Обстоятельства спора

В 1993 году администрация сельсовета в Адлерском районе Сочи предоставила гражданину земельный участок площадью 0,6 га для ведения личного подсобного хозяйства. Участок представлял собой пастбища. После смерти первоначального владельца наследники оформили право общей долевой собственности на надел площадью 6000 кв. м и поставили его на кадастровый учет с категорией «земли населенных пунктов».

Участок дважды сменил собственника по договорам купли-продажи. Последний покупатель — предприниматель — приобрел долю в 2021 году за 33 млн руб. и по соглашению с сособственником разделил исходный надел на шесть самостоятельных участков. Пять из них общей площадью 2400 кв. м он зарегистрировал за собой.

Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности предпринимателя отсутствующим. По мнению прокуратуры, участки незаконно сформировали в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка — на землях федеральной собственности.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали в иске. Они опирались на заключение «Рослесинфорга», согласно которому спорные участки никогда не пересекали границы лесничества. На всех планах лесонасаждений начиная с 1964 года территорию обозначали как совхозные земли. Суды также применили исковую давность.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия не согласилась с выводами нижестоящих судов и отменила все три судебных акта.

ВС указал, что суды положили в основу решения внесудебное заключение ответчика и не оценили его наравне с другими доказательствами. Суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы из-за отсутствия плана лесонасаждений 1997 года, но даже не попробовал истребовать документ самостоятельно. Прокурор пояснял, что материалы лесоустройства изъяли в рамках уголовного дела. Суд мог назначить экспертизу с использованием планов иных лет, но не рассмотрел такую возможность.

Коллегия сослалась на постановление КС по «делу сочинских садоводов». Из него следует: нахождение участка в границах ООПТ федерального значения исключает частную собственность на него. Но суд при удовлетворении такого иска обязан одновременно возложить на орган публичной власти обязанность компенсировать добросовестному собственнику утрату прав — предоставить аналогичный участок или выплатить денежную компенсацию.

ВС направил дело на новое рассмотрение и обязал суд назначить судебную землеустроительную экспертизу, установить, входил ли исходный участок в границы Сочинского национального парка, и с учетом «очевидной добросовестности» ответчика одновременно решить вопрос о компенсации.

Определение № 308-ЭС26-3850 от 1 сентября по делу № А32-62581/2022

Сообщение ВС УТОЧНИЛ ПРАВИЛА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ В ГРАНИЦАХ НАЦПАРКОВ появились сначала на Land Law Firm.

По его словам, по мере роста числа проектов КРТ вопрос размера возмещения превращается в один из ключевых конфликтов между правообладателями и городом или иным инициатором изъятия. При этом собственникам важно понимать принципиальное различие между обычной оценкой недвижимости и определением юридически обоснованного размера возмещения.

Оценка и возмещение — не одно и то же

Стандартный запрос на оценку недвижимости предполагает определение рыночной стоимости здания и земельного участка. При изъятии задача принципиально иная: оценщик определяет размер компенсации, которая поставит собственника в экономически максимально близкое положение к тому, в котором он находился бы без изъятия, подчеркивает Литвинов.

Поэтому собственник получает не просто рыночную стоимость объекта на определенную дату. Расчет охватывает весь состав потерь: убытки от прекращения права, невозможность продолжения деятельности, затраты на перенос бизнеса и иные последствия изъятия.

Разрыв между ценой и ценностью

Особое значение Литвинов придает методологии оценки. При реализации проектов КРТ нередко возникает существенный разрыв между формальной рыночной стоимостью объекта и его экономической ценностью для собственника. Действующий бизнес может генерировать доход, значительно превышающий доходность, которую дает стандартный подход к оценке самого здания или участка. Поэтому при подготовке позиции собственника необходимо анализировать не только сопоставимые сделки и характеристики недвижимости, но и экономические последствия изъятия, отмечает эксперт.

Отдельная методологическая проблема — перенос подхода к оценке обычной рыночной сделки на ситуацию принудительного изъятия. В обычной сделке собственник может отказаться от продажи, выбрать другой момент для реализации актива, самостоятельно определить условия. При изъятии такой возможности нет — а значит, экономические последствия принудительного прекращения права требуют отдельного анализа.

