• Упростили перераспределение земельных участков. Теперь устранить чересполосицу, вклинивание или изломанность границ можно на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории — проект межевания больше не обязателен. Площадь участка при этом может вырасти не более чем на 1000 кв. м либо до предельного максимального размера. Воспользоваться этим основанием можно только один раз. Также регионы и муниципалитеты получили право освобождать отдельные категории граждан от платы за увеличение площади (Федеральный закон № 12-ФЗ).

• Расширили перечень объектов, которые можно размещать на государственных и муниципальных землях без предоставления участков и установления сервитутов. В список добавили дренажные канавы и технические средства организации дорожного движения. Это сократит инвестиционно-строительный цикл и снизит бюджетные расходы — после завершения стройки больше не потребуется вносить изменения в документацию по планировке территории (Постановление Правительства РФ № 109, Постановление Правительства РФ № 131).

• Уточнили правила расчета платы по соглашению об установлении сервитута в отношении федеральных земель. Раньше формулировки допускали неоднозначное толкование и приводили к некорректному определению размера платы. Теперь порядок расчета однозначен (Постановление Правительства РФ № 166).

• Расширили перечень форматов электронных документов для кадастрового учета и регистрации прав. К XML, PDF/A и PDF добавили формат RTF. Также сняли ограничение, по которому PDF/A требовал текстового слоя — теперь подойдет и обычный PDF (Приказ Росреестра № П/0007/26).

• Ввели промежуточный статус «приостановленный» для государственных регистраторов прав. Раньше реестр предусматривал только два статуса — «действующий» и «недействующий». В реестр также начнут вносить данные о решениях регистратора, которые обжаловали в апелляционных комиссиях, и о результатах такого обжалования (Приказ Росреестра № П/0410/25).

• Повысили точность определения координат при исправлении реестровых ошибок. Раньше при исправлении органом регистрации точность была ниже, чем при кадастровых работах. Теперь требования к точности сравняли (Приказ Росреестра № П/0441/25).

• Утвердили перечень сведений об объектах недвижимости, которые налоговые органы передают регионам и муниципалитетам по соглашению с ППК «Роскадастр». В перечень вошли кадастровый номер объекта, налоговый период и сумма исчисленного налога за этот период. Норма заработает с 1 января 2027 года (Приказ Росреестра № П/0437/25).

Ссылка на дайджест Росреестра в PDF

Сообщение РОСРЕЕСТР ВЫПУСТИЛ ПОДБОРКУ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ I КВАРТАЛА появились сначала на Land Law Firm.

Спор возник после того, как налоговая инспекция доначислила компании земельный налог за 2023 год. Инспекция применила общую ставку 1,5% к участкам под индивидуальное жилищное строительство и одновременно увеличила сумму в два и четыре раза за нарушение сроков застройки.

Компания посчитала такой подход неверным. По ее мнению, к участкам под ИЖС нельзя применять повышающие коэффициенты, а блокированная застройка вообще требует льготной ставки 0,3%.

Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд встали на сторону налоговой (дело № А65-42005/2024). Они сослались на поправки 2020 года в Налоговый кодекс: коммерческие организации потеряли право на льготную ставку 0,3% по землям под ИЖС, если используют их в предпринимательских целях. Кроме того, суды подтвердили — повышающие коэффициенты применяются и к общей ставке, а не только к льготной.

После проигрыша во всех инстанциях компания обратилась в Конституционный суд. Под вопросом — п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 Налогового кодекса. Тот уже принял жалобу к производству, а значит, разъяснениям — быть. От позиции КС зависит, как застройщики будут рассчитывать земельный налог при затягивании сроков строительства.

Сообщение КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД ЗАИНТЕРЕСОВАЛСЯ СТАВКАМИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Житель Красноярского края обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права на несколько земельных участков. Их собственник получил в результате раздела принадлежавшего ему надела. К заявлению он приложил межевой план.

Регистратор запросил у местной администрации сведения о соответствии участков градостроительному регламенту. Администрация ответила, что для оформления участков необходима подготовка документации по планировке территории. На этом основании Росреестр отказал в государственной регистрации.

Что решили суды

Собственник оспорил отказ. Однако суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра отказали в иске. Они согласились с тем, что без проекта планировки территории постановка участков на кадастровый учет невозможна.

Верховный суд с такими выводами не согласился. Коллегия напомнила: государственная регистрация прав на образуемые земельные участки происходит на основании заявления собственника и межевого плана. Случаи, когда дополнительно требуется проект планировки территории, прямо оговорены в законодательстве — и расширительному толкованию они не подлежат.

ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Мотивировка по делу № 18-КАД26-20-К4 пока не опубликована.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАЩИТИЛ ПРАВО НА РЕГИСТРАЦИЮ УЧАСТКОВ, ОБРАЗОВАННЫХ В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗДЕЛА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Позиция судов

Администрация обратилась в апелляцию в порядке ст. 42 АПК в конце 2024-го. 5-й ААС восстановил срок на обжалование, перешел к рассмотрению по правилам первой инстанции, привлек к участию администрацию и текущего собственника объекта, отменил решение о признании права собственности и прекратил производство по делу.

АС Дальневосточного округа отменил постановление апелляции и прекратил производство по жалобе администрации. Окружной суд исходил из того, что доводы администрации свидетельствуют лишь о ее заинтересованности в исходе спора, но не о принятии акта о ее правах и обязанностях. По логике суда округа, сама по себе заинтересованность не дает права на обжалование.

Позиция Верховного суда

Коллегия указала, что администрация распоряжается участками под спорным объектом и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение о признании права собственности на постройку, возведенную без предоставления земли и без разрешительной документации.

По существу решение легализовало самострой: ответчик не имел зарегистрированного права на объект, у застройщика отсутствовали права на участок, а разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию никто не выдавал. Виды разрешенного использования участков объекту тоже не соответствовали, а сами участки попадали в границы выявленного объекта культурного наследия и водоохранную зону.

Возможность возведения объекта напрямую зависит от воли собственника земли. Без его согласия приобрести право собственности на постройку нельзя. Иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.

Довод о пропуске срока на обжалование коллегия отклонила. Администрация узнала об обстоятельствах дела только в 2024 году. Именно с этого момента и надо было считать срок.

Верховный суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе постановление апелляции.

Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДДЕРЖАЛ ПРАВО МУНИЦИПАЛИТЕТА ОСПОРИТЬ ДАВНЕЕ РЕШЕНИЕ О ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОСТРОЯ появились сначала на Land Law Firm.

В обзор вошли разъяснения по ключевым для собственников недвижимости вопросам. ВС определил, как поступать при сносе здания, если запись о нем еще числится в ЕГРН. Также суд уточнил правила налогообложения имущества, переданного по концессионному соглашению, и объектов незавершенного строительства.

Снесенное здание налогом не облагается, даже если запись осталась в ЕГРН

Налоговая доначислила обществу налог на здание, которое числилось в ЕГРН, но было фактически снесено. Три инстанции поддержали инспекцию: пока запись о праве собственности не прекращена, налог нужно платить.

ВС отменил судебные акты. Запись об объекте в реестре не подтверждает обязанность платить налог, если налогоплательщик доказал, что недвижимость прекратила существование. Право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Факт сноса можно подтвердить актом кадастрового инженера, документами строительного надзора, договорами с подрядчиками. Если доказательства относятся к более позднему периоду, чем спорный, налог за спорный период все равно нужно платить (пункт 13 обзора).

Имущество по недействительной сделке: налог платит фактический владелец

Компания купила недвижимость на публичных торгах, но позже суд признал торги недействительными. Имущество фактически вернулось к продавцу, который сдавал его в аренду. Запись в ЕГРН о собственности общества при этом сохранялась, и налоговая выставила требование об уплате налога.

ВС встал на сторону фирмы. Налоговые последствия влечет не сама гражданско-правовая сделка, а финансово-хозяйственные операции по ее исполнению. Запись в ЕГРН о принадлежности имущества не служит безусловным основанием для уплаты налога, если сделка признана недействительной, а имущество возвращено другой стороне.

Аналогичный подход ВС применил в деле, где права на нежилые помещения зарегистрировали за образовательной организацией незаконно. Налог в таком случае платит та сторона, которая фактически владела имуществом и использовала его в хозяйственной деятельности (пункт 14 обзора).

Концессионер платит налог с даты фактической передачи имущества

Муниципальное унитарное предприятие передало недвижимость в концессию обществу, но сведения о передаче в ЕГРН не внесли. По данным реестра имущество оставалось в хозяйственном ведении предприятия, и налоговая доначислила налог именно ему.

Суды признали доначисление незаконным. Имущество, переданное концессионеру по концессионному соглашению, облагается налогом у концессионера с даты фактической передачи. Объекты концессионного соглашения отражаются на балансе концессионера и обособляются от его имущества. Отсутствие записи в ЕГРН на правила налогообложения не влияет (пункт 15 обзора).

