Ранее ВС неоднократно вставал на сторону арендатора в подобных спорах. Например, в деле № А46-1071/2022 компания смогла взыскать убытки при трехкратной разнице между предложенной и итоговой ценой объекта.

Но в этот раз обстоятельства дела такие, что ВС может дать дополнительные разъяснения о том, как рассматривать подобные споры.

О чем спорили стороны

В суд обратился арендатор нежилого помещения площадью 307 кв. м в центре Москвы. Компания арендовала объект у города и в июне 2023 года заявила о намерении его выкупить — по преимущественному праву для малого и среднего бизнеса.

ДГИ направил проект договора с ценой более 30,8 млн руб. Арендатор счел стоимость завышенной и предложил свою — около 8,1 млн руб. Стороны не договорились, и компания пошла в суд за урегулированием разногласий. Три инстанции установили выкупную цену в 21,4 млн руб.

Пока шел спор о цене, арендатор продолжал платить за помещение. Эти платежи на 2,3 млн руб. за десять месяцев компания и потребовала взыскать с города.

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора (дело № А40-46058/2025). Департамент намеренно завысил цену в проекте договора, уклонялся от его заключения и тем самым искусственно затянул арендные отношения. Внесенную за это время плату суды признали убытками и взыскали с города.

На что жалуется город

Чиновники ДГИ обратились в Верховный суд.

Ведомство настаивает, что действовало строго по закону. Оно вовремя направило арендатору проект договора с ценой по отчету об оценке. А течение срока на выкуп приостановилось как раз потому, что арендатор сам решил оспорить рыночную стоимость. Значит, компания заранее знала: спор о цене сдвинет дату выкупа и продлит обязанность платить аренду.

Департамент обращает внимание и на природу оценки. Рыночная стоимость носит вероятностный характер, поэтому разные оценщики вправе прийти к разным цифрам. Само по себе расхождение в цене не означает, что ведомство нарушило закон или действовало недобросовестно.

Кроме того, итоговая выкупная стоимость почти втрое превысила ту, что арендатор предлагал в протоколе разногласий. По мнению Департамента, это лишь подтверждает: продать объект по заниженной цене он не мог.

Заседание по жалобе назначено на 24 июня — обязательно расскажем о его итогах.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕШИТ, ПЛАТИТ ЛИ АРЕНДАТОР ЗА ВРЕМЯ СПОРА О ЦЕНЕ ВЫКУПА появились сначала на Land Law Firm.

Верховный суд разобрался в таких спорах:

• Арендатор давно съехал из помещения и звал подписать акт возврата, но арендодатель уклонился от приемки — и все равно продолжил требовать арендную плату.
• Собственник помещений годами не возражал против вывесок соседа на общем фасаде здания, а потом передумал и потребовал их снять.
• Водное ведомство добивается отмены приватизации участка, на котором когда-то был засыпанный пруд, и хочет вернуть землю государству.
• Автоцентр включили в перечень объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости, посчитав его объектом бытового обслуживания.

Скачать обзор практики за апрель в формате PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АПРЕЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Товарищество просило предварительно согласовать предоставление образуемого участка в безвозмездное пользование на пять лет и утвердить схему его расположения. Департамент архитектуры Сочи отказал, сославшись на расположение участка в зоне зеленых насаждений общего пользования, попадание в зону охраны автодорог — дублера Курортного проспекта, а также на смежность с участками, арестованными в рамках уголовного дела о хищении земель Сочинского национального парка.

Общее собрание товарищества в составе 37 человек решило обратиться в администрацию за участком для 13 участников. Товарищество подало заявление в Департамент архитектуры с приложением схемы расположения. Департамент отказал, указав на несоответствие участка функциональной зоне и нарушение требований к образуемым участкам.

Позиция нижестоящих судов

АС Краснодарского края, а затем апелляция и кассация поддержали товарищество. Суды установили, что по Генеральному плану Сочи 2009 года участок находился в территориальной зоне «Ж-2». Это малоэтажная жилая застройка, где ведение садоводства относится к основным видам разрешенного использования. Суды признали отказ департамента незаконным и обязали администрацию согласовать предоставление участка и утвердить схему.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия направила дело на новое рассмотрение.

