Закон заработает со дня официального опубликования, а часть правил о договорах КРТ распространят на прошлые отношения.

Новые правила КРТ

Сейчас правительственная комиссия передает федеральные участки регионам, но для включения этих земель в КРТ нужно отдельное согласование с федеральными ведомствами. Из-за избыточной процедуры, как следует из пояснительной записки, ни один проект КРТ на таких участках так и не стартовал. Земли либо испрашивают сразу в региональную собственность, либо они остаются заблокированными для развития.

Закон снимает этот барьер. Если правкомиссия уже передала участок региону, высший исполнительный орган субъекта принимает решение о КРТ сам. Согласование с центром больше не требуется.

Вторая новелла касается оборота прав внутри проекта. Правообладатель участка, по которому заключен договор о КРТ, вправе передать третьему лицу все или отдельные права и обязанности по договору и соглашению. Условие — одновременная уступка прав на сам участок и согласие сторон договора. Кроме того, закон закрепляет, что договор о КРТ заключают без торгов, а порядок его заключения и передачи прав определяет регион.

Расширился и круг операторов КРТ. Раньше регион мог выбрать только региональное или муниципальное юрлицо. Теперь оператором становится и компания, которую создала Российская Федерация или в капитале которой доля Российской Федерации превышает 50%, а также ее дочернее общество. Перечень таких компаний утвердит кабмин. Если регион выбирает оператора из этой группы, проект решения о КРТ и проект соглашения он согласует с самой компанией.

Москва получила особые градостроительные полномочия

Столичные власти получили дополнительные полномочия при реализации решений о реновации и КРТ. Город сможет своими актами устанавливать правила выдачи технических условий на подключение к сетям и сроки такого подключения. Отдельно Москва урегулирует реконструкцию и капремонт существующих линейных объектов, содержание градостроительного плана участка, выдачу и продление разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, московский фонд реновации сможет заключать договоры долевого участия без счетов эскроу, если берет на себя все объекты проекта.

Разрешения на строительства: что нового

Отдельный блок поправок касается перехода на реестр разрешений на строительство, который запустят с 1 сентября.

Разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до 1 сентября 2026 года, действуют до конца своего срока. После этой даты изменения в них вносят записью в соответствующем реестре.

Регионы получили переходный период. Субъект вправе своим актом сохранить прежний порядок работы с разрешениями до 1 сентября 2027 года. Это касается и уведомлений о строительстве индивидуальных жилых и садовых домов. Прежние формы документов в таком случае остаются действительными.

Особый режим ввели для объектов обороны, безопасности, государственной охраны, внешней разведки и мобилизационной подготовки. Он же действует для объектов, сведения о которых составляют гостайну. Такие реестры ведут на бумаге, без единой информационной системы.

Сообщение ПРИНЯТЫ НОВЫЕ ПРАВИЛА КРТ И ПЕРЕХОД РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В РЕЕСТРОВЫЙ ФОРМАТ появились сначала на Land Law Firm.

Суды первой и апелляционной инстанций истцам отказали. Они указали, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты права и должны были подать иск о нечинении препятствий в пользовании сервитутом. Суды также отметили, что истцы фактически не владеют дорогой — ею владеет новый собственник участка, поэтому признание права отсутствующим не восстановит права истцов.

Но АС Московского округа эти решения отменил. Кассация указала, что нижестоящие суды неверно определили условия, при которых можно защитить права истцов. Фактическое владение дорогой ответчиком не отменяет необходимость проверить, обладает ли объект признаками недвижимой вещи.

Суд также раскритиковал отказ в проведении экспертизы, которая могла подтвердить или опровергнуть существование дороги в натуре. «Отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле», — подчеркнул суд.

Таким образом, суд признал, что нижестоящие инстанции рассмотрели дело поверхностно. Для признания права отсутствующим нужно установить совокупность трех условий: сооружение отсутствует в натуре либо не обладает признаками недвижимой вещи, ответчик зарегистрировал на него право в ЕГРН, и сам факт регистрации нарушает права истцов.

Суд направил дело на новое рассмотрение, чтобы нижестоящие инстанции установили эти обстоятельства и решили вопрос о необходимости экспертизы.

Постановление № Ф05-5991/2026 от 15 июля по делу № А41-115926/2024

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ЗАЩИТИЛ ОБЛАДАТЕЛЕЙ СЕРВИТУТА В СПОРЕ О ДОРОГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стала жалоба казанского застройщика — ООО «Корнер Казань». Компания несколько лет спорила с налоговой инспекцией, проиграла во всех судах и добилась проверки норм Налогового кодекса в КС.

В чем была проблема

Компания владеет участками под ИЖС в Казани и использует их в бизнесе. За 2023 год инспекция начислила земельный налог по ставке 1,5% и сразу увеличила сумму в два и четыре раза за срыв сроков застройки. Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд поддержали налоговую (дело № А65-42005/2024). После этого «Корнер Казань» дошел до КС.

Спор упирался в историю самих коэффициентов. Законодатель ввел их в 2004 году, когда льготная ставка 0,3% распространялась на все участки под жилищное строительство. Коэффициенты подстегивали застройщиков не затягивать стройку: даже увеличенный вдвое или вчетверо налог по льготной ставке доходил максимум до 0,6% или 1,2% — то есть не превышал общие 1,5%.

