Переходный период

Реестровую модель ввел Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ. Правила перехода на нее уточнил Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ. Новые законы поручили каждому региону самостоятельно определить порядок ведения своих реестров разрешений на строительство и ввод.

Разрешения, которые власти выдали до 1 сентября 2026 года, действуют до конца указанного в них срока. После этой даты любые изменения в такие разрешения на строительство вносят через запись в реестре. Так же оформляют прекращение их действия и изменения в ранее выданные разрешения на ввод.

Закон дал регионам право на отсрочку. Своим актом регион может сохранить прежний порядок выдачи разрешений и рассмотрения уведомлений по ИЖС до 1 сентября 2027 года. На этот период сохраняют силу и старые формы разрешений и уведомлений.

Москва перешла на реестры сразу — с 1 сентября 2026 года.

Что изменилось

Главное изменение касается юридической силы результата. Юридически значимым результатом услуги теперь служит запись в одном из четырех реестров разрешений и уведомлений. Реестры работают в Государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы.

Заявитель отслеживает статус услуги в личном кабинете на mos.ru. При положительном решении он получает выписку из реестра. В выписке есть QR-код — он ведет прямо к реестровой записи.

Частные и садовые дома

Для ИЖС и садовых домов реестровая модель работает на двух этапах — до начала строительства и после завершения работ. Если параметры дома отвечают требованиям, в реестре появляется запись, а владелец получает выписку. Если объект или заявленные параметры нарушают нормы, власти направляют собственнику уведомление о несоответствии.

Одновременно город сократил срок рассмотрения таких уведомлений. Вместо семи рабочих дней он теперь составляет пять.

Меньше ручной работы для застройщиков

Подать заявление стало проще. Система сама находит прежние разрешения и уведомления заявителя по СНИЛС или ИНН. Сведения о положительном заключении экспертизы и разделах проектной документации она подгружает из Единого государственного реестра заключений экспертизы (ЕГРЗ).

По словам Антона Слободчикова, цифровизация меняет формат фиксации результата и параллельно ускоряет работу с заявителями. «Реестровая модель гарантирует оперативное получение подтверждающих сведений по принятым решениям», — подчеркивает глава Мосгосстройнадзора.

Сообщение МОСКВА ПЕРЕВЕЛА РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В ЦИФРОВЫЕ РЕЕСТРЫ появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Департамент городского имущества Москвы обратился с иском к «Магазину Витамин». Чиновники взыскивали долг по договору аренды земельного участка. Департамент потребовал около 2 млн руб. арендной платы за период с 13 июля 2016 года по 30 сентября 2025-го и пени в размере около 226 000 руб. Основанием для начисления стало соглашение от 5 марта 2024 года. По этому документу компания вступила в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендную плату в этом соглашении установили с 13 июля 2016 года — даты постановки участка на кадастровый учет.

Суды первой и апелляционной инстанций полностью удовлетворили требования Департамента. Они решили, что подписание соглашения означает признание компанией долга за весь спорный период. А раз долг признан — срок исковой давности прервался и начал течь заново.

Что решил АС Московского округа

Суд округа с такой логикой не согласился. Кассация обратила внимание, что соглашение компания подписала не добровольно — ее обязал это сделать суд по иску того же Департамента в рамках дела № А40-134088/2023. В том деле компания активно возражала против условий соглашения, требовала исключить пункты о ретроспективном начислении арендной платы и ссылалась на пропуск срока исковой давности. Суды в том споре прямо указали: условие о ретроспективном действии договора «не может рассматриваться как признание арендатором долга».

Кассация также отметила, что обе стороны умолчали о существовании второго дела, и расценила это как недобросовестное процессуальное поведение.

Дело направлено на новое рассмотрение. Суду первой инстанции предстоит истолковать условия соглашения с учетом результатов предыдущего разбирательства, обсудить вопрос о применении исковой давности и заново определить состояние расчетов между сторонами.