ВС указал, что в декабре 2023 года Городское собрание Сочи утвердило новый генплан. По действующему документу территориального планирования спорный участок большей частью расположен в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования — парков, садов, скверов, бульваров. Такая зона предназначена для отдыха и рекреации и не допускает ведение садоводства.

Суд напомнил, что Генеральный план обязателен для органов власти при принятии решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки. Несоответствие ПЗЗ генплану — основание привести их в соответствие, а не игнорировать актуальный документ территориального планирования.

ВС подчеркнул: решение о восстановлении прав должно соответствовать действующему законодательству и быть исполнимым на дату его принятия. Суды обязаны оценивать обстоятельства как на момент обращения с заявлением, так и на момент рассмотрения спора. Простая ссылка на устаревший генплан не позволяет обязать администрацию согласовать предоставление участка, который по актуальному документу не предназначен для садоводства.

Отдельно ВС обратил внимание на природу безвозмездного предоставления участков садоводческим товариществам. Это мера социальной поддержки граждан, направленная на создание условий для труда и отдыха. Такая мера не может превращаться в инструмент систематического получения публичных земель без торгов.

Суд указал на признаки злоупотребления: товарищество ведет ряд аналогичных споров по разным районам Сочи, при этом в каждом деле представляет документы с различной информацией о численности своих членов. ВС поручил при новом рассмотрении проверить соответствие товарищества требованиям закона о садоводстве и реальные цели его многочисленных обращений за публичными участками.

Определение № 308-ЭС25-13078 от 22 мая по делу № А32-23519/2022

Сообщение ВС ЗАСТАВИЛ ПРОВЕРЯТЬ АКТУАЛЬНЫЙ ГЕНПЛАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКОВ ПОД САДОВОДСТВО появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Житель Красноярского края обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права на несколько земельных участков. Их собственник получил в результате раздела принадлежавшего ему надела. К заявлению он приложил межевой план.

Регистратор запросил у местной администрации сведения о соответствии участков градостроительному регламенту. Администрация ответила, что для оформления участков необходима подготовка документации по планировке территории. На этом основании Росреестр отказал в государственной регистрации.

Что решили суды

Собственник оспорил отказ. Однако суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра отказали в иске. Они согласились с тем, что без проекта планировки территории постановка участков на кадастровый учет невозможна.

Верховный суд с такими выводами не согласился. Коллегия напомнила: государственная регистрация прав на образуемые земельные участки происходит на основании заявления собственника и межевого плана. Случаи, когда дополнительно требуется проект планировки территории, прямо оговорены в законодательстве — и расширительному толкованию они не подлежат.

ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Мотивировка по делу № 18-КАД26-20-К4 пока не опубликована.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАЩИТИЛ ПРАВО НА РЕГИСТРАЦИЮ УЧАСТКОВ, ОБРАЗОВАННЫХ В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗДЕЛА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Позиция судов

Администрация обратилась в апелляцию в порядке ст. 42 АПК в конце 2024-го. 5-й ААС восстановил срок на обжалование, перешел к рассмотрению по правилам первой инстанции, привлек к участию администрацию и текущего собственника объекта, отменил решение о признании права собственности и прекратил производство по делу.

АС Дальневосточного округа отменил постановление апелляции и прекратил производство по жалобе администрации. Окружной суд исходил из того, что доводы администрации свидетельствуют лишь о ее заинтересованности в исходе спора, но не о принятии акта о ее правах и обязанностях. По логике суда округа, сама по себе заинтересованность не дает права на обжалование.

Позиция Верховного суда

Коллегия указала, что администрация распоряжается участками под спорным объектом и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение о признании права собственности на постройку, возведенную без предоставления земли и без разрешительной документации.

По существу решение легализовало самострой: ответчик не имел зарегистрированного права на объект, у застройщика отсутствовали права на участок, а разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию никто не выдавал. Виды разрешенного использования участков объекту тоже не соответствовали, а сами участки попадали в границы выявленного объекта культурного наследия и водоохранную зону.

Возможность возведения объекта напрямую зависит от воли собственника земли. Без его согласия приобрести право собственности на постройку нельзя. Иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.

Довод о пропуске срока на обжалование коллегия отклонила. Администрация узнала об обстоятельствах дела только в 2024 году. Именно с этого момента и надо было считать срок.

Верховный суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе постановление апелляции.

Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДДЕРЖАЛ ПРАВО МУНИЦИПАЛИТЕТА ОСПОРИТЬ ДАВНЕЕ РЕШЕНИЕ О ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОСТРОЯ появились сначала на Land Law Firm.

В обзор вошли разъяснения по ключевым для собственников недвижимости вопросам. ВС определил, как поступать при сносе здания, если запись о нем еще числится в ЕГРН. Также суд уточнил правила налогообложения имущества, переданного по концессионному соглашению, и объектов незавершенного строительства.

Снесенное здание налогом не облагается, даже если запись осталась в ЕГРН

Налоговая доначислила обществу налог на здание, которое числилось в ЕГРН, но было фактически снесено. Три инстанции поддержали инспекцию: пока запись о праве собственности не прекращена, налог нужно платить.

ВС отменил судебные акты. Запись об объекте в реестре не подтверждает обязанность платить налог, если налогоплательщик доказал, что недвижимость прекратила существование. Право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Факт сноса можно подтвердить актом кадастрового инженера, документами строительного надзора, договорами с подрядчиками. Если доказательства относятся к более позднему периоду, чем спорный, налог за спорный период все равно нужно платить (пункт 13 обзора).

Имущество по недействительной сделке: налог платит фактический владелец

Компания купила недвижимость на публичных торгах, но позже суд признал торги недействительными. Имущество фактически вернулось к продавцу, который сдавал его в аренду. Запись в ЕГРН о собственности общества при этом сохранялась, и налоговая выставила требование об уплате налога.

ВС встал на сторону фирмы. Налоговые последствия влечет не сама гражданско-правовая сделка, а финансово-хозяйственные операции по ее исполнению. Запись в ЕГРН о принадлежности имущества не служит безусловным основанием для уплаты налога, если сделка признана недействительной, а имущество возвращено другой стороне.

Аналогичный подход ВС применил в деле, где права на нежилые помещения зарегистрировали за образовательной организацией незаконно. Налог в таком случае платит та сторона, которая фактически владела имуществом и использовала его в хозяйственной деятельности (пункт 14 обзора).

Концессионер платит налог с даты фактической передачи имущества

Муниципальное унитарное предприятие передало недвижимость в концессию обществу, но сведения о передаче в ЕГРН не внесли. По данным реестра имущество оставалось в хозяйственном ведении предприятия, и налоговая доначислила налог именно ему.

Суды признали доначисление незаконным. Имущество, переданное концессионеру по концессионному соглашению, облагается налогом у концессионера с даты фактической передачи. Объекты концессионного соглашения отражаются на балансе концессионера и обособляются от его имущества. Отсутствие записи в ЕГРН на правила налогообложения не влияет (пункт 15 обзора).

Жилые дома застройщика облагаются налогом по кадастру

Общество не платило налог на жилые дома, которые предназначались для продажи и не учитывались как основные средства. Налогоплательщик считал, что обязанность по уплате налога зависит от назначения земельного участка под домом.

Суды поддержали инспекцию. Готовые жилые помещения, многоквартирные и наемные дома, садовые дома, гаражи и машино-места облагаются налогом по кадастровой стоимости независимо от вида разрешенного использования участка. Назначение участка для ЛПХ, садоводства или ИЖС имеет значение только для хозяйственных строений и сооружений. В аналогичном деле застройщик по договору о комплексном развитии территории доказывал, что не должен платить налог на квартиры, которые планирует расселить и снести. Суды отклонили такие доводы. Бремя содержания имущества на застройщика возлагает закон, а экономическая выгода будет извлечена позже за счет реализации новых объектов (пункт 16 обзора).

Незавершенное строительство облагается налогом независимо от использования

Компания оспаривала доначисление налога на цеха со статусом объектов незавершенного строительства. Налогоплательщик ссылался на то, что строительство фактически не ведется, а сами объекты в производстве не задействованы.

Суд отказал. Если сведения об объектах внесены в ЕГРН и кадастровая стоимость определена и утверждена в установленном порядке, налог платить нужно. Меры по оспариванию кадастровой оценки общество не принимало, доказательств физической утраты или сноса не представило. Обременительность налогообложения недостроенного объекта сама по себе от уплаты налога не освобождает. Объект незавершенного строительства — это актив со стоимостной оценкой, который можно возмездно отчуждать (пункт 17 обзора).