Жилые дома застройщика облагаются налогом по кадастру

Общество не платило налог на жилые дома, которые предназначались для продажи и не учитывались как основные средства. Налогоплательщик считал, что обязанность по уплате налога зависит от назначения земельного участка под домом.

Суды поддержали инспекцию. Готовые жилые помещения, многоквартирные и наемные дома, садовые дома, гаражи и машино-места облагаются налогом по кадастровой стоимости независимо от вида разрешенного использования участка. Назначение участка для ЛПХ, садоводства или ИЖС имеет значение только для хозяйственных строений и сооружений. В аналогичном деле застройщик по договору о комплексном развитии территории доказывал, что не должен платить налог на квартиры, которые планирует расселить и снести. Суды отклонили такие доводы. Бремя содержания имущества на застройщика возлагает закон, а экономическая выгода будет извлечена позже за счет реализации новых объектов (пункт 16 обзора).

Незавершенное строительство облагается налогом независимо от использования

Компания оспаривала доначисление налога на цеха со статусом объектов незавершенного строительства. Налогоплательщик ссылался на то, что строительство фактически не ведется, а сами объекты в производстве не задействованы.

Суд отказал. Если сведения об объектах внесены в ЕГРН и кадастровая стоимость определена и утверждена в установленном порядке, налог платить нужно. Меры по оспариванию кадастровой оценки общество не принимало, доказательств физической утраты или сноса не представило. Обременительность налогообложения недостроенного объекта сама по себе от уплаты налога не освобождает. Объект незавершенного строительства — это актив со стоимостной оценкой, который можно возмездно отчуждать (пункт 17 обзора).

Благоустройство земельного участка налогом не облагается

Налоговая доначислила обществу налог на кустовые площадки, которые компания обустроила на нефтяном месторождении. Инспекция посчитала площадки сооружениями, обеспечивающими работу нефтепромысла.

ВС поддержал налогоплательщика. Объекты внешнего благоустройства и иные неотделимые улучшения земельного участка — замощение, покрытие, асфальтирование — налогом на имущество не облагаются. Такие улучшения не образуют самостоятельного объекта гражданских прав и лишь повышают полезные свойства самого земельного участка, который из объекта налогообложения исключен. Аналогичный подход суды применили к асфальтовым площадкам для размещения транспортных средств (пункт 10 обзора).

Источник: Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 4/2026 о рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ОБОБЩИЛ ПРАКТИКУ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Такие споры начали появляться в столичной практике в 2022–2023 годах, но до сих пор практика по ним только формируется. Дело об апартаментах на Генерала Кузнецова — одно из первых подобных, которые дошли до судебного акта кассации.

Правительство Москвы и Департамент потребовали признать пятиэтажное здание площадью 3618,5 кв. м объектом незавершенного строительства. Также истцы попросили запретить собственникам делить его на помещения, а интернет-агрегаторам Циан, Авито и «Вилладж Риэлти» — размещать объявления о продаже и аренде. Отдельное требование — изъять у собственников все помещения и продать единым лотом с торгов.

Фактически речь в иске идет о том, чтобы не только запретить собственникам и правообладателям зданий распоряжаться ими по своему усмотрению, но и вообще лишить их права собственности на объекты.

Здание построили в 1995 году по типовому проекту АТС. В 2018 году его приобрел «Завод упаковочных изделий Токк». Через два года вид разрешенного использования участка изменили на проектирование и строительство капитального объекта. По проекту демонтировали лестничные марши, устроили монолитные перекрытия и лифтовые шахты, антресоли, входы в подвал и приямки. В 2021 году здание разделили на отдельные помещения и продали. Покупателями стали более 30 индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию никто не получал.

Позиция истцов

Правительство и Департамент настаивали, что в результате реконструкции изменились индивидуально-определенные признаки здания — площадь, площадь застройки, строительный объем, функциональное назначение. На интернет-сервисах помещения продают как «апартаменты» и используют под гостиничные услуги. Между тем градостроительный план участка не предусматривает видов использования, допускающих временное проживание людей.

Истцы указывали на недостоверность сведений в ЕГРН: правовой режим здания и объекта незавершенного строительства различаются. Иск о признании здания ОНС позволит привести реестр в соответствие с фактическим состоянием объекта.