Постановление № Ф05-12573/2026 от 8 сентября по делу № А40-232249/2025

Сообщение КАССАЦИЯ ВСТАЛА НА СТОРОНУ АРЕНДАТОРА В СПОРЕ О ПЛАТЕ ЗА МОСКОВСКУЮ ЗЕМЛЮ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас изменить площадь в ЕГРН можно только в результате реконструкции. Законопроект снимает это ограничение для случаев, когда расхождение вызвано сменой методики расчета, а не строительными работами. Собственнику не придется предоставлять разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию.

«Законопроект разработан в соответствии с многочисленными запросами предпринимательского сообщества о необходимости упрощения порядка изменения площади ранее учтенных зданий и сооружений», — сказал руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Для уточнения площади собственник подает заявление о кадастровом учете с техническим планом. Разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не нужны. Достаточно совпадения поэтажного плана ранее учтенного объекта с техническим планом кадастрового инженера.

Законопроект также упрощает внесение в ЕГРН сведений, необходимых для кадастровой оценки — год ввода в эксплуатацию или завершения строительства и данные о материалах наружных стен. В пояснительной записке кабмин пишет, что сведения о годе постройки отсутствуют у более чем 6 млн зданий и сооружений, о материале стен — у более чем 700 000 зданий. Эти данные собственник сможет внести без подготовки технического плана. Росреестр также сможет вносить их самостоятельно на основании документов от региональных бюджетных учреждений, которые определяют кадастровую стоимость.

Законопроект № 1336436-8

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО УПРОЩАЕТ ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЙ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Хронология событий

Помещение расположено на первом этаже жилого дома, построенного в рамках инвестиционного контракта 2002 года. Контракт предусматривал распределение площадей между городом Москвой, инвесторами и другими участниками. И у помещения оказалась сложная судьба.

• 2013 год. Инвестор третьей очереди строительства и «Рентель» заключили предварительный договор купли-продажи помещения. «Рентель» оплатило стоимость — 31,1 млн руб.
• 2015 год. АСГМ признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, на основании которого инвестор распоряжался нежилыми помещениями.
• Июль 2022 года. Суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности Москвы на помещение. ДГИ зарегистрировал право города.
• Декабрь 2022 года. ДГИ закрепил помещение за учреждением на праве оперативного управления, учреждение приняло его по акту и начало готовить капитальный ремонт.
• Май 2023 года. Суд по другому делу признал право собственности «Рентель» на то же помещение. Учреждение к участию в деле не привлекали.
• Ноябрь 2023 года. Росреестр зарегистрировал право «Рентель» и прекратил право города и право оперативного управления учреждения.
• Декабрь 2023 года. «Рентель» потребовал прекратить ремонтные работы и освободить помещение.
• Август 2024 года. «Рентель» продал помещение предпринимателю, тот оформил ипотеку и сдал помещение в аренду «Вкусвиллу» на семь лет.
• Декабрь 2024 года. Учреждение обратилось в суд с иском об истребовании помещения из чужого незаконного владения.

Позиция нижестоящих судов

Три инстанции отказали учреждению в иске. Истец не доказал право собственности города на помещение, а право оперативного управления производно от права публичной собственности. Раз суд признал право за «Рентель» и прекратил право города, учреждение утратило основания для иска.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия указала, что право оперативного управления относится к вещным правам и подлежит самостоятельной защите. Лицо с таким правом может истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суды не учли этого и формально отказали учреждению, сославшись на производность его права.

Учреждение не участвовало в деле о признании права «Рентель», вопрос об изъятии помещения из его фактического владения суд не рассматривал, добросовестность приобретения не проверял. Сам «Рентель» в обращении от декабря 2023 года ссылался на нахождение помещения во владении других лиц и с виндикационным иском к учреждению не обращался. Поэтому спор о признании права за «Рентель» не создает безусловной преюдиции.

ВС обратил внимание на противоречия между судебными актами по разным делам. Суд в 2015 году признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту — то самое, на которое опирался суд, признавая право «Рентель». Но право собственности инвестора на помещение в реестре не регистрировали, а первая запись в ЕГРН содержит сведения о праве города.