Благоустройство земельного участка налогом не облагается

Налоговая доначислила обществу налог на кустовые площадки, которые компания обустроила на нефтяном месторождении. Инспекция посчитала площадки сооружениями, обеспечивающими работу нефтепромысла.

ВС поддержал налогоплательщика. Объекты внешнего благоустройства и иные неотделимые улучшения земельного участка — замощение, покрытие, асфальтирование — налогом на имущество не облагаются. Такие улучшения не образуют самостоятельного объекта гражданских прав и лишь повышают полезные свойства самого земельного участка, который из объекта налогообложения исключен. Аналогичный подход суды применили к асфальтовым площадкам для размещения транспортных средств (пункт 10 обзора).

Источник: Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 4/2026 о рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ОБОБЩИЛ ПРАКТИКУ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ появились сначала на Land Law Firm.

• О выкупе арендованной земли по антикризисным правилам постановления № 629
• Об обязанности подрядчика выставить счета-фактуры после расторжения договора

А в гражданской коллегии решили спор о неприменении исковой давности по требованиям владеющего собственника и закрепили прогосударственную позицию об исчислении срока давности по искам прокурора в защиту публичных интересов.

Скачать обзор практики Верховного суда за март 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАРТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Спор между администрацией Владивостока и индивидуальным предпринимателем шел вокруг здания кафе.

Предыстория

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Решения судов

Апелляция восстановила срок на обжалование и отменила решение 2007 года. Суд согласился с администрацией: объект построили и ввели в эксплуатацию без необходимых разрешений и без предоставления участка под эти цели. Производство по делу суд прекратил.

Кассация постановление апелляции отменила. Окружной суд решил, что администрация — лишь заинтересованное лицо, а не участник процесса, чьи права прямо затронуты. Обжаловать решение спустя длительное время она не вправе.

Администрация обратилась в Верховный суд. Заявитель указал на нарушение норм материального права о порядке возведения объектов капитального строительства. Кроме того, кассация не учла несоответствие разрешенного использования участка целевому назначению постройки.

Позиция Верховного суда

Судебная коллегия по экономическим спорам с доводами администрации согласилась. Передавая жалобу на рассмотрение, ВС отметил: отсутствие согласия муниципалитета исключает законное приобретение права собственности на чужой земле.

Экономколлегия удовлетворила жалобу оставила в силе постановление апелляции. Таким образом, ИП остался без здания, которым владел на протяжении 18 лет.

Определение ВС на момент публикации не опубликовано (дело № А51-12610/2007).

Сообщение ВС СПУСТЯ 18 ЛЕТ ОТМЕНИЛ РЕШЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Стороны заключили договор на реставрацию и приспособление к современному использованию объекта культурного наследия. Заказчик перечислил аванс, но подрядчик сорвал сроки — и заказчик отказался от договора в одностороннем порядке. Результата работ он так и не получил: подрядчик не уведомлял о завершении работ и не сдавал их в установленном порядке. Заказчик пошел в суд за возвратом аванса и штрафом.

Суд первой инстанции взыскал штраф за просрочку, а в возврате аванса отказал — решил, что подрядчик выполнил работы на сумму больше аванса. Правда, никаких расчетов суд не привел, а опирался на акты, которые подрядчик направил заказчику уже после подачи иска.

Апелляция вывод поддержала, хотя сама же установила: аванс подрядчик освоил не полностью. Разницу суд закрыл зачетом встречных требований подрядчика по другому договору между теми же сторонами. Обоснованность этого требования суд не проверил, хотя спор по второму договору рассматривался отдельно и еще не был разрешен.

Кассация нарушений не увидела.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия напомнила: оплате подлежит только тот результат, который подрядчик фактически выполнил и передал заказчику. Если заказчик отказался от договора, а полноценного встречного предоставления нет, оснований удерживать аванс у подрядчика тоже нет.

Суды не разобрались ни в объемах, ни в стоимости реально выполненных работ, не оценили, достигнут ли результат, ради которого заключали договор. Мотивы отказа заказчика от подписания актов и его замечания по конкретным видам работ суд первой инстанции просто проигнорировал. При этом сам подрядчик признавал, что освоил аванс не полностью, а стороны подписали акты взаимозачета, подтверждавшие его задолженность перед заказчиком. Но суды и это оставили без внимания.