Досудебная оценка не гарантирует сумму возмещения

Наиболее чувствительной Литвинов назвал ситуацию с объектами, имеющими инвестиционный или девелоперский потенциал. Здесь встает вопрос: должна ли и в какой степени учитываться экономическая ценность возможности использования участка в соответствии с его градостроительными характеристиками.

Не следует относиться к досудебному отчету оценщика как к праву на указанную в нем сумму, говорит Литвинов. Окончательную цифру при отсутствии соглашения определит только суд. Ценность досудебной оценки в другом — она позволяет заранее выявить и документировать спорные места, определить, какие составляющие компенсации можно обосновать документально и защищать в переговорах или суде.

Сообщение CRE: КАК ОЦЕНИВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ ИЗЪЯТИИ В РАМКАХ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Кто получит право на выкуп

Право на льготный выкуп получит лицо, которое арендовало неиспользуемый памятник в неудовлетворительном состоянии и выполнило все обязательства по договору. Ключевое из них — работы по сохранению объекта. Такой арендатор сможет купить восстановленный памятник по цене один рубль, без торгов, в преимущественном порядке.

Сейчас закон дает подобным арендаторам льготную аренду на срок до 49 лет, но перспективы выкупа у них нет.

Зачем это нужно

Авторы ссылаются на поручение Президента о вовлечении памятников в хозяйственный оборот. По их данным, такие объекты имеют износ более 80% и часто превращаются в руины. Работы по сохранению стоят от 500 млн до 2 млрд руб. — намного дороже самих зданий. При этом больше 90% переданных в аренду памятников так и не восстановили. Причина, по мнению разработчиков, — у арендаторов нет стимула вкладываться, ведь выкупить восстановленный объект они не могут.

Как пройдет сделка

Механизм авторы описывают пошагово. Орган охраны памятников уведомляет орган по приватизации о том, что объект можно передать. Тот в течение 10 дней направляет арендатору предложение и проект договора купли-продажи. При согласии стороны заключают договор в течение 30 дней. Если арендатор откажется или не подпишет договор в срок, он теряет преимущественное право, и памятник уходит на приватизацию в общем порядке.

Чтобы механизм заработал, авторы правят еще три закона. В Земельный кодекс вносят исключение из правила о едином обороте здания и участка — памятник можно будет продать без земли под ним. Закон о приватизации дополняют отсылкой к новым правилам для аварийных памятников. А в закон о защите конкуренции добавляют основание, которое выводит такую сделку из-под обязательных торгов.

Землю под памятниками разделят

Второй проект снимает запрет на раздел земельных участков в границах территории памятников и ансамблей. Сейчас такую территорию делить нельзя, а по площади она часто в разы больше самого здания — в нее входят усадебные комплексы, парки, соседние участки. Инвестор, который хочет восстановить один объект, вынужден брать на себя весь массив земли. Авторы предлагают разрешить формировать отдельный участок ровно под памятником и передавать инвестору именно его. Запрет на раздел самих памятников и ансамблей при этом остается. В пояснительной записке разработчики приводят в пример «Петропавловскую крепость», усадьбу «Архангельское» и «Нижегородский кремль» — территории, где в границах одного памятника давно выделено множество участков разных пользователей.

Как встретили законопроекты

Минкультуры обе инициативы поддержало.

По первому проекту Правительство дало отрицательный отзыв: фиксированная цена в один рубль грозит выпадающими доходами бюджету, а продажа памятника без земли спорит с принципом единства судьбы здания и участка.

По второму проекту Правовое управление аппарата Совета Федерации предупредило о риске коллизии — земли в границах памятника относят к историко-культурному назначению, и раздел участков может разойтись с режимом их охраны.

Законопроекты № 1329755-8 и № 1329783-8

Сообщение АРЕНДАТОРАМ ПАМЯТНИКОВ ПРЕДЛОЖИЛИ ВЫКУП ЗА РУБЛЬ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Администрация города Кирова и строительная компания заключили договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. По его условиям компания обязалась подготовить документацию для изменения генерального плана и правил землепользования и застройки, а администрация — организовать процедуру внесения этих изменений.