Что решили нижестоящие суды

АСГМ и 9-й ААС отказали полностью. Суды посчитали, что здание уже завершили строительством в 1995 году. Реконструкция была частичной и нового объекта не создала. Закон не предусматривает такого способа защиты, как признание здания ОНС. Запрет собственникам делить здание на помещения неправомерен — собственники вправе совершать эти действия.

Изъятие помещений и продажа единым лотом, по мнению судов, означает изъятие всего здания. Закон такого последствия для самовольной реконструкции не предусматривает. Требования к интернет-агрегаторам суды также отклонили — закон не возлагает на эти компании обязанность проверять достоверность объявлений.

Апелляция дополнительно указала, что реконструкция была незначительной — без изменения высоты, количества этажей, без надстройки. Все несущие конструкции после демонтажа заменили или восстановили. А само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не превращает реконструкцию в незавершенную.

Выводы кассации

АС Московского округа отменил оба судебных акта.

Кассация указала: окончание строительства или реконструкции и готовность здания к использованию, подтвержденные через ввод в эксплуатацию — это критерии разграничения «здания» и «объекта незавершенного строительства». Объект, прошедший реконструкцию и не введенный в эксплуатацию, юридически отвечает признакам ОНС. Эту позицию суд округа подкрепил ссылкой на свежий Обзор судебной практики ВС № 4 от 22.12.2025.

Признание здания объектом незавершенного строительства влечет специальные последствия — запрет эксплуатации до получения разрешения на ввод. Поэтому довод апелляции о том, что Москва не заявляла отдельных требований о запрете эксплуатации, кассация отклонила.

Правовой режим ОНС сам по себе блокирует использование объекта, напомнил округ.

Нижестоящие суды также проигнорировали выводы судебных экспертиз. Здание не отвечает градостроительным, строительным и противопожарным нормам, создает угрозу жизни и здоровью граждан, его окончательное функциональное назначение не определено, а эксплуатация невозможна до устранения нарушений.

Эксперты установили: в помещениях оборудованы антресоли как спальные места, санузлы, кухни, индивидуальные системы вентиляции, отопления, водоснабжения. В каждом номере стоят приборы учета. Несмотря на это, апелляция посчитала использование здания для проживания недоказанным. Кассация указала, что такой вывод противоречит материалам дела.

Отдельно кассация отклонила довод апелляции о том, что 92% площади помещений принадлежит юрлицам и ИП. Большинство ответчиков-физлиц приобрели статус ИП уже после подачи иска. Само по себе это обстоятельство не опровергает фактическое назначение помещений.

В части изъятия помещений у собственников и продажи единым лотом кассация согласилась с нижестоящими судами: правовых оснований для такого изъятия нет. Сама конструкция, предложенная истцами, осталась под вопросом. Однако центральное требование о признании здания ОНС теперь рассмотрят по существу.

Что дальше

При новом рассмотрении АСГМ предстоит определить правовой режим здания исходя из фактического состояния, проведенных работ и наличия разрешительной документации. Также суд должен установить функциональное назначение образованных помещений и при необходимости назначить новую экспертизу. Если суд признает здание объектом незавершенного строительства, эксплуатация всех 99 помещений окажется под запретом до получения застройщиком разрешения на ввод.

АСГМ приступит к рассмотрению дела по существу в середине июня — последим и обязательно расскажем, какое решение примут.

Постановление АС Московского округа № Ф05-23260/2025 от 25 марта по делу № А40-302699/2022

Сообщение В МОСКВЕ ОТКРЫТ ПУТЬ К ПРИЗНАНИЮ АПАРТАМЕНТОВ НЕДОСТРОЕМ появились сначала на Land Law Firm.

Спор между администрацией Владивостока и индивидуальным предпринимателем шел вокруг здания кафе.

Предыстория

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Решения судов

Апелляция восстановила срок на обжалование и отменила решение 2007 года. Суд согласился с администрацией: объект построили и ввели в эксплуатацию без необходимых разрешений и без предоставления участка под эти цели. Производство по делу суд прекратил.

Кассация постановление апелляции отменила. Окружной суд решил, что администрация — лишь заинтересованное лицо, а не участник процесса, чьи права прямо затронуты. Обжаловать решение спустя длительное время она не вправе.

Администрация обратилась в Верховный суд. Заявитель указал на нарушение норм материального права о порядке возведения объектов капитального строительства. Кроме того, кассация не учла несоответствие разрешенного использования участка целевому назначению постройки.

Позиция Верховного суда

Судебная коллегия по экономическим спорам с доводами администрации согласилась. Передавая жалобу на рассмотрение, ВС отметил: отсутствие согласия муниципалитета исключает законное приобретение права собственности на чужой земле.

