изъял участок под строительство трассы Москва — Санкт-Петербург. Спор о размере компенсации суды выделили в отдельное производство, и окончательную сумму определили лишь спустя полгода после перехода права к государству.

Разбор нового постановления для Право.ru уже делала юрист Land Law Firm Дарьи Плотниковой — почитать можно здесь.

КС в роли «позитивного законодателя»

Изъятие недвижимости для государственных нужд — исключительный механизм, который неизбежно порождает вопросы о балансе частных интересов, защищенных конституционной гарантией предварительного и равноценного возмещения, и публичных интересов, отмечает Мершон.

Процедуры принудительного изъятия КС рассматривал неоднократно, однако особенность нового постановления в том, что суд фактически выступил в роли «позитивного законодателя» — закрепил часть гарантий на уровне положений, обязательных для правоприменительной практики.

Когда разделение требований все же допустимо

По ч. 3 ст. 130 АПК РФ выделение требований в отдельное производство — право суда. Но публичный интерес в делах об изъятии привел к массовому выделению споров о сумме компенсации, говорит юрист. Суды первой инстанции нередко отказывали в таком выделении, однако вышестоящие инстанции признавали отказ необоснованным.

При этом итоговая сумма компенсации, установленная в выделенном производстве, оказывалась кратно выше изначально предложенной. Мершон приводит показательные примеры: по делу № А40-64960/2024 разница составила 4,86 раза (42,7 млн против 207,4 млн рублей), по делу № А40-150988/2024 — 3,72 раза (35 млн против 130,2 млн рублей). В таких условиях предварительная выплата теряла качество «равноценности».

КС обоснованно ограничил массовое выделение споров без реальной необходимости, считает юрист. Однако возникает риск, что жесткое ограничение судейской дискреции сделает невозможным выделение и в тех случаях, где оно действительно целесообразно, но формально не подпадает под очерченные судом исключения.

Срок окончательной выплаты — открытый вопрос практики

Отдельно Мершон обращает внимание на проблему срока итоговой компенсации. Общие правила об изъятии не устанавливают срок перечисления средств после вступления решения в силу. Резолютивная часть судебных актов по таким спорам, как правило, тоже умалчивает о сроках.

По мнению публичных органов, обязанность выплаты возникает не ранее перехода права собственности, однако срок такого перехода закон также не определяет. Изымающие органы настаивают, что вопрос решается в рамках бюджетных процедур — в трехмесячный срок по ст. 242.2 БК после предъявления исполнительного листа. Но исполнительные листы по делам об изъятии бывшим правообладателям, как правило, не выдаются.

«КС хотя и не решил проблему окончательно, но установил важный ориентир: выплата положительной разницы должна быть произведена незамедлительно после вступления в силу судебного постановления. Кроме того, суд предусмотрел стимулирующий механизм — правообладатель вправе требовать возмещения убытков, а при задержке по вине публичных органов — процентов за весь период просрочки», — отмечает Мершон.

Вместе с тем, по оценке Кристины, множество острых вопросов — точный срок «незамедлительности», последствия передачи имущества до выплаты и другие — остаются открытыми и, вероятно, потребуют новых обращений в КС.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КС ОГРАНИЧИЛ РАЗДЕЛЕНИЕ СПОРОВ ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ И РАЗМЕРЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Поправки вносятся в Градостроительный кодекс. Авторы предлагают лишить правительство РФ и региональные власти права утверждать генеральные планы, правила землепользования и застройки, а также проекты планировки и межевания территорий без проведения публичных слушаний или общественных обсуждений.

Право обходить процедуру публичных слушаний было введено в 2022 году как временная антикризисная мера для поддержки строительной отрасли в период пандемии COVID-19 и санкционного давления. В пояснительной записке подчеркивается, что сейчас этот временный характер утратил актуальность.

Сохранение текущего порядка, по мнению авторов, ведет к росту социальной напряженности, протестной активности из-за точечной застройки и дефициту социальной инфраструктуры. Депутаты отмечают, что более чем в 40 городах прокуратура уже ограничивала стройки из-за необеспеченности новых проектов школами и детскими садами.

Авторы рассчитывают, что принятие нововведений повысит прозрачность градостроительной политики и защитит конституционные права граждан на участие в формировании комфортной среды проживания.