Компания предложила сменить функциональную зону участков — с общественной застройки на зону многоэтажных жилых домов. Администрация согласилась при условии подтверждения бюджетного финансирования транспортной инфраструктуры. Проект прошел публичные слушания — граждане в них не участвовали, замечаний не поступило.

На заседании городской Думы депутаты проголосовали против изменений: из 30 присутствовавших «за» высказался один, «против» — 24, воздержались пятеро. Проект отклонили.

Что решили суды

Компания оспорила решение Думы в суде. Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Суды указали на дискреционный характер полномочий представительного органа: депутаты приняли решение коллегиально, при наличии кворума и по существу — они не согласились с изменением функциональной зоны.

Шестой кассационный суд отменил эти акты и удовлетворил иск. Кассация посчитала, что Дума не учла отношения, сложившиеся между администрацией и компанией в рамках договора о КРТ, и что отказ нарушает принципы правовой определенности.

Что решил ВС

Верховный суд с выводами кассации не согласился. Админколлегия разграничила виды комплексного развития территории. Договор о КРТ по инициативе правообладателя — самостоятельный инструмент, а не разновидность решения о комплексном развитии. Закон не предусматривает включение в такой договор условия об изменении генерального плана.

ВС обратил внимание на последовательность действий: сначала стороны утверждают проект планировки территории, и только после этого решают вопрос об изменении генплана. В спорном случае проект планировки так и не утвердили. А значит, оснований для внесения изменений в генплан еще не возникло.

Коллегия также защитила дискреционные полномочия представительного органа. Депутаты приняли решение после обсуждения, выслушав позиции администрации, компании и прокуратуры. Прокуратура, в частности, указывала на несоблюдение расчетных показателей обеспеченности микрорайона социальной и спортивной инфраструктурой. Вопрос финансирования транспортных объектов — обязательное условие при заключении договора — также остался неурегулированным.

ВС подчеркнул: градостроительное законодательство не обязывает представительный орган принимать исключительно положительное решение по изменению документов планирования. Депутаты связаны Конституцией и своей совестью — принцип свободного мандата исключает принуждение к определенному голосованию. При этом права компании на владение и пользование земельными участками решение Думы не затронуло.

Коллегия отменила кассационное определение и оставила в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Определение ВС № 10-КАД26-1-К6 от 12 августа

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДТВЕРДИЛ ПРАВО ГОРОДСКОЙ ДУМЫ ОТКЛОНИТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В ГЕНПЛАН ПРИ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

С 10 августа действуют обновленные рекомендации ведомства, которые заменили правила Минэкономразвития 2019 года. Росреестр сохранил основной принцип: плата представляет собой разницу между рыночной стоимостью участка до и после установления сервитута. При этом документ существенно расширил перечень обстоятельств, которые оценщик должен учитывать при определении реального воздействия обременения на участок.

Подробный разбор новых правил читайте в нашем материале.

Что все это значит

Софья обращает внимание: Росреестр не перешел к фиксированной формуле расчета. Ведомство закрепило развернутый перечень факторов, которые необходимо анализировать при определении платы. Степень обременения теперь оценивают с учетом возможности использования всего земельного участка, подчеркивает юрист.

Это имеет существенное практическое значение, продолжает. Небольшая по площади зона сервитута способна ограничить использование всего участка — например, если через нее проходит транспортная инфраструктура или инженерная сеть. Механический расчет по соотношению площадей в таком случае не отражает реального экономического ущерба правообладателя.

Среди других важных новелл юрист выделяет привязку оценки к актуальному состоянию имущества — стоимость определяют на дату, которая предшествует направлению соглашения не более чем на 30 дней. Отдельное внимание документ уделяет неотделимым улучшениям: если обладатель сервитута создает объекты, которые остаются у правообладателя земли, их стоимость уменьшает размер платы.

«Основное значение нового регулирования — в повышении требований к обоснованию размера платы. Формально определить площадь обременяемой части участка теперь недостаточно. Размер компенсации должен быть обоснован с учетом совокупности обстоятельств, характеризующих последствия установления сервитута для конкретного правообладателя», — говорит Бабушкина.