Экономколлегия удовлетворила жалобу оставила в силе постановление апелляции. Таким образом, ИП остался без здания, которым владел на протяжении 18 лет.

Определение ВС на момент публикации не опубликовано (дело № А51-12610/2007).

Сообщение ВС СПУСТЯ 18 ЛЕТ ОТМЕНИЛ РЕШЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Поправки вносят изменения в Земельный кодекс и в закон о содействии развитию жилищного строительства. Главная задача — повысить эффективность использования федеральных земель и закрыть лазейки для их формального перераспределения.

Закон закрывает безвозмездную передачу регионам и муниципалитетам нескольких категорий участков. В этот список попали земли в особых экономических зонах, лесные участки, особо охраняемые природные территории федерального значения, а также участки со зданиями и сооружениями в федеральной собственности. Не передадут и землю, ранее предоставленную в пользование третьим лицам.

Решение о передаче федерального участка на иной уровень публичной власти в отдельных случаях будет принимать правительственная комиссия по развитию жилищного строительства. Случаи и порядок определит правительство. Комиссия оценит, насколько эффективно используется участок и как его лучше вовлечь в оборот, в том числе под жилищное строительство.

Параллельно закон снимает запрет на проведение аукционов по аренде участков в границах береговой полосы водных объектов общего пользования. Сейчас такие земли ограничены в обороте и не могут быть предметом торгов. Оособенно болезненно это бьет по сельхозземлям, внутри которых проходят ручьи и другие водные объекты, объясняет Росреестр. После вступления закона в силу такие участки можно будет сдавать в аренду на аукционах, но не продавать. Арендатор обязан соблюдать особый режим охраны водного объекта и обеспечивать свободный доступ населения к береговой полосе.

«Этим законопроектом усовершенствован порядок вовлечения федеральных земель в гражданский оборот. Законопроектом предусмотрено, что федеральные участки, ранее предоставленные в пользование третьим лицам, не могут быть переданы в собственность региона или муниципалитета. Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства наделяется полномочиями по принятию решений о передаче таких участков на иной уровень публичной власти в отдельных случаях», — добавил замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

В финальной версии документа к третьему чтению не оказалось пометок о сроках вступления закона в силу. Значит, это будут стандартные десять дней с момента опубликования уже подписанного закона.

Законопроект № 1058240-8

Сообщение ПРИНЯТ ЗАКОН О ВОВЛЕЧЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ В ОБОРОТ появились сначала на Land Law Firm.

Поправки вносятся в Градостроительный кодекс. Авторы предлагают лишить правительство РФ и региональные власти права утверждать генеральные планы, правила землепользования и застройки, а также проекты планировки и межевания территорий без проведения публичных слушаний или общественных обсуждений.

Право обходить процедуру публичных слушаний было введено в 2022 году как временная антикризисная мера для поддержки строительной отрасли в период пандемии COVID-19 и санкционного давления. В пояснительной записке подчеркивается, что сейчас этот временный характер утратил актуальность.

Сохранение текущего порядка, по мнению авторов, ведет к росту социальной напряженности, протестной активности из-за точечной застройки и дефициту социальной инфраструктуры. Депутаты отмечают, что более чем в 40 городах прокуратура уже ограничивала стройки из-за необеспеченности новых проектов школами и детскими садами.

Авторы рассчитывают, что принятие нововведений повысит прозрачность градостроительной политики и защитит конституционные права граждан на участие в формировании комфортной среды проживания.

Законопроект № 1212357-8

Сообщение В ГОСДУМУ ПРЕДЛОЖИЛИ ВЕРНУТЬ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПРИ ЗАСТРОЙКЕ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Стороны заключили договор на реставрацию и приспособление к современному использованию объекта культурного наследия. Заказчик перечислил аванс, но подрядчик сорвал сроки — и заказчик отказался от договора в одностороннем порядке. Результата работ он так и не получил: подрядчик не уведомлял о завершении работ и не сдавал их в установленном порядке. Заказчик пошел в суд за возвратом аванса и штрафом.

Суд первой инстанции взыскал штраф за просрочку, а в возврате аванса отказал — решил, что подрядчик выполнил работы на сумму больше аванса. Правда, никаких расчетов суд не привел, а опирался на акты, которые подрядчик направил заказчику уже после подачи иска.