Зачет по второму договору коллегия тоже не приняла. Апелляция не проверила, откуда стоимость работ превысила твердую цену договора, знал ли об этом заказчик и обязан ли он это оплачивать. Сам спор по второму договору на тот момент не был разрешен — суд только обсуждал назначение экспертизы.

Определение № 305-ЭС25-14958 от 17 апреля по делу № А40-175774/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАПРЕТИЛ УДЕРЖИВАТЬ АВАНС БЕЗ РЕЗУЛЬТАТА РАБОТ появились сначала на Land Law Firm.

Генподрядчик и подрядчик заключили три договора подряда на выполнение комплекса строительных работ. Генподрядчик перечислил авансы на общую сумму более 302 млн руб. Однако подрядчик нарушил сроки и не выполнил работы в полном объеме. Генподрядчик направил уведомления об одностороннем расторжении договоров и потребовал вернуть неотработанный аванс и выставить счета-фактуры на принятые работы. Подрядчик на уведомления не ответил.

Генподрядчик обратился в суд с двумя требованиями: взыскать около 39,8 млн руб. неосновательного обогащения (неотработанный аванс) и обязать подрядчика выставить счета-фактуры на стоимость выполненных работ.

Суды трех инстанций взыскали неотработанный аванс и задолженность за оказанные услуги, но отказали в требовании о выставлении счетов-фактур. По мнению судов, генподрядчик избрал ненадлежащий способ защиты права.

Верховный суд с таким подходом не согласился. Экономколлегия указала, что обязанность выставить счет-фактуру — безусловное требование для всех плательщиков НДС. Эта обязанность вытекает как из налогового законодательства, так и из условий самих договоров, которые прямо предусматривали передачу счетов-фактур и даже устанавливали ответственность за их непредоставление.

ВС подчеркнул: когда подрядчик получает оплату с включенным НДС, но уклоняется от выставления счета-фактуры, он извлекает выгоду из своего незаконного поведения. Генподрядчик при этом не может уменьшить свою налоговую обязанность на суммы уплаченного налога. Освободить подрядчика от этой обязанности — значит лишить заказчика законного права на налоговый вычет.

Коллегия также отметила, что стороны не имели разногласий по объему и стоимости принятых работ — справки и ведомости подписаны обеими сторонами. Довод судов о том, что вопрос должен решаться в рамках имущественного спора, оказался несостоятельным.

Спор в этой части направили на новое рассмотрение в АСГМ.

Определение № 305-ЭС25-14104 от 3 апреля по делу № А40-217702/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД: ПОДРЯДЧИК ОБЯЗАН ВЫСТАВИТЬ СЧЕТА-ФАКТУРЫ ДАЖЕ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель К. арендовала помещение площадью 52,3 кв. м под торговую деятельность с сентября 2018 года. Договор заключили на год с автоматическим продлением. Ежемесячная арендная плата составляла 15 000 руб.

В сентябре 2020 года К. освободила помещение и неоднократно просила арендодателя подписать акт возврата. Тот уклонялся от приемки. К. оставила подписанный акт в помещении, а ключи передала третьему лицу по указанию арендодателя.

Арендодатель подал иск о взыскании 405 000 руб. арендной платы за период с февраля 2021 по февраль 2023 года и 58 645 руб. долга по коммунальным платежам. К. заявила встречный иск — потребовала признать договор расторгнутым с 31 января 2021 года.

Первая инстанция взыскала долг в полном объеме. Суд указал: арендатор не представила письменного уведомления о расторжении договора и не вернула помещение по акту. Показания свидетелей суд отклонил как недопустимые доказательства.

Апелляция и кассация согласились с этими выводами.

Позиция ВС

Верховный суд напомнил: арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после прекращения договора, если сам уклонялся от приемки помещения. Когда арендатор освободил помещение и известил контрагента о готовности передать его по акту, а тот не стал участвовать в оформлении возврата — обязанность платить не сохраняется.

Отсутствие подписанного акта возврата не лишает арендатора права доказывать фактическое освобождение помещения иными способами, продолжил ВС. К. выразила волю на расторжение аренды в ответе на претензию и отзыве на иск по другому делу — арендодатель ознакомился с этими документами не позднее апреля 2021 года. Сам арендодатель при этом подтвердил в полиции и в суде, что арендатор покинула помещение еще в сентябре 2020 года.