Суды также не оценили добросовестность фактического владения «Рентель» — не только несение расходов на содержание, но и уплату налогов на имущество и прибыль. Кроме того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что собственник помещения сменился, а «Вкусвилл» расторг договор аренды. Без установления фактических владельцев разрешить спор невозможно.

Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС26-5381 от 3 сентября по делу № А40-303932/2024

Сообщение ВС ОБЪЯСНИЛ, КОГДА У МОСКВЫ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ИСТРЕБОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас для образования земельного участка, как правило, нужен утвержденный проект планировки территории. Законопроект вводит исключения: без проекта планировки можно образовать участок для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, для многоквартирного дома, а также для предоставления собственникам расположенных на нем зданий и сооружений.

Действующая редакция запрещает предоставлять участки в границах КРТ, если с другим лицом уже заключен договор о комплексном развитии. Законопроект смягчает этот запрет. Получить участок смогут собственники зданий, сооружений и помещений на нем. А также — лица, уполномоченные на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, и еще стороны договора КРТ, которые обязались строить такие объекты.

Еще проект расширяет перечень оснований для мены земельных участков. Гос- или муниципальный участок в границах КРТ можно будет обменять на участок в частной собственности. В Росреестре поясняют: это позволит строить административные здания, суды и МФЦ в новых районах жилой застройки без изъятия земли и без привлечения бюджетных средств.

Законопроект также исключает дублирование процедур при изъятии объектов федеральной собственности в границах КРТ. Сейчас их сначала согласовывают для включения в границы территории, а затем — для изъятия. Поправки убирают первый этап. После изъятия участки и расположенные на них объекты переходят в собственность соответствующего публичного образования и предоставляются в аренду без торгов.

Закон должен вступить в силу 1 марта 2027 года.

Сообщение РОСРЕЕСТР СОКРАЩАЕТ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ В ГРАНИЦАХ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

В 1993 году администрация сельсовета в Адлерском районе Сочи предоставила гражданину земельный участок площадью 0,6 га для ведения личного подсобного хозяйства. Участок представлял собой пастбища. После смерти первоначального владельца наследники оформили право общей долевой собственности на надел площадью 6000 кв. м и поставили его на кадастровый учет с категорией «земли населенных пунктов».

Участок дважды сменил собственника по договорам купли-продажи. Последний покупатель — предприниматель — приобрел долю в 2021 году за 33 млн руб. и по соглашению с сособственником разделил исходный надел на шесть самостоятельных участков. Пять из них общей площадью 2400 кв. м он зарегистрировал за собой.

Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности предпринимателя отсутствующим. По мнению прокуратуры, участки незаконно сформировали в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка — на землях федеральной собственности.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали в иске. Они опирались на заключение «Рослесинфорга», согласно которому спорные участки никогда не пересекали границы лесничества. На всех планах лесонасаждений начиная с 1964 года территорию обозначали как совхозные земли. Суды также применили исковую давность.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия не согласилась с выводами нижестоящих судов и отменила все три судебных акта.

ВС указал, что суды положили в основу решения внесудебное заключение ответчика и не оценили его наравне с другими доказательствами. Суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы из-за отсутствия плана лесонасаждений 1997 года, но даже не попробовал истребовать документ самостоятельно. Прокурор пояснял, что материалы лесоустройства изъяли в рамках уголовного дела. Суд мог назначить экспертизу с использованием планов иных лет, но не рассмотрел такую возможность.

Коллегия сослалась на постановление КС по «делу сочинских садоводов». Из него следует: нахождение участка в границах ООПТ федерального значения исключает частную собственность на него. Но суд при удовлетворении такого иска обязан одновременно возложить на орган публичной власти обязанность компенсировать добросовестному собственнику утрату прав — предоставить аналогичный участок или выплатить денежную компенсацию.

ВС направил дело на новое рассмотрение и обязал суд назначить судебную землеустроительную экспертизу, установить, входил ли исходный участок в границы Сочинского национального парка, и с учетом «очевидной добросовестности» ответчика одновременно решить вопрос о компенсации.