Апелляция вывод поддержала, хотя сама же установила: аванс подрядчик освоил не полностью. Разницу суд закрыл зачетом встречных требований подрядчика по другому договору между теми же сторонами. Обоснованность этого требования суд не проверил, хотя спор по второму договору рассматривался отдельно и еще не был разрешен.

Кассация нарушений не увидела.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия напомнила: оплате подлежит только тот результат, который подрядчик фактически выполнил и передал заказчику. Если заказчик отказался от договора, а полноценного встречного предоставления нет, оснований удерживать аванс у подрядчика тоже нет.

Суды не разобрались ни в объемах, ни в стоимости реально выполненных работ, не оценили, достигнут ли результат, ради которого заключали договор. Мотивы отказа заказчика от подписания актов и его замечания по конкретным видам работ суд первой инстанции просто проигнорировал. При этом сам подрядчик признавал, что освоил аванс не полностью, а стороны подписали акты взаимозачета, подтверждавшие его задолженность перед заказчиком. Но суды и это оставили без внимания.

Зачет по второму договору коллегия тоже не приняла. Апелляция не проверила, откуда стоимость работ превысила твердую цену договора, знал ли об этом заказчик и обязан ли он это оплачивать. Сам спор по второму договору на тот момент не был разрешен — суд только обсуждал назначение экспертизы.

Определение № 305-ЭС25-14958 от 17 апреля по делу № А40-175774/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАПРЕТИЛ УДЕРЖИВАТЬ АВАНС БЕЗ РЕЗУЛЬТАТА РАБОТ появились сначала на Land Law Firm.

Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе. Позиция КС по этому делу может открыть для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.

Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.

Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.

Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.

Шесть месяцев, которых не хватило

Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.

Судья-докладчик Андрей Бушев пояснил, что с 1 января 2023 года вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной разрешают уполномоченные бюджетные учреждения регионов — и только их решения можно оспорить в суде. Епифанов обратился в такое учреждение, но получил отказ из-за пропуска срока. Бухмиллер столкнулась с тем же. Ее заявление вернули, а суд не принял иск, указав, что уведомление о возврате не относится к решениям, которые можно обжаловать.

Заявители считают, что действующие нормы ставят собственников с завышенной кадастровой стоимостью в худшее положение по сравнению с теми, в отношении чьего имущества ошибок не допустили. Бухмиллер подчеркнула: налоговые уведомления, как правило, приходят уже после истечения шестимесячного срока — соблюсти его физически невозможно.

Нормы не противоречат, но права нарушены

Представители органов власти единодушно заявили, что оспариваемые нормы формально соответствуют Конституции, — но при этом почти все признали нарушение прав заявителей.

Представитель Минюста Алина Таманцева признала: на практике возможны ситуации, когда гражданин получает уведомление об уплате налога, но уже лишен возможности изменить кадастровую стоимость. По ее словам, граждане должны иметь возможность оспорить архивную кадастровую стоимость в течение всего срока ее применения. Полпред Совета Федерации Андрей Клишас поддержал эту позицию и указал, что ограничение оспаривания шестимесячным сроком нарушает право на судебную защиту. Он подчеркнул: гражданин в налоговых спорах — более слабая сторона, которая не всегда способна вовремя защитить свои интересы.

Полпред Президента Дмитрий Мезенцев заявил, что право на оспаривание кадастровой стоимости должно сохраняться в течение всего срока ее применения — иной подход расходится с конституционными гарантиями защиты собственности. Врио полпреда Правительства Павел Степанов согласился, что собственники должны иметь право обжаловать кадастровую стоимость в ретроспективе, но оговорил: это не должно приводить к неопределенному увеличению сроков предъявления претензий. Полпред Госдумы Юрий Петров и представитель Генпрокуратуры Артур Завалунов предложили выявить конституционно-правовой смысл оспариваемых норм.

Постановления Конституционного суда придется подождать. В последнее время у суда уходит на подготовку документа около двух месяцев.

Сообщение КС РЕШИТ, СМОГУТ ЛИ СОБСТВЕННИКИ ОСПАРИВАТЬ АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

В рассматриваемом деле Департамент городского имущества Москвы потребовал взыскать с компании около 599 000 руб. неосновательного обогащения и проценты. На земельном участке площадью 60 кв. м по ул. Люблинской расположено нежилое здание площадью 82,8 кв. м, которое принадлежит ответчику с 2007 года. Однако договор аренды участка еще в 2003 году заключили с другим лицом — для строительства и эксплуатации магазина. Арендатор скончалась в 2015 году, но договор формально остался действующим.