Законопроект № 1212357-8

Сообщение В ГОСДУМУ ПРЕДЛОЖИЛИ ВЕРНУТЬ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПРИ ЗАСТРОЙКЕ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Стороны заключили договор на реставрацию и приспособление к современному использованию объекта культурного наследия. Заказчик перечислил аванс, но подрядчик сорвал сроки — и заказчик отказался от договора в одностороннем порядке. Результата работ он так и не получил: подрядчик не уведомлял о завершении работ и не сдавал их в установленном порядке. Заказчик пошел в суд за возвратом аванса и штрафом.

Суд первой инстанции взыскал штраф за просрочку, а в возврате аванса отказал — решил, что подрядчик выполнил работы на сумму больше аванса. Правда, никаких расчетов суд не привел, а опирался на акты, которые подрядчик направил заказчику уже после подачи иска.

Апелляция вывод поддержала, хотя сама же установила: аванс подрядчик освоил не полностью. Разницу суд закрыл зачетом встречных требований подрядчика по другому договору между теми же сторонами. Обоснованность этого требования суд не проверил, хотя спор по второму договору рассматривался отдельно и еще не был разрешен.

Кассация нарушений не увидела.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия напомнила: оплате подлежит только тот результат, который подрядчик фактически выполнил и передал заказчику. Если заказчик отказался от договора, а полноценного встречного предоставления нет, оснований удерживать аванс у подрядчика тоже нет.

Суды не разобрались ни в объемах, ни в стоимости реально выполненных работ, не оценили, достигнут ли результат, ради которого заключали договор. Мотивы отказа заказчика от подписания актов и его замечания по конкретным видам работ суд первой инстанции просто проигнорировал. При этом сам подрядчик признавал, что освоил аванс не полностью, а стороны подписали акты взаимозачета, подтверждавшие его задолженность перед заказчиком. Но суды и это оставили без внимания.

Зачет по второму договору коллегия тоже не приняла. Апелляция не проверила, откуда стоимость работ превысила твердую цену договора, знал ли об этом заказчик и обязан ли он это оплачивать. Сам спор по второму договору на тот момент не был разрешен — суд только обсуждал назначение экспертизы.

Определение № 305-ЭС25-14958 от 17 апреля по делу № А40-175774/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАПРЕТИЛ УДЕРЖИВАТЬ АВАНС БЕЗ РЕЗУЛЬТАТА РАБОТ появились сначала на Land Law Firm.

Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе. Позиция КС по этому делу может открыть для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.

Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.

Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.

Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.

Шесть месяцев, которых не хватило

Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.

Судья-докладчик Андрей Бушев пояснил, что с 1 января 2023 года вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной разрешают уполномоченные бюджетные учреждения регионов — и только их решения можно оспорить в суде. Епифанов обратился в такое учреждение, но получил отказ из-за пропуска срока. Бухмиллер столкнулась с тем же. Ее заявление вернули, а суд не принял иск, указав, что уведомление о возврате не относится к решениям, которые можно обжаловать.

Заявители считают, что действующие нормы ставят собственников с завышенной кадастровой стоимостью в худшее положение по сравнению с теми, в отношении чьего имущества ошибок не допустили. Бухмиллер подчеркнула: налоговые уведомления, как правило, приходят уже после истечения шестимесячного срока — соблюсти его физически невозможно.

Нормы не противоречат, но права нарушены

Представители органов власти единодушно заявили, что оспариваемые нормы формально соответствуют Конституции, — но при этом почти все признали нарушение прав заявителей.

Представитель Минюста Алина Таманцева признала: на практике возможны ситуации, когда гражданин получает уведомление об уплате налога, но уже лишен возможности изменить кадастровую стоимость. По ее словам, граждане должны иметь возможность оспорить архивную кадастровую стоимость в течение всего срока ее применения. Полпред Совета Федерации Андрей Клишас поддержал эту позицию и указал, что ограничение оспаривания шестимесячным сроком нарушает право на судебную защиту. Он подчеркнул: гражданин в налоговых спорах — более слабая сторона, которая не всегда способна вовремя защитить свои интересы.

Полпред Президента Дмитрий Мезенцев заявил, что право на оспаривание кадастровой стоимости должно сохраняться в течение всего срока ее применения — иной подход расходится с конституционными гарантиями защиты собственности. Врио полпреда Правительства Павел Степанов согласился, что собственники должны иметь право обжаловать кадастровую стоимость в ретроспективе, но оговорил: это не должно приводить к неопределенному увеличению сроков предъявления претензий. Полпред Госдумы Юрий Петров и представитель Генпрокуратуры Артур Завалунов предложили выявить конституционно-правовой смысл оспариваемых норм.