Определение № 308-ЭС26-3850 от 1 сентября по делу № А32-62581/2022

Сообщение ВС УТОЧНИЛ ПРАВИЛА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ В ГРАНИЦАХ НАЦПАРКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Кто получит право на выкуп

Право на льготный выкуп получит лицо, которое арендовало неиспользуемый памятник в неудовлетворительном состоянии и выполнило все обязательства по договору. Ключевое из них — работы по сохранению объекта. Такой арендатор сможет купить восстановленный памятник по цене один рубль, без торгов, в преимущественном порядке.

Сейчас закон дает подобным арендаторам льготную аренду на срок до 49 лет, но перспективы выкупа у них нет.

Зачем это нужно

Авторы ссылаются на поручение Президента о вовлечении памятников в хозяйственный оборот. По их данным, такие объекты имеют износ более 80% и часто превращаются в руины. Работы по сохранению стоят от 500 млн до 2 млрд руб. — намного дороже самих зданий. При этом больше 90% переданных в аренду памятников так и не восстановили. Причина, по мнению разработчиков, — у арендаторов нет стимула вкладываться, ведь выкупить восстановленный объект они не могут.

Как пройдет сделка

Механизм авторы описывают пошагово. Орган охраны памятников уведомляет орган по приватизации о том, что объект можно передать. Тот в течение 10 дней направляет арендатору предложение и проект договора купли-продажи. При согласии стороны заключают договор в течение 30 дней. Если арендатор откажется или не подпишет договор в срок, он теряет преимущественное право, и памятник уходит на приватизацию в общем порядке.

Чтобы механизм заработал, авторы правят еще три закона. В Земельный кодекс вносят исключение из правила о едином обороте здания и участка — памятник можно будет продать без земли под ним. Закон о приватизации дополняют отсылкой к новым правилам для аварийных памятников. А в закон о защите конкуренции добавляют основание, которое выводит такую сделку из-под обязательных торгов.

Землю под памятниками разделят

Второй проект снимает запрет на раздел земельных участков в границах территории памятников и ансамблей. Сейчас такую территорию делить нельзя, а по площади она часто в разы больше самого здания — в нее входят усадебные комплексы, парки, соседние участки. Инвестор, который хочет восстановить один объект, вынужден брать на себя весь массив земли. Авторы предлагают разрешить формировать отдельный участок ровно под памятником и передавать инвестору именно его. Запрет на раздел самих памятников и ансамблей при этом остается. В пояснительной записке разработчики приводят в пример «Петропавловскую крепость», усадьбу «Архангельское» и «Нижегородский кремль» — территории, где в границах одного памятника давно выделено множество участков разных пользователей.

Как встретили законопроекты

Минкультуры обе инициативы поддержало.

По первому проекту Правительство дало отрицательный отзыв: фиксированная цена в один рубль грозит выпадающими доходами бюджету, а продажа памятника без земли спорит с принципом единства судьбы здания и участка.

По второму проекту Правовое управление аппарата Совета Федерации предупредило о риске коллизии — земли в границах памятника относят к историко-культурному назначению, и раздел участков может разойтись с режимом их охраны.

Законопроекты № 1329755-8 и № 1329783-8

Сообщение АРЕНДАТОРАМ ПАМЯТНИКОВ ПРЕДЛОЖИЛИ ВЫКУП ЗА РУБЛЬ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Администрация города Кирова и строительная компания заключили договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. По его условиям компания обязалась подготовить документацию для изменения генерального плана и правил землепользования и застройки, а администрация — организовать процедуру внесения этих изменений.

Компания предложила сменить функциональную зону участков — с общественной застройки на зону многоэтажных жилых домов. Администрация согласилась при условии подтверждения бюджетного финансирования транспортной инфраструктуры. Проект прошел публичные слушания — граждане в них не участвовали, замечаний не поступило.

На заседании городской Думы депутаты проголосовали против изменений: из 30 присутствовавших «за» высказался один, «против» — 24, воздержались пятеро. Проект отклонили.