ВС также указал: ненадлежащее состояние возвращенного помещения не дает арендодателю права требовать арендную плату — это основание для возмещения убытков, а не для продолжения начисления аренды.

С этими разъяснениями спор вернули в первую инстанцию.

Определение № 306-ЭС25-13273 от 3 апреля по делу № А49-2792/2023

Сообщение ВС РАЗЪЯСНИЛ, КОГДА АРЕНДАТОР ВПРАВЕ НЕ ПЛАТИТЬ ЗА ОСТАВЛЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Что произошло

Ранее территория «iЩелково» входила в приаэродромную зону. Строительство там допускали по согласованию с Росавиацией, часть объектов уже возвели. Однако в прошлом году Минобороны заменило приаэродромную зону на запретную. После этого собственники начали массово получать отказы в разрешениях на строительство.

Заявление подали 19 марта 2026 года, Верховный суд принял его к производству 24 марта, заседание состоится 3 июня (дело № АКПИ26-208).

Какие шансы у истцов

Шансы оспорить приказ Минобороны, как правило, достаточно низкие, считает юрист Land Law Firm Дарья Плотникова. Процесс осложняет то, что многие документы, которые необходимы для оценки обоснованности зоны в установленном размере, засекречены — Минобороны отказывается предоставлять их в суд.

Тем не менее положительная практика существует, рассказывает Дарья. В Иркутской области удалось успешно оспорить запретную зону военного лесничества Минобороны (дело № А19-18135/2019). На Урале суды рассмотрели несколько аналогичных споров — и тоже в пользу заявителей (дела № А60-15022/2021, № А60-17880/2021).

Кроме того, есть успешные примеры взыскания убытков за установленные ограничения. По словам Плотниковой, на такие иски Минобороны может отреагировать корректировкой границ запретной зоны, чтобы сэкономить бюджетные средства.

«При установлении запретной зоны земельный участок становится менее ценным, поскольку зона предполагает множество ограничений, в том числе запрет строительства. Однако есть действенные способы защиты прав на участки, поэтому оспаривать такие действия Минобороны во всяком случае стоит», — отметила Плотникова.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: МОЖНО ЛИ ОСПОРИТЬ ЗАПРЕТНУЮ ЗОНУ МИНОБОРОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Добросовестность не спасает от истребования участка в береговой полосе

Прокурор потребовал истребовать у гражданки два земельных участка вблизи Клязьминского водохранилища — они оказались в границах береговой полосы и зоны санитарной охраны источников водоснабжения Москвы. Апелляция отказала: покупательница добросовестная, а прокурор пропустил давность. ВС отменил эти выводы и оставил в силе решение первой инстанции. Суд указал: приватизация земель в пределах береговой полосы прямо запрещена законом, а добросовестность приобретения не является основанием для отказа в истребовании таких участков. Давность не пропущена — нарушение выявили в 2022 году, а иск подали в том же году (определение № 4-КГПР25-48-К1).

Гибель здания не отменяет право на землю и не обнуляет сделки

Собственница земельного участка оспорила цепочку сделок с нежилыми строениями, расположенными на нем. Три инстанции признали сделки недействительными: у продавцов отсутствовало право на землю, а сами строения к моменту спора разрушились. ВС с этим не согласился. Суд напомнил: при покупке недвижимости к покупателю переходит и право пользования участком, а гибель объекта сама по себе не прекращает это право. Покупатель вправе восстановить здание или оформить участок в аренду или собственность. Признавать сделки недействительными только из-за разрушения объекта нельзя (определение № 18-КГ24-338-К4).

Строительство на территории аэровокзала требует разрешения и экспертизы

Авиакомпания возвела пассажирский павильон на территории аэровокзала без разрешения на строительство. Прокуратура вынесла представление, компания его оспорила. Первая инстанция и кассация встали на сторону компании, но ВС поддержал апелляцию. Суд указал: аэровокзал относится к особо опасным и технически сложным объектам, а сам павильон имеет прочную связь с землей — свайный фундамент из 134 железобетонных свай, постоянные инженерные сети, невозможность перемещения без ущерба. Для строительства такого объекта необходимы разрешение, экспертиза проектной документации и сопровождение государственного строительного надзора (дело № А19-17707/2024).