Постановления Конституционного суда придется подождать. В последнее время у суда уходит на подготовку документа около двух месяцев.

Сообщение КС РЕШИТ, СМОГУТ ЛИ СОБСТВЕННИКИ ОСПАРИВАТЬ АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Денис выступит в качестве эксперта на завершающей сессии программы — презентации нового девелоперского проекта Level Group в формате «прожарки». Вместо классической презентации — сессия прямых вопросов от независимых экспертов: консультантов, юристов, брокеров и блогеров рынка недвижимости. Денис оценит проект с юридической точки зрения.

Выступление состоится 22 апреля в 14:30, а само мероприятие начнется в 10:00.

Среди других участников сессии — Александра Захарова (директор по коммерческой недвижимости, Level Group), Мария Зимина (исполнительный директор, СORE.XP), Марина Малахатько (партнер, NF Group), Сергей Смирнов (старший партнер Vysotsky Estate) и Никита Журавлев (независимый эксперт рынка недвижимости). Модератором выступит телерадиоведущий Андрей Родной.

Сообщение УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР LLF ВЫСТУПИТ НА БИЗНЕС-ЗАВТРАКЕ CRE AWARDS появились сначала на Land Law Firm.

Юрист Land Law Firm Дарья Плотникова в публикации Право.ru объяснила, почему постановление лишь частично решает давнюю проблему и с какими сложностями столкнутся собственники при взыскании убытков.

История спора

Поводом для обращения в КС стало дело предпринимателя Александра Краснощекова. В апреле 2024 года госкомпания «Автодор» через суд потребовала изъять у него земельный участок под строительство скоростной трассы Москва — Санкт-Петербург и предложила возмещение в размере 899 550 рублей. Собственник с суммой не согласился, однако суд удовлетворил иск об изъятии, сославшись на то, что Краснощеков не использовал участок — ранее он передал землю подрядчику для возведения дорожной инфраструктуры.

Спор о размере компенсации выделили в отдельное производство уже после разрешения основного дела. Окончательную сумму — около 2 млн рублей — определили только в марте 2025 года, спустя полгода после перехода собственности к государству. Предприниматель счел такой подход нарушением прав собственников и обратился в КС.

Позиция Конституционного суда

КС указал: выделять спор о размере возмещения в отдельное производство допустимо только в двух случаях. Первый — если собственник не оспаривает само изъятие, а промедление угрожает здоровью, правам граждан или безопасности государства. Второй — если на участке нет других построек и землю уже используют для тех целей, ради которых ее изымают.

Но даже в этих случаях собственнику необходимо обеспечить предварительную выплату в размере, определенном по отчету об оценке. При отказе принять деньги их вносят на депозит нотариуса. Кроме того, собственник вправе требовать возмещения убытков и процентов по ключевой ставке Банка России на разницу между предварительной и итоговой суммой — за весь период до окончательного расчета. Несогласие с предложенным размером компенсации не делает собственника недобросовестным, подчеркнул суд.

Переписывать законы КС не потребовал, но предоставил Краснощекову право взыскать убытки и проценты в судебном порядке.

Половинчатое решение

Плотникова считает, что КС не полностью решил давно известную проблему. Перечень случаев, когда суды смогут разделять требования об изъятии и о компенсации, сформулирован слишком широко. Кроме того, собственникам будет непросто доказать убытки, на возмещение которых они могут рассчитывать при задержке выплаты, — упущенная выгода носит гипотетический характер, и обосновать ее размер крайне сложно.

Вместе с тем постановление окажет на практику позитивный эффект, отмечает юрист. Прежде правил и ограничений для раздельного рассмотрения вопросов об изъятии и возмещении не существовало вовсе.

«Теперь у частных собственников появится весомый аргумент для возражений на разделение требований. А суд должен будет не просто сослаться на свою дискрецию в этом вопросе, но и обосновать, почему именно в этом случае, с учетом позиции КС, допустимо разделение требований», — подчеркивает Плотникова.