Что решили суды

Компания оспорила решение Думы в суде. Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Суды указали на дискреционный характер полномочий представительного органа: депутаты приняли решение коллегиально, при наличии кворума и по существу — они не согласились с изменением функциональной зоны.

Шестой кассационный суд отменил эти акты и удовлетворил иск. Кассация посчитала, что Дума не учла отношения, сложившиеся между администрацией и компанией в рамках договора о КРТ, и что отказ нарушает принципы правовой определенности.

Что решил ВС

Верховный суд с выводами кассации не согласился. Админколлегия разграничила виды комплексного развития территории. Договор о КРТ по инициативе правообладателя — самостоятельный инструмент, а не разновидность решения о комплексном развитии. Закон не предусматривает включение в такой договор условия об изменении генерального плана.

ВС обратил внимание на последовательность действий: сначала стороны утверждают проект планировки территории, и только после этого решают вопрос об изменении генплана. В спорном случае проект планировки так и не утвердили. А значит, оснований для внесения изменений в генплан еще не возникло.

Коллегия также защитила дискреционные полномочия представительного органа. Депутаты приняли решение после обсуждения, выслушав позиции администрации, компании и прокуратуры. Прокуратура, в частности, указывала на несоблюдение расчетных показателей обеспеченности микрорайона социальной и спортивной инфраструктурой. Вопрос финансирования транспортных объектов — обязательное условие при заключении договора — также остался неурегулированным.

ВС подчеркнул: градостроительное законодательство не обязывает представительный орган принимать исключительно положительное решение по изменению документов планирования. Депутаты связаны Конституцией и своей совестью — принцип свободного мандата исключает принуждение к определенному голосованию. При этом права компании на владение и пользование земельными участками решение Думы не затронуло.

Коллегия отменила кассационное определение и оставила в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Определение ВС № 10-КАД26-1-К6 от 12 августа

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДТВЕРДИЛ ПРАВО ГОРОДСКОЙ ДУМЫ ОТКЛОНИТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В ГЕНПЛАН ПРИ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Предприниматель владел участком площадью 1470 кв. м в Абакане. Правила землепользования и застройки относили землю к подзоне жилой застройки на территории перспективного развития, где многоэтажная жилая застройка значилась условно разрешенным видом использования.

В 2019 году предприниматель попросил администрацию разрешить такой вид использования, чтобы построить 3–4-этажный дом. Администрация отказала трижды. Суды трижды признали отказы незаконными, и в феврале 2022 года администрация выдала разрешение во исполнение судебного акта.

Осенью 2024 года предприниматель попросил Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана выдать разрешение на строительство 9-этажного дома. Департамент отказал. Первый довод — проект планировки квартала относит землю к зоне административно-деловых и торговых учреждений и не предусматривает здесь отдельно стоящий многоквартирный дом. Второй — правила застройки требуют для многоэтажной застройки минимум 3500 кв. м, а участок вчетверо меньше.

Что решили суды

Три инстанции обязали департамент выдать разрешение. Они сослались на правило, которое сохраняет прежний режим использования участка после смены градостроительного регламента: на дату первого обращения предпринимателя действовали старые правила застройки, а те минимальных размеров не устанавливали.

Суды добавили, что градостроительные планы участка ограничений по площади не содержат, а риск неполного документа нельзя перекладывать на застройщика.

Что решил Верховный суд

Верховный суд с этим не согласился и напомнил о приоритете генерального плана. Генплан Абакана относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена ни в каком качестве. Проект планировки, принятый на основе генплана, многоэтажных домов здесь тоже не допускает — и этот проект прилагался к градостроительным планам, которые получил предприниматель.

По размерам участка коллегия рассудила так. Раз многоэтажная жилая застройка остается для участка условно разрешенным видом, предельные параметры определяются по той территориальной зоне, где такой вид использования выступает основным. Минимум для нее — 3500 кв. м. Департамент правильно указал на несоответствие проекта регламенту.

Требования к минимальной площади ВС связал с «правом на город» — правом жителей влиять на формирование городской среды. Девятиэтажка на тесном участке лишит жильцов нужного числа парковочных мест, детских площадок, зеленых насаждений и доступного транспорта.