Полный разбор новых правил и комментарий Софьи Бабушкиной читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: О НОВЫХ ПРАВИЛАХ ПОДСЧЕТА СТОИМОСТИ ПУБЛИЧНОГО СЕРВИТУТА появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Предприниматель владел участком площадью 1470 кв. м в Абакане. Правила землепользования и застройки относили землю к подзоне жилой застройки на территории перспективного развития, где многоэтажная жилая застройка значилась условно разрешенным видом использования.

В 2019 году предприниматель попросил администрацию разрешить такой вид использования, чтобы построить 3–4-этажный дом. Администрация отказала трижды. Суды трижды признали отказы незаконными, и в феврале 2022 года администрация выдала разрешение во исполнение судебного акта.

Осенью 2024 года предприниматель попросил Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана выдать разрешение на строительство 9-этажного дома. Департамент отказал. Первый довод — проект планировки квартала относит землю к зоне административно-деловых и торговых учреждений и не предусматривает здесь отдельно стоящий многоквартирный дом. Второй — правила застройки требуют для многоэтажной застройки минимум 3500 кв. м, а участок вчетверо меньше.

Что решили суды

Три инстанции обязали департамент выдать разрешение. Они сослались на правило, которое сохраняет прежний режим использования участка после смены градостроительного регламента: на дату первого обращения предпринимателя действовали старые правила застройки, а те минимальных размеров не устанавливали.

Суды добавили, что градостроительные планы участка ограничений по площади не содержат, а риск неполного документа нельзя перекладывать на застройщика.

Что решил Верховный суд

Верховный суд с этим не согласился и напомнил о приоритете генерального плана. Генплан Абакана относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена ни в каком качестве. Проект планировки, принятый на основе генплана, многоэтажных домов здесь тоже не допускает — и этот проект прилагался к градостроительным планам, которые получил предприниматель.

По размерам участка коллегия рассудила так. Раз многоэтажная жилая застройка остается для участка условно разрешенным видом, предельные параметры определяются по той территориальной зоне, где такой вид использования выступает основным. Минимум для нее — 3500 кв. м. Департамент правильно указал на несоответствие проекта регламенту.

Требования к минимальной площади ВС связал с «правом на город» — правом жителей влиять на формирование городской среды. Девятиэтажка на тесном участке лишит жильцов нужного числа парковочных мест, детских площадок, зеленых насаждений и доступного транспорта.

Довод о сохранении прежнего режима коллегия отвергла. Это правило защищает собственника, который уже вложился в участок — оплатил проектную документацию и экспертизу. На дату обращения за условно разрешенным видом использования таких расходов застройщик еще не несет.

Сведения о правовом режиме участка в градостроительном плане носят информационный характер. Их неполнота не дает права игнорировать правила землепользования и застройки, это обязательный акт для всех участников градостроительной деятельности.

Определение № 302-ЭС26-4672 от 24 августа по делу № А74-10057/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОСТАВИЛ ГЕНПЛАН ВЫШЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

В чем проблема

В июне законодатель распространил на памятники общий градостроительный регламент, разрешил вести содержание и капремонт по общим правилам и расширил перечень работ, которые проводят по уведомлению — без проектной документации. Целью называли устранение избыточных требований: в прежней редакции они противоречили друг другу, и памятник разрушался, пока собственник согласовывал спасательные меры.

Подробнее о поправках мы рассказывали здесь.

Подписанты письма считают, что послабления дали обратный эффект. В пресс-службе Минкульта отвечают, что задачу проанализировать законодательство и снять административные барьеры поставил президент в 2024 году, а упрощение процедур не идет в ущерб самим объектам.

Мнение эксперта

Прежний порядок был строже и потому благоприятнее для сохранения памятников, отмечает юрист Land Law Firm Дарья Плотникова. Раньше любые работы считались мероприятиями по сохранению объекта: проект проходил историко-культурную экспертизу, а подрядчик подтверждал специальные разрешения и компетенцию.

Плотникова напоминает, что риски причинения вреда памятникам растут при любом ослаблении охранного режима. Но новеллы, по ее оценке, повысят инвестиционную привлекательность таких зданий: для текущего ремонта больше не нужен подрядчик с открытым листом Минкультуры. Собственники станут тратить меньше времени и ресурсов на поддержание технического состояния объекта, а согласование получать только под сложные реставрационные работы.