Компания пыталась оформить собственный договор аренды, однако Департамент отказал — именно из-за действующего договора с прежним арендатором. После этого Департамент решил взыскать плату за землю как неосновательное обогащение.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали Департаменту. Они применили принцип единства судьбы земельного участка и здания и решили, что компания в силу закона стала арендатором участка с момента покупки здания. А раз земельные отношения оформлены договором аренды, Департамент избрал ненадлежащий способ защиты.

Кассация с таким подходом не согласилась. Окружной суд подчеркнул: нижестоящие инстанции верно квалифицировали отношения сторон, но не пошли дальше — не определили применимые нормы и не разрешили спор по существу. В итоге компанию фактически освободили от любой платы за землю, хотя принцип платности землепользования прямо закреплен в Земельном кодексе. Суд же не связан квалификацией, которую предлагают стороны, и обязан рассмотреть требование исходя из фактических правоотношений.

При новом рассмотрении суду предстоит предложить истцу уточнить требования, определить применимые нормы, проверить расчет суммы и вынести новое решение.

Постановление № Ф05-2049/2026 от 10 апреля по делу № А40-63194/2025

Сообщение КАССАЦИЯ ЗАПРЕТИЛА ОСВОБОЖДАТЬ СОБСТВЕННИКА ЗДАНИЯ ОТ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ появились сначала на Land Law Firm.

Генподрядчик и подрядчик заключили три договора подряда на выполнение комплекса строительных работ. Генподрядчик перечислил авансы на общую сумму более 302 млн руб. Однако подрядчик нарушил сроки и не выполнил работы в полном объеме. Генподрядчик направил уведомления об одностороннем расторжении договоров и потребовал вернуть неотработанный аванс и выставить счета-фактуры на принятые работы. Подрядчик на уведомления не ответил.

Генподрядчик обратился в суд с двумя требованиями: взыскать около 39,8 млн руб. неосновательного обогащения (неотработанный аванс) и обязать подрядчика выставить счета-фактуры на стоимость выполненных работ.

Суды трех инстанций взыскали неотработанный аванс и задолженность за оказанные услуги, но отказали в требовании о выставлении счетов-фактур. По мнению судов, генподрядчик избрал ненадлежащий способ защиты права.

Верховный суд с таким подходом не согласился. Экономколлегия указала, что обязанность выставить счет-фактуру — безусловное требование для всех плательщиков НДС. Эта обязанность вытекает как из налогового законодательства, так и из условий самих договоров, которые прямо предусматривали передачу счетов-фактур и даже устанавливали ответственность за их непредоставление.

ВС подчеркнул: когда подрядчик получает оплату с включенным НДС, но уклоняется от выставления счета-фактуры, он извлекает выгоду из своего незаконного поведения. Генподрядчик при этом не может уменьшить свою налоговую обязанность на суммы уплаченного налога. Освободить подрядчика от этой обязанности — значит лишить заказчика законного права на налоговый вычет.

Коллегия также отметила, что стороны не имели разногласий по объему и стоимости принятых работ — справки и ведомости подписаны обеими сторонами. Довод судов о том, что вопрос должен решаться в рамках имущественного спора, оказался несостоятельным.

Спор в этой части направили на новое рассмотрение в АСГМ.

Определение № 305-ЭС25-14104 от 3 апреля по делу № А40-217702/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД: ПОДРЯДЧИК ОБЯЗАН ВЫСТАВИТЬ СЧЕТА-ФАКТУРЫ ДАЖЕ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Государственная компания «Автодор» потребовала через суд изъять земельный участок у предпринимателя А.Д. Краснощекова. Участок понадобился для строительства скоростной автодороги Москва — Санкт-Петербург. Компания предложила возмещение в 899 550 руб., однако собственник с суммой не согласился.

Арбитражный суд Тверской области сначала отказал «Автодору» в выделении спора о размере возмещения в отдельное производство. Тем не менее позднее суд удовлетворил аналогичное ходатайство. В итоге суд изъял участок и обратил решение к немедленному исполнению — без определения окончательной суммы возмещения. Апелляция и кассация поддержали такой подход, а Верховный суд отказал в передаче жалобы.

Окончательный размер возмещения суд установил лишь через шесть месяцев после изъятия — 1,93 млн руб.

Позиция Конституционного суда

Заседание КС состоялось в начале февраля, мы тогда делали подробный репортаж с пересказом позиций законодательной и исполнительной власти.

КС признал оспариваемые нормы ГК и Земельного кодекса соответствующими Конституции. Вместе с тем суд выявил их конституционно-правовой смысл и закрепил обязательные гарантии для собственников.