Постановление Конституционного суда от 9 апреля 2026 года № 22-П

Сообщение ПРАВО.RU: КАК КС ПОПЫТАЛСЯ, НО НЕ РЕШИЛ ПРОБЛЕМУ КОМПЕНСАЦИЙ ПРИ ИЗЪЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

В рассматриваемом деле Департамент городского имущества Москвы потребовал взыскать с компании около 599 000 руб. неосновательного обогащения и проценты. На земельном участке площадью 60 кв. м по ул. Люблинской расположено нежилое здание площадью 82,8 кв. м, которое принадлежит ответчику с 2007 года. Однако договор аренды участка еще в 2003 году заключили с другим лицом — для строительства и эксплуатации магазина. Арендатор скончалась в 2015 году, но договор формально остался действующим.

Компания пыталась оформить собственный договор аренды, однако Департамент отказал — именно из-за действующего договора с прежним арендатором. После этого Департамент решил взыскать плату за землю как неосновательное обогащение.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали Департаменту. Они применили принцип единства судьбы земельного участка и здания и решили, что компания в силу закона стала арендатором участка с момента покупки здания. А раз земельные отношения оформлены договором аренды, Департамент избрал ненадлежащий способ защиты.

Кассация с таким подходом не согласилась. Окружной суд подчеркнул: нижестоящие инстанции верно квалифицировали отношения сторон, но не пошли дальше — не определили применимые нормы и не разрешили спор по существу. В итоге компанию фактически освободили от любой платы за землю, хотя принцип платности землепользования прямо закреплен в Земельном кодексе. Суд же не связан квалификацией, которую предлагают стороны, и обязан рассмотреть требование исходя из фактических правоотношений.

При новом рассмотрении суду предстоит предложить истцу уточнить требования, определить применимые нормы, проверить расчет суммы и вынести новое решение.

Постановление № Ф05-2049/2026 от 10 апреля по делу № А40-63194/2025

Сообщение КАССАЦИЯ ЗАПРЕТИЛА ОСВОБОЖДАТЬ СОБСТВЕННИКА ЗДАНИЯ ОТ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ появились сначала на Land Law Firm.

Генподрядчик и подрядчик заключили три договора подряда на выполнение комплекса строительных работ. Генподрядчик перечислил авансы на общую сумму более 302 млн руб. Однако подрядчик нарушил сроки и не выполнил работы в полном объеме. Генподрядчик направил уведомления об одностороннем расторжении договоров и потребовал вернуть неотработанный аванс и выставить счета-фактуры на принятые работы. Подрядчик на уведомления не ответил.

Генподрядчик обратился в суд с двумя требованиями: взыскать около 39,8 млн руб. неосновательного обогащения (неотработанный аванс) и обязать подрядчика выставить счета-фактуры на стоимость выполненных работ.

Суды трех инстанций взыскали неотработанный аванс и задолженность за оказанные услуги, но отказали в требовании о выставлении счетов-фактур. По мнению судов, генподрядчик избрал ненадлежащий способ защиты права.

Верховный суд с таким подходом не согласился. Экономколлегия указала, что обязанность выставить счет-фактуру — безусловное требование для всех плательщиков НДС. Эта обязанность вытекает как из налогового законодательства, так и из условий самих договоров, которые прямо предусматривали передачу счетов-фактур и даже устанавливали ответственность за их непредоставление.

ВС подчеркнул: когда подрядчик получает оплату с включенным НДС, но уклоняется от выставления счета-фактуры, он извлекает выгоду из своего незаконного поведения. Генподрядчик при этом не может уменьшить свою налоговую обязанность на суммы уплаченного налога. Освободить подрядчика от этой обязанности — значит лишить заказчика законного права на налоговый вычет.

Коллегия также отметила, что стороны не имели разногласий по объему и стоимости принятых работ — справки и ведомости подписаны обеими сторонами. Довод судов о том, что вопрос должен решаться в рамках имущественного спора, оказался несостоятельным.

Спор в этой части направили на новое рассмотрение в АСГМ.

Определение № 305-ЭС25-14104 от 3 апреля по делу № А40-217702/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД: ПОДРЯДЧИК ОБЯЗАН ВЫСТАВИТЬ СЧЕТА-ФАКТУРЫ ДАЖЕ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА появились сначала на Land Law Firm.

Кроме того, «Коммерсантъ» включил Land Law Firm в число 100 системообразующих федеральных юридических фирм России — независимо от отраслевой специализации.