Довод о сохранении прежнего режима коллегия отвергла. Это правило защищает собственника, который уже вложился в участок — оплатил проектную документацию и экспертизу. На дату обращения за условно разрешенным видом использования таких расходов застройщик еще не несет.

Сведения о правовом режиме участка в градостроительном плане носят информационный характер. Их неполнота не дает права игнорировать правила землепользования и застройки, это обязательный акт для всех участников градостроительной деятельности.

Определение № 302-ЭС26-4672 от 24 августа по делу № А74-10057/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОСТАВИЛ ГЕНПЛАН ВЫШЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Документ заменяет рекомендации Минэкономразвития 2019 года и вступил в силу со дня их отмены — 10 августа.

Основной принцип расчета остался прежним. Плата представляет собой разницу между рыночной стоимостью участка либо прав на него до установления сервитута и после него. При оценке учитывают ограничения использования участка и деятельность, которую обладатель сервитута будет вести на этой территории.

Рекомендации детализируют оценку прав на публичные участки:

1. Если участок принадлежит юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, стоимость права определяют как рыночную стоимость аренды на предельный срок по закону. Когда такой срок закон не устанавливает, расчет ведут исходя из 49 лет.
2. Если участком владеет гражданин либо организация, имеющая право получить его в собственность бесплатно, стоимость права приравнивают к рыночной стоимости самого участка.

Отдельные правила действуют для долевой собственности и аренды с множественностью лиц. Плату для каждого участника или арендатора считают пропорционально доле в праве либо размеру обязательства по договору. Если сервитут устанавливают на часть участка, плату определяют пропорционально площади этой части.

При расчете размера обременения оценщик учитывает разрешенное использование участка, ограничения, которые существовали до сервитута, и степень обременения участка в целом, а не отдельной его части. Значение имеют срок сервитута, объем и содержание работ обладателя сервитута, а также то, насколько эти работы затруднят хозяйственную деятельность правообладателя.

Стоимость имущества берут на дату, которая предшествует направлению соглашения об осуществлении сервитута не более чем на 30 дней. Правообладателя участка устанавливают по сведениям ЕГРН. А при их отсутствии — по документам о правах на землю, которые представил сам правообладатель.

Рекомендации отделяют плату за сервитут от убытков. Перерыв в хозяйственной деятельности, повреждение имущества и другие потери, напрямую не связанные с использованием участка для сервитута, в плату не входят. Их возмещают правообладателю отдельно. Обстоятельства, которые влияют на размер платы, учитывают однократно.

Если обладатель сервитута обязан создать неотделимые улучшения и они останутся в собственности правообладателя, плату соразмерно снижают на их стоимость. Когда соглашение предусматривает периодические платежи, общий размер платы делят на число запланированных платежей.

Приказ Росреестра от 28 мая 2026 года № П/0269/26 (.pdf)

Сообщение РОСРЕЕСТР ОБНОВИЛ ПОРЯДОК РАСЧЕТА ПЛАТЫ ЗА ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ появились сначала на Land Law Firm.

Градостроительный потенциал опубликованных проектов — свыше 7,5 млн квадратных метров. Жилье займет 48,5% объема, оставшиеся 51,5% придутся на инфраструктуру.

Проекты охватили 64 района во всех административных округах кроме Троицкого.

Крупнейшие площадки редевелопмента — территории свыше 20 гектаров в четырех районах:

• Нижегородский — квартал на улице Талалихина с 540 000 квадратных метров жилья и общественно-деловой застройки, самый масштабный проект по потенциалу;
• Печатники — 328 500 «квадратов» промышленно-производственных объектов почти на 22 гектарах бывшей промзоны «Южный порт»;
• Щербинка;
• Братеево.

До конца года город рассчитывает опубликовать 150 проектов с потенциалом 8 млн квадратных метров.

Сейчас в столице на разных стадиях проработки и реализации находится более 470 проектов КРТ общей площадью свыше 4,7 тысячи гектаров. Всего на Москву приходится 23% всех проектов КРТ в стране и такая же доля строительного объема по программе.