Шансы профессионального сообщества добиться отката юрист оценивает сдержанно. Требований к использованию и содержанию памятников закон сохранил много, поэтому существенного снижения уровня охраны Плотникова не видит.

«Учитывая тенденцию по созданию условий для интеграции ОКН в городскую среду и стремление к их современному использованию, в том числе в коммерческих целях, законодатель скорее всего не изменит своего подхода по ослаблению охранных требований», — прогнозирует она.

Сообщение КОММЕРСАНТ: ЧТО ИЗМЕНИЛИ ПОСЛАБЛЕНИЯ В ОХРАНЕ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Документ заменяет рекомендации Минэкономразвития 2019 года и вступил в силу со дня их отмены — 10 августа.

Основной принцип расчета остался прежним. Плата представляет собой разницу между рыночной стоимостью участка либо прав на него до установления сервитута и после него. При оценке учитывают ограничения использования участка и деятельность, которую обладатель сервитута будет вести на этой территории.

Рекомендации детализируют оценку прав на публичные участки:

1. Если участок принадлежит юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, стоимость права определяют как рыночную стоимость аренды на предельный срок по закону. Когда такой срок закон не устанавливает, расчет ведут исходя из 49 лет.
2. Если участком владеет гражданин либо организация, имеющая право получить его в собственность бесплатно, стоимость права приравнивают к рыночной стоимости самого участка.

Отдельные правила действуют для долевой собственности и аренды с множественностью лиц. Плату для каждого участника или арендатора считают пропорционально доле в праве либо размеру обязательства по договору. Если сервитут устанавливают на часть участка, плату определяют пропорционально площади этой части.

При расчете размера обременения оценщик учитывает разрешенное использование участка, ограничения, которые существовали до сервитута, и степень обременения участка в целом, а не отдельной его части. Значение имеют срок сервитута, объем и содержание работ обладателя сервитута, а также то, насколько эти работы затруднят хозяйственную деятельность правообладателя.

Стоимость имущества берут на дату, которая предшествует направлению соглашения об осуществлении сервитута не более чем на 30 дней. Правообладателя участка устанавливают по сведениям ЕГРН. А при их отсутствии — по документам о правах на землю, которые представил сам правообладатель.

Рекомендации отделяют плату за сервитут от убытков. Перерыв в хозяйственной деятельности, повреждение имущества и другие потери, напрямую не связанные с использованием участка для сервитута, в плату не входят. Их возмещают правообладателю отдельно. Обстоятельства, которые влияют на размер платы, учитывают однократно.

Если обладатель сервитута обязан создать неотделимые улучшения и они останутся в собственности правообладателя, плату соразмерно снижают на их стоимость. Когда соглашение предусматривает периодические платежи, общий размер платы делят на число запланированных платежей.

Приказ Росреестра от 28 мая 2026 года № П/0269/26 (.pdf)

Сообщение РОСРЕЕСТР ОБНОВИЛ ПОРЯДОК РАСЧЕТА ПЛАТЫ ЗА ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Районная администрация в Брянской области в 2001 году передала собственнице участок площадью 23 000 кв. метров для личного подсобного хозяйства. К постановлению приложили план расположения земли, но координаты в ЕГРН не внесли. В 2022-м собственница заказала межевание и обнаружила наложение на земли двух соседей. Те купили свои участки позже, но границы уже зафиксировали в реестре. Собственница потребовала исключить эти сведения из ЕГРН, соседи подали встречный иск о признании права в реестровых границах по приобретательной давности.

Райсуд назначил экспертизу, определил расположение участка истицы по старым планам и подтвердил наложение. Он удовлетворил иск и отказал во встречном требовании. Апелляция решение отменила: границы участка истицы не определены ни в реестре, ни на местности, а эксперт установил их с недопустимой погрешностью. Первый КСОЮ оставил этот вывод в силе.

Гражданская коллегия ВС напомнила, что границы земли определяют прежде всего по документам, которыми фиксировали ее местоположение при образовании. Участок истицы обозначен и на плане 2001 года, и на более поздних планах соседних земель, а экспертиза подтвердила пересечение. Апелляция эти обстоятельства проигнорировала, поэтому ВС вернул спор в Брянский областной суд (дело № 83-КГ26-5-К1).