По результатам рейтинга LLF отмечена в следующих номинациях:

🥇1 band (ТОП-15) в номинации «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇1 band (ТОП-15) в номинации «Строительство и недвижимость. Консультирование по сделкам в отношении объектов недвижимости и реализации строительных проектов»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Арбитражное судопроизводство. Разрешение коммерческих споров — mid-market»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Разрешение споров в судах общей юрисдикции. Споры из имущественных отношений»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Туризм и спорт. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Туризм и спорт. Разрешение ключевых споров в отрасли»;

🥈 2 band (ТОП-30) в номинации «Производство и промышленность. Разрешение ключевых споров в отрасли»;

Ключевые лица Land Law Firm отмечены в разделе «Лучшие юристы: федеральный рейтинг».

Управляющий партнер Денис Литвинов рекомендован в номинациях:

🥇 1 band – «Разрешение споров в судах общей юрисдикции: имущественные споры»;

🥇 1 band – «Туризм и спорт»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band – «Разрешение коммерческих споров: mid-market»;

🥈  2 band – «Производство и промышленность»;

Партнер Ксения Ульянова отмечена в номинациях:

🥇 1 band – «Разрешение споров в судах общей юрисдикции: имущественные споры»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band – «Разрешение коммерческих споров: mid-market»;

🥇 1 band – «Туризм и спорт»;

Выражаем признательность аналитикам «Ъ» за оценку и работу, клиентам — за доверие и масштабные задачи, а всем юристам Land Law Firm — за ценный вклад в общую победу!

Рейтинг «Коммерсанта» ежегодно представляет результаты исследования и анализа лучших практик ведущих игроков в области права. Цель исследования — выявить лучшие юрфирмы по отдельным направлениям услуг и основным отраслям экономики, чтобы создать актуальную и структурированную картину рынка.

Сообщение LLF УЛУЧШИЛА РЕЗУЛЬТАТЫ В ЕЖЕГОДНОМ РЕЙТИНГЕ «КОММЕРСАНТА» появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Государственная компания «Автодор» потребовала через суд изъять земельный участок у предпринимателя А.Д. Краснощекова. Участок понадобился для строительства скоростной автодороги Москва — Санкт-Петербург. Компания предложила возмещение в 899 550 руб., однако собственник с суммой не согласился.

Арбитражный суд Тверской области сначала отказал «Автодору» в выделении спора о размере возмещения в отдельное производство. Тем не менее позднее суд удовлетворил аналогичное ходатайство. В итоге суд изъял участок и обратил решение к немедленному исполнению — без определения окончательной суммы возмещения. Апелляция и кассация поддержали такой подход, а Верховный суд отказал в передаче жалобы.

Окончательный размер возмещения суд установил лишь через шесть месяцев после изъятия — 1,93 млн руб.

Позиция Конституционного суда

Заседание КС состоялось в начале февраля, мы тогда делали подробный репортаж с пересказом позиций законодательной и исполнительной власти.

КС признал оспариваемые нормы ГК и Земельного кодекса соответствующими Конституции. Вместе с тем суд выявил их конституционно-правовой смысл и закрепил обязательные гарантии для собственников.

Конституция требует предварительного и равноценного возмещения при принудительном изъятии имущества. Поэтому разделять во времени изъятие и окончательный расчет допустимо только в двух случаях:

1. Первый — промедление создает риски для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности государства.
2. Второй — на участке нет других объектов недвижимости того же собственника, а сам участок с его согласия уже используют для целей изъятия.

При этом суд обязан предусмотреть предварительную выплату на основании отчета об оценке, составленного при подготовке соглашения об изъятии. Если собственник отказывается принять деньги — их вносят в депозит нотариуса.

Помимо этого, КС закрепил право бывшего собственника на возмещение убытков из-за неполной выплаты при изъятии. Если же срочность изъятия возникла по вине органов власти — собственнику присуждают проценты по ключевой ставке ЦБ. Их начисляют на разницу между окончательным и предварительным возмещением со дня вступления в силу решения об изъятии до полного расчета. Однако суд откажет в процентах при недобросовестности собственника.

Само по себе несогласие с предложенной суммой недобросовестностью не считается, подчеркнул Конституционный суд.

Также КС указал: производство по спору о размере возмещения нельзя прекратить из-за отказа истца от иска. Если суд установит сумму больше предложенной по оценке — разницу выплачивают незамедлительно.

Постановление Конституционного суда от 9 апреля 2026 года № 22-П

Сообщение КС УСТАНОВИЛ ГАРАНТИИ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ ДЛЯ ГОСНУЖД появились сначала на Land Law Firm.