Ранее мы разбирали, почему регионы не повторяют московскую динамику: управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов объяснял, что в столице проект тормозит слишком сильный город, а в регионах — слишком слабый, поэтому одинаковые нормы ГрК РФ работают по-разному.

Частично решить проблему должен новый закон, который в начале августа подписал Владимир Путин. Поправки упрощают запуск КРТ на федеральных землях, закрепляют заключение договоров о КРТ без торгов и расширил полномочия Москвы по выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство.

Сообщение МОСКВА БЬЕТ РЕКОРДЫ ПО КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Ведомство предлагает дополнить ст. 29 закона о государственной регистрации недвижимости новой частью. Она разрешит проводить учетно-регистрационные действия средствами информационной системы ЕГРН без участия государственного регистратора прав. Правовую экспертизу документов система проведет сама, в автоматизированном режиме. Записи в реестре удостоверят усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.

Важное исключение — регистрация перехода и прекращения прав на недвижимость, ее по-прежнему будет проверять регистратор.

Конкретный перечень автоматизируемых действий Росреестр утвердит отдельным приказом. В ведомстве рассчитывают включить туда внесение в ЕГРН записей о невозможности регистрации без личного участия правообладателя, сведений об адресе электронной почты, наложение и снятие арестов, внесение сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

Отдельный блок поправок касается судебных решений. Заявление о кадастровом учете по решению суда сможет подать лицо, в пользу которого суд вынес это решение. Если суд признал право общей долевой собственности, зарегистрировать право всех участников получится по заявлению любого из них.

Проект расширяет и полномочия ППК «Роскадастр». Компания как правопреемник Федерального БТИ будет готовить информацию для государственного учета жилищного фонда и передавать ее в ГИС ЖКХ. Поставщики информации, а также собственники домов и помещений в многоквартирных домах смогут заключать с «Роскадастром» гражданско-правовой договор на подготовку таких сведений.

Есть и точечные изменения в законе о регистрации недвижимости. В состав дополнительных сведений ЕГРН добавят кадастровые номера машино-мест, предприятий как имущественных комплексов и единых недвижимых комплексов. Записи об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и об изменении целей использования наемного дома орган регистрации будет вносить в порядке межведомственного взаимодействия.

Сообщение РОСРЕЕСТР УПРОСТИТ ВНЕСЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ДАННЫХ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Число изъятых объектов недвижимости увеличилось более чем вдвое — до 8100. Суммарная кадастровая стоимость достигла 163,7 млрд руб., это на 58% больше, чем годом ранее. Изъятия затронули более 1600 собственников — в 2,8 раза больше прошлогоднего значения.

Структура инициаторов изъятия за год заметно изменилась. В 95,2% случаев процедуру запускали городские структуры, еще 4,7% пришлись на заявления коммерческих застройщиков и инвесторов. Год назад соотношение составляло 74,9% и 24,4%.

Департамент городского имущества Москвы пояснил изданию, что при реализации городских программ развития под изъятие подпадают земельные участки, жилые и нежилые здания разного назначения. Город направляет такие объекты под строительство улично-дорожной сети, метро, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов.

Главную причину роста собеседники издания связывают с переходом города к активной фазе проектов комплексного развития территорий. В 2026 году под КРТ город изъял 88% недвижимости против 59% годом ранее. Остальное пришлось на адресную инвестиционную программу и другие основания.

Самая большая проблема при таком изъятии — размер компенсации. Дело в том, что город часто предлагает существенно меньше, чем земля стоит на рынке. На судебной стадии у собственника есть возможность существенно увеличить размер предложенной городом компенсации. Например, в одном из подобных споров Land Law Firm помогла клиенту получить
на 730 млн руб. больше, чем предлагали московские власти.

Сообщение МОСКВА ЗА СЕМЬ МЕСЯЦЕВ ИЗЪЯЛА БОЛЕЕ ТЫСЯЧИ ГЕКТАРОВ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Собственник передал в аренду компании «Грин Моторс» земельный участок площадью 21 900 кв. м под размещение производственной базы. Арендная плата составляла 29 000 руб. в месяц, а через месяц стороны подняли ее до 97 750 руб. Договор прямо запрещал арендатору сдавать участок в субаренду без письменного согласия собственника.