Позиция эксперта

Откладывать уточнение границ нельзя, предупреждает Денисова. Если координат участка нет в ЕГРН, собственнику стоит запросить сведения о соседних участках, проверить пересечения и согласовать границы с правообладателями в предусмотренном законом порядке.

Отдельно эксперт советует сохранять документы, которые связаны с возникновением права на землю. К ним относятся постановления органов власти, планы-приложения, схемы, землеустроительное дело, старые кадастровые и технические документы. В случае разногласий с соседями такие документы могут стать основным способом доказать первоначальное местоположение земли.

Также собеседники издания рекомендуют сопоставить предложенное кадастровым инженером местоположение участка с документами о предоставлении земли, старыми планами и схемами, а также с реальными границами землепользования. Если документов нет на руках, их можно получить в государственном фонде данных землеустройства или в архиве. Проверять границы стоит и до покупки участка, и в процессе использования, независимо от даты постановки на кадастровый учет. Юристы советуют отслеживать кадастровые работы соседей и извещения о согласовании границ, а возражения подавать письменно и с мотивировкой.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ОТСТОЯТЬ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА, КООРДИНАТ КОТОРОГО НЕТ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Заявление касается только «актуальных» сведений ЕГРН. Законопроект сохраняет этот срок и вводит специальный п. 7.1 для архивной стоимости: обратиться можно в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.

Две стоимости — два режима доступа

Новизна в том, что шестимесячное ограничение встраивают в более сложную систему, отмечает Бабушкина. Срок привязывают к периоду применения актуальных сведений и одновременно создают отдельный механизм для ранее действовавшей стоимости. Логика Росреестра понятна: отчет об оценке отражает состояние объекта и рынка на конкретную дату, и чем больше разрыв между оценкой и обращением, тем выше риск, что сведения устарели.

Главный юридический вопрос юрист формулирует так: может ли обеспечение актуальности отчета оправдывать прекращение права на пересмотр кадастровой стоимости только из-за истечения шести месяцев. Для актуальной стоимости срок имеет рациональное основание — государство вправе требовать свежих исходных данных. Но и здесь Бабушкина видит подмену понятий:

«Шестимесячный срок должен рассматриваться именно как требование к актуальности отчета, а не как самостоятельное ограничение права на защиту нарушенного имущественного интереса. Если отчет устарел, закономерным последствием должно быть требование представить новый отчет либо провести новую оценку, но не обязательно полное прекращение возможности добиться корректной налоговой базы».

Риск для архивной стоимости

Появление п. 7.1 юрист оценивает как концептуально верное решение: утрата стоимостью статуса актуальной не означает утрату ее правового значения. Такая стоимость продолжает работать при расчете налога за прошлые периоды.

Но именно эту часть Бабушкина предлагает оценивать с учетом позиции КС, изложенной в постановлении от 14 июля 2026 года № 48-П. Суд указал: применительно к архивной стоимости шестимесячный срок перестает быть разумным и адекватным ограничением права на судебную защиту. Налогоплательщик не обязан постоянно контролировать результаты кадастровой оценки — о реальном размере последствий он узнает позже, например после налогового уведомления.

Отсюда главный риск законопроекта, который юрист описывает так: «Если допустимость заявления об установлении рыночной стоимости архивной кадастровой стоимости связывается исключительно с датой проведения рыночной оценки, такая конструкция фактически предполагает, что налогоплательщик должен самостоятельно отслеживать изменение кадастровой стоимости и заблаговременно принимать меры по ее оспариванию, еще не зная о конкретных налоговых последствиях ее применения».

Выход юрист видит в двух самостоятельных режимах. Для актуальной стоимости шестимесячный срок с даты оценки остается требованием к свежести отчета. А для архивной началом срока целесообразно сделать момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговых последствиях применения соответствующей кадастровой стоимости. Такой подход Конституционный суд и предусмотрел как временный порядок регулирования.

По мнению Бабушкиной, есть риск, что новая конструкция формально урегулирует порядок пересмотра архивной кадастровой стоимости, но не в полной мере учтет правовую позицию КС. Тогда сохранятся ограничения, которые препятствуют эффективной защите налогоплательщиков при пересмотре кадастровой стоимости за прошлые периоды.