Кадастровую стоимость сельхозземель нельзя считать по промышленным расценкам

Собственник земельных участков сельскохозяйственного назначения оспорил кадастровую оценку — бюджетное учреждение определило стоимость как для промышленной зоны, проигнорировав документы о том, что участки являются пашнями. ВС поддержал первую инстанцию: вид угодий — обязательный ценообразующий фактор, а градостроительные регламенты на сельхозугодья не распространяются. Суды, которые ориентировались на зонирование вместо целевого назначения, допустили ошибку (определение № 35-КАД25-6-К2).

Источник: пункты 1, 2, 26 и 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2026)

Сообщение ОБЗОР ПРАКТИКИ ВС № 1: ПОЗИЦИИ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

• Экономколлегия напомнила: объект на территории ООПТ нельзя передать в долевую собственность без участия регионального органа, ответственного за охрану природной территории.
• В другом деле ВС расторг договор выкупа публичного участка из-за восьмилетней просрочки оплаты — за это время кадастровая стоимость выросла в 30 раз, и покупатель не вправе рассчитывать на сохранение старой цены.
• Коллегия также разобралась с порядком перерасчета арендной платы за федеральную землю: пятилетний срок действия рыночной оценки считают с даты уведомления арендатора, а не с момента застройки участка.
• Кроме того, ВС указал: строить капитальный объект на сельхозземле, предоставленной без торгов для организации ярмарки, нельзя — даже если администрация выдала разрешение.
• Гражданская коллегия разъяснила, что отсутствие разрешения на реконструкцию — не безусловное основание для отказа в легализации объекта, если собственник действовал добросовестно.
• А в споре о конструкции на фасаде МКД ВС обязал суды разграничивать рекламу и информационную вывеску — и проверять, не портит ли размещение общее имущество дома.

Скачать обзор практики Верховного суда за январь и февраль 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ЯНВАРЬ И ФЕВРАЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В 2011 году администрация Городищенского района предоставила в аренду участок площадью 20 000 кв. м из земель сельхозназначения — для организации сельхозярмарки. Участок предоставили по процедуре для целей, не связанных со строительством. Это подтвердил районный суд в 2011 году — участок предназначался для организации временного места продажи сельхозпродукции.

В 2020 году предприниматель, к которому перешли права аренды, обратился за разрешением на строительство капитального двухэтажного здания ярмарки площадью 1340 кв. м. Администрация выдала разрешение на строительство, затем — на ввод в эксплуатацию. Предприниматель зарегистрировал право собственности на здание, выкупил участок, разделил его на два участка. А позже еще и инициировал перевод земли из категории сельхозназначения в категорию земель промышленности.

Комитет оспорил разрешения — по его мнению, администрация выдала их с нарушением процедур. Но суды решили, что разрешения законны, а избранный способ защиты не восстановит права комитета при наличии зарегистрированного права собственности.

Что решил Верховный суд

ВС вернул дело на новое рассмотрение.

Судьи напомнили: до 2015 года действовали разные процедуры предоставления земли для строительства и для целей, не связанных со строительством. Для строительства требовалось согласование схем размещения объектов либо проведение торгов. Для других целей применялась упрощенная процедура.

В данном случае участок изначально предоставили именно по упрощенной процедуре — для организации временной ярмарки, а не для размещения капитального объекта. Более того, договор аренды не предусматривал возможность строительства капобъекта на участке.

Администрация при выдаче разрешения на строительство обязана проверить документы на соответствие разрешенному использованию участка. Здесь администрация выдала разрешение при отсутствии правоустанавливающего документа, подтверждающего возможность строительства капобъекта. А предприниматель использовал участок не по целевому назначению, установленному договором аренды.

ВС подчеркнул: несоблюдение процедуры предоставления участка для строительства посягает на публичные интересы и права потенциальных участников торгов. Признание разрешений незаконными восстановит нарушенные интересы — это важно для дальнейшего решения судьбы объекта и участка. Поэтому Комитет выбрал надлежащий способ защиты.

С учетом этих разъяснений дело вернули на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определение № 306-ЭС25-10127 от 11 марта 2026 года по делу № А12-9275/2024

Сообщение ВС РЕШИЛ СПОР О СНОСЕ ПОСТРОЙКИ, РАСПОЛОЖЕННОЙ НА УЧАСТКЕ НЕ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО появились сначала на Land Law Firm.