На территории участка стояло некапитальное здание столовой, которое принадлежало компании «Промстроймонтаж». Правовых оснований занимать эту часть земли у владельца столовой не было, плату за пользование он не вносил.

«Грин Моторс» направил претензию, ответа не получил и пошел в суд. Арендатор потребовал 1,1 млн руб. неосновательного обогащения за период с декабря 2023 года по ноябрь 2024 года. Расчет он построил на заключении специалиста, который оценил рыночную ставку аренды соответствующей части участка в 100 000 руб. в месяц (дело № А32-10559/2024).

Что решили суды

Первая инстанция иск удовлетворила полностью. Суд исходил из презумпции платности пользования чужой землей и принял рыночную оценку, поскольку ответчик не представил контррасчет.

Апелляция снизила взыскание до 10 526 руб. Суд посчитал, что сберечь ответчик мог только те деньги, которые за него фактически заплатил арендатор. За спорный период «Грин Моторс» перечислил собственнику 915 336 руб. за весь участок, и плата за занятую столовой площадь пропорциональна этой сумме.

15-й ААС обратил внимание на две вещи. Во-первых, площадь строения по техническому паспорту составляет 252 кв. м, а истец платил почти 100 000 руб. в месяц за 21 900 кв. м. Во-вторых, запрет на субаренду лишал арендатора возможности вообще извлечь из этой части участка доход в виде арендной платы.

Окружной суд вернул решение первой инстанции в силу. Кассация указала, что участок находится в частной собственности, поэтому согласованная в договоре ставка не регулируется государством и не распространяется на отношения арендатора с фактическим пользователем. Считать надо по рынку.

Экономколлегия поддержала апелляционный подход. Она согласилась, что принцип пропорциональности и учет фактически понесенных расходов отвечают сложившейся практике по спорам о пользовании чужой недвижимостью без договора. Такой расчет не дает обогатиться ни ответчику, ни самому истцу, который иначе получил бы с соседа по участку больше, чем платит собственнику за всю территорию. Так что ВС оставил в силе постановление апелляции.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ОГРАНИЧИЛ ПЛАТУ ЗА ЧУЖУЮ ЗЕМЛЮ РЕАЛЬНЫМИ РАСХОДАМИ АРЕНДАТОРА появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Эту дату указывают в отчете об оценке, который прикладывают к заявлению. Заявление касается только тех сведений о кадастровой стоимости, которые ЕГРН показывает как «актуальные». Оспорить стоимость, которую реестр уже погасил, но которая формировала налоговую базу прошлых периодов, заявитель не может.

Законопроект сохраняет шестимесячный срок для актуальной кадастровой стоимости и добавляет новое правило для погашенной. Заявитель сможет подать заявление в отношении сведений, которые содержались в ЕГРН до внесения актуальных, не позднее трех лет со дня внесения таких сведений в реестр. Рыночную оценку он проводит по состоянию на дату, соответствующую этому сроку.

Авторы поправок пишут, что новое положение «позволит реализовать право заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости <…> в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления».

Проект меняет и правила применения новой стоимости. Если бюджетное учреждение устанавливает рыночную стоимость в период действия актуальной кадастровой, сведения применяют с 1 января года подачи заявления. Если речь идет о погашенных сведениях — с 1 января года, по состоянию на который определили рыночную стоимость.

В обоих случаях новая стоимость не действует раньше даты кадастрового учета объекта и раньше дня начала применения изменяемой стоимости. Дополнительно законопроект уточняет основания, по которым бюджетное учреждение возвращает заявление без рассмотрения.

Сейчас поправки проходят общественное обсуждение, оно продлится до 13 августа. Затем законопроект поступит в правительство, которое сможет внести его в Госдуму.

Сообщение РОСРЕЕСТР МЕНЯЕТ ПРАВИЛА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.