Полный текст редакционного разбора нового законопроекта читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: РОСРЕЕСТР РАЗДЕЛИТ АКТУАЛЬНУЮ И АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова помогла разобраться в новых правилах учета сельскохозяйственных угодий. Эксперт объяснила, зачем государство вносит сведения об их границах в ЕГРН, как это встраивается в аграрную стратегию и что меняется для участников оборота.

Сведения о границах сельхозугодий начали вносить в ЕГРН

С 1 июля заработал закон о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.

Русскова напоминает: такие данные передавали и раньше — в Единую федеральную государственную информационную систему земель сельхозназначения. Но доступ к ней ограничен. Из-за этого участки использовали без учета их особого правового статуса.

Сельхозугодья — наиболее приоритетный и охраняемый вид земель сельхозназначения, напоминает Анастасия. Внесение сведений о них в ЕГРН повышает прозрачность и закрывает часть возможностей для неправомерного использования.

Русскова помещает изменения в более широкий контекст. Последние годы власти формируют единую цифровую систему, которая станет базовым источником сведений обо всех землях России. ЕГРН постепенно интегрируется с региональными системами и с базами профильных федеральных органов.

По оценке эксперта, поправки полностью отвечают стратегии развития агропромышленного комплекса, которую правительство утвердило в 2022 году. Одной из приоритетных задач отрасли власти назвали совершенствование правового механизма охраны плодородных свойств земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота.

«Формирование единого достоверного источника информации поможет сократить количество ошибок, которые приводят к неправомерному выбытию таких земель из сельскохозяйственного оборота. Это также позволит распространить на указанные сведения принцип публичной достоверности реестра при ведении кадастрового учета, подготовке документации по планировке территории и принятии других публичных решений», — говорит Анастасия Русскова.

Сообщение ПРАВО.RU: СВЕДЕНИЯ О ГРАНИЦАХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ НАЧАЛИ ВНОСИТЬ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Градостроительный потенциал опубликованных проектов — свыше 7,5 млн квадратных метров. Жилье займет 48,5% объема, оставшиеся 51,5% придутся на инфраструктуру.

Проекты охватили 64 района во всех административных округах кроме Троицкого.

Крупнейшие площадки редевелопмента — территории свыше 20 гектаров в четырех районах:

• Нижегородский — квартал на улице Талалихина с 540 000 квадратных метров жилья и общественно-деловой застройки, самый масштабный проект по потенциалу;
• Печатники — 328 500 «квадратов» промышленно-производственных объектов почти на 22 гектарах бывшей промзоны «Южный порт»;
• Щербинка;
• Братеево.

До конца года город рассчитывает опубликовать 150 проектов с потенциалом 8 млн квадратных метров.

Сейчас в столице на разных стадиях проработки и реализации находится более 470 проектов КРТ общей площадью свыше 4,7 тысячи гектаров. Всего на Москву приходится 23% всех проектов КРТ в стране и такая же доля строительного объема по программе.

Ранее мы разбирали, почему регионы не повторяют московскую динамику: управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов объяснял, что в столице проект тормозит слишком сильный город, а в регионах — слишком слабый, поэтому одинаковые нормы ГрК РФ работают по-разному.

Частично решить проблему должен новый закон, который в начале августа подписал Владимир Путин. Поправки упрощают запуск КРТ на федеральных землях, закрепляют заключение договоров о КРТ без торгов и расширил полномочия Москвы по выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство.

Сообщение МОСКВА БЬЕТ РЕКОРДЫ ПО КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Ведомство предлагает дополнить ст. 29 закона о государственной регистрации недвижимости новой частью. Она разрешит проводить учетно-регистрационные действия средствами информационной системы ЕГРН без участия государственного регистратора прав. Правовую экспертизу документов система проведет сама, в автоматизированном режиме. Записи в реестре удостоверят усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.

Важное исключение — регистрация перехода и прекращения прав на недвижимость, ее по-прежнему будет проверять регистратор.

Конкретный перечень автоматизируемых действий Росреестр утвердит отдельным приказом. В ведомстве рассчитывают включить туда внесение в ЕГРН записей о невозможности регистрации без личного участия правообладателя, сведений об адресе электронной почты, наложение и снятие арестов, внесение сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

Отдельный блок поправок касается судебных решений. Заявление о кадастровом учете по решению суда сможет подать лицо, в пользу которого суд вынес это решение. Если суд признал право общей долевой собственности, зарегистрировать право всех участников получится по заявлению любого из них.