Конституция требует предварительного и равноценного возмещения при принудительном изъятии имущества. Поэтому разделять во времени изъятие и окончательный расчет допустимо только в двух случаях:

1. Первый — промедление создает риски для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности государства.
2. Второй — на участке нет других объектов недвижимости того же собственника, а сам участок с его согласия уже используют для целей изъятия.

При этом суд обязан предусмотреть предварительную выплату на основании отчета об оценке, составленного при подготовке соглашения об изъятии. Если собственник отказывается принять деньги — их вносят в депозит нотариуса.

Помимо этого, КС закрепил право бывшего собственника на возмещение убытков из-за неполной выплаты при изъятии. Если же срочность изъятия возникла по вине органов власти — собственнику присуждают проценты по ключевой ставке ЦБ. Их начисляют на разницу между окончательным и предварительным возмещением со дня вступления в силу решения об изъятии до полного расчета. Однако суд откажет в процентах при недобросовестности собственника.

Само по себе несогласие с предложенной суммой недобросовестностью не считается, подчеркнул Конституционный суд.

Также КС указал: производство по спору о размере возмещения нельзя прекратить из-за отказа истца от иска. Если суд установит сумму больше предложенной по оценке — разницу выплачивают незамедлительно.

Постановление Конституционного суда от 9 апреля 2026 года № 22-П

Сообщение КС УСТАНОВИЛ ГАРАНТИИ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ ДЛЯ ГОСНУЖД появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Фирма «Калисто» арендовала у администрации Люберец земельный участок площадью 3 453 кв. м под временную автостоянку. На участке компания без разрешений на строительство возвела контрольно-пропускной пункт (15 кв. м) и нежилое здание (352,2 кв. м), зарегистрировала на них собственность в упрощенном порядке — на основании деклараций.

Наличие зарегистрированных объектов позволило «Калисто» подать заявление на выкуп участка без торгов. Администрация удовлетворила заявку и в октябре 2019 года передала землю в собственность компании по договору купли-продажи. В марте 2024 года «Калисто» перепродала участок вместе со зданиями ООО «Омега». Новый собственник впоследствии снес оба строения.

Тогда администрация обратилась в суд с требованием признать обе сделки купли-продажи недействительными и обязать «Омегу» вернуть участок. По мнению муниципалитета, «Калисто» не имела права на льготный выкуп. Ведь здания на участке носили вспомогательный характер и не давали оснований для приобретения земли без торгов.

АС Московской области отказал администрации. Суд не нашел доказательств вспомогательного характера зданий.

Апелляция согласилась с тем, что оснований для выкупа без торгов не было, однако оставила решение в силе. Ведь администрация пропустила трехлетний срок исковой давности — о сделке ей стало известно еще в октябре 2019 года.

Позиция кассации

АС Московского округа отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение.

По вопросу исковой давности кассация указала: суды формально отсчитали срок от даты заключения договора купли-продажи, но не учли правовые позиции Конституционного суда. Сам по себе момент нарушения права публично-правового образования не может считаться началом течения давностного срока — его определяют по моменту, когда уполномоченные органы выявили нарушение. В данном случае нарушения вскрыла прокурорская проверка, и именно с даты получения представления прокуратуры следовало начинать отсчет.

Кассация также напомнила принципиальную позицию Верховного суда: возведение на публичном участке только вспомогательных объектов — даже при наличии зарегистрированного права собственности — не дает собственнику права выкупить землю без торгов. Льгота работает лишь при наличии основного здания или сооружения.

Суд обратил внимание и на вопрос добросовестности «Омеги». Нижестоящие инстанции ограничились ссылкой на сведения ЕГРН, но не исследовали фактические обстоятельства: знал ли покупатель об отсутствии на участке капитальных объектов, проявил ли повышенную осмотрительность, которую требует приобретение земли, ранее предоставленной без торгов.

При новом рассмотрении суду первой инстанции предстоит установить момент, когда администрация фактически узнала о нарушении публичных интересов, дать оценку характеру возведенных на участке объектов и исследовать добросовестность конечного покупателя.

Постановление АС Московского округа № Ф05-2706/2026 от 2 апреля по делу № А41-97561/2024

Сообщение ВЫКУП ЗЕМЛИ БЕЗ ТОРГОВ: СУД ОКРУГА НАПОМНИЛ О ГРАНИЦАХ ЛЬГОТЫ появились сначала на Land Law Firm.