Проект расширяет и полномочия ППК «Роскадастр». Компания как правопреемник Федерального БТИ будет готовить информацию для государственного учета жилищного фонда и передавать ее в ГИС ЖКХ. Поставщики информации, а также собственники домов и помещений в многоквартирных домах смогут заключать с «Роскадастром» гражданско-правовой договор на подготовку таких сведений.

Есть и точечные изменения в законе о регистрации недвижимости. В состав дополнительных сведений ЕГРН добавят кадастровые номера машино-мест, предприятий как имущественных комплексов и единых недвижимых комплексов. Записи об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и об изменении целей использования наемного дома орган регистрации будет вносить в порядке межведомственного взаимодействия.

Сообщение РОСРЕЕСТР УПРОСТИТ ВНЕСЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ДАННЫХ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало обращение правительства Омской области. Региональные власти усомнились в нормах, которые позволяют арендатору приватизировать участок при отсутствии выявленных и неустраненных нарушений. Агрофирма устранила нарушения перед подачей заявления о выкупе — и формально получила право на льготу.

КС в июле признал, что отсутствие нарушений на конкретном участке создает лишь презумпцию добросовестности, а орган власти вправе ее опровергнуть. Отказать можно из-за нарушений за три предшествующих года как на испрашиваемом, так и на других участках аналогичного назначения, если они носили систематический характер, повлекли неустранимые последствия или привели к административной либо уголовной ответственности.

Оценочный критерий и разнобой в практике

До поправок 2016 года льготный выкуп связывали с требованием надлежащего использования участка, напоминает Мершон. Критерий носил оценочный характер, и суды понимали его по-разному. В одних делах хватало справки органа сельского хозяйства, в других требовали реальных доказательств ведения деятельности — наличия техники, персонала, профильных ОКВЭД (дело № А50-26354/2015).

Теперь уполномоченный орган оценивает не только формальные акты проверок, но и фактическое поведение арендатора, говорит юрист. «Это касается как самого испрашиваемого участка, так и иных участков аналогичного назначения, находящихся во владении арендатора, за предшествующие три года. Игнорирование поведения на других участках признано недопустимым», — объясняет Мершон.

Эксперт отмечает, что КС применил принцип добросовестности и вернул регулированию исходную цель: льготу получает тот арендатор, чья деятельность отвечает замыслу законодателя.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАК КС ОПРЕДЕЛИЛ КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ АРЕНДАТОРА ПРИ ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Число изъятых объектов недвижимости увеличилось более чем вдвое — до 8100. Суммарная кадастровая стоимость достигла 163,7 млрд руб., это на 58% больше, чем годом ранее. Изъятия затронули более 1600 собственников — в 2,8 раза больше прошлогоднего значения.

Структура инициаторов изъятия за год заметно изменилась. В 95,2% случаев процедуру запускали городские структуры, еще 4,7% пришлись на заявления коммерческих застройщиков и инвесторов. Год назад соотношение составляло 74,9% и 24,4%.

Департамент городского имущества Москвы пояснил изданию, что при реализации городских программ развития под изъятие подпадают земельные участки, жилые и нежилые здания разного назначения. Город направляет такие объекты под строительство улично-дорожной сети, метро, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов.

Главную причину роста собеседники издания связывают с переходом города к активной фазе проектов комплексного развития территорий. В 2026 году под КРТ город изъял 88% недвижимости против 59% годом ранее. Остальное пришлось на адресную инвестиционную программу и другие основания.

Самая большая проблема при таком изъятии — размер компенсации. Дело в том, что город часто предлагает существенно меньше, чем земля стоит на рынке. На судебной стадии у собственника есть возможность существенно увеличить размер предложенной городом компенсации. Например, в одном из подобных споров Land Law Firm помогла клиенту получить
на 730 млн руб. больше, чем предлагали московские власти.

Сообщение МОСКВА ЗА СЕМЬ МЕСЯЦЕВ ИЗЪЯЛА БОЛЕЕ ТЫСЯЧИ ГЕКТАРОВ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.