В 2020 году правила поменялись. Коммерческие участки под ИЖС потеряли право на льготную ставку 0,3% и попали под общую — до 1,5%. Но регулирование коэффициентов законодатель не тронул. Ни в пояснительной записке, ни при обсуждении закона никто не оговорил, можно ли применять коэффициенты вместе со ставкой 1,5%.

В итоге пробел породил разнобой в практике. Налоговая служба и часть судов складывали ставку 1,5% с коэффициентами — тогда нагрузка вырастала до 3% или 6% от кадастровой стоимости. Другие суды считали такой подход несоразмерным и отказывались его применять. Единого ответа не было.

Под вопросом оказались п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 Налогового кодекса, которые и регулируют правила начисления земельного налога.

Что решил КС

Суд признал обе спорные нормы неконституционными — но не сами по себе, а в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность. КС указал: законодатель убрал льготу, но не объяснил, как теперь считать налог, и оставил бизнесу непредсказуемые последствия.

Пока законодатель не пропишет иное, повышающие коэффициенты нельзя применять к участкам под ИЖС, которые используют в предпринимательской деятельности и облагают по ставке до 1,5%. Запрет действует с нового налогового периода.

Прежде всего суд напомнил: коэффициенты изначально были частью льготного механизма, а не инструментом для наращивания налога. Если государство захочет увеличить нагрузку на такие участки, оно вправе это сделать — но прямо и обоснованно, а не через противоречивое толкование.

Важно: постановление не имеет обратной силы, но работает на будущее. Пересчитать уже уплаченный налог за прошлые периоды нельзя. Исключение — сам заявитель и те, кто успел обратиться в суд до вынесения постановления. Их дела и жалобы разрешат в пользу налогоплательщиков.

Ну а судебные акты по делу «Корнер Казань» пересмотрят.

Постановление Конституционного суда от 21 июля 2026 года № 52-П

Сообщение КС ЗАПРЕТИЛ ПРИМЕНЯТЬ ПОВЫШАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ К ОБЩЕЙ СТАВКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас на публичной кадастровой карте показывают общедоступные сведения из ЕГРН. Эти данные не относят к государственной или иной охраняемой законом тайне, поэтому убрать их с карты было нельзя — таких оснований в законе просто нет. Новый закон эту возможность создает.

Зачем понадобился закон

В пояснительной записке авторы ссылаются на «значительно возросшие угрозы в отношении оборонных объектов, а также гражданских объектов». Чтобы защитить такие объекты, закон разрешает прекращать показ сведений о них на публичной кадастровой карте.

Что можно убрать с карты

Скрыть можно данные о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства, а также связанные с ними сведения из ЕГРН. Речь идет о важных государственных, особо важных, режимных, критически важных и потенциально опасных объектах. В их числе — объекты топливно-энергетического комплекса и транспортной инфраструктуры.

Убрать можно и сведения об участках, на которых стоят такие объекты. Границы самих участков и зон с особыми условиями использования территорий при этом остаются на карте.

Кто может подать заявление

Прекратить или возобновить показ сведений можно по заявлению. Подать его вправе федеральные органы власти и госкорпорации «Росатом», «Ростех» и «Роскосмос». Отдельная категория заявителей — правообладатели объектов, которые не входят в этот перечень.

Как это будет работать

Если заявление поступает от органа власти или госкорпорации, Росреестр убирает сведения с карты в течение семи рабочих дней. Дополнительных решений тут не требуется.

Заявления правообладателей рассмотрит специальная оценочная комиссия. В нее войдут представители Росреестра и публично-правовой компании «Роскадастр». По итогам заседания комиссии Росреестр решит, убирать сведения с карты или отказать. В таком же порядке рассмотрят и вопрос о возврате данных на карту.

Данные останутся в реестре

Само по себе исчезновение объекта с публичной кадастровой карты не означает, что сведения о нем убрали из ЕГРН. Данные в реестре сохранятся, и получить их можно будет в обычном порядке.

Закон вступит в силу через 90 дней после официального опубликования. То есть, примерно в конце октября.

Законопроект № 1194405-8

Сообщение СОВФЕД ОДОБРИЛ СОКРЫТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ПУБЛИЧНОЙ КАДАСТРОВОЙ КАРТЫ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас памятник любого уровня — федерального, регионального или муниципального — покидает реестр только по решению федерального правительства. Новый закон меняет этот порядок и вводит три отдельных механизма.

Объект федерального значения из реестра по-прежнему исключит Правительство. Основанием станет представление Министерства культуры, подготовленное на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Памятник регионального значения теперь исключит высший исполнительный орган субъекта — по представлению регионального органа охраны объектов культурного наследия. Тот выдаст заключение на основании экспертизы и по согласованию с Минкультуры. Почти так же закон описывает муниципальный уровень. Решение примут региональные власти, но им дополнительно потребуется обращение органа местного самоуправления.

Согласование с федеральным центром закон оформляет в письменном виде и отводит на него не более 30 рабочих дней со дня поступления обращения. Порядок процедуры и перечень необходимых документов установит Правительство. После принятия акта об исключении памятника регион в течение пяти рабочих дней направит его копию в Минкультуры. А органы охраны в срок не более 15 рабочих дней передадут документы в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Поправки уточняют и предмет экспертизы. Раньше эксперты оценивали историко-культурное значение объекта, теперь они будут устанавливать наличие историко-культурной ценности либо ее отсутствие.

Реакция

О необходимости изменений в конце июня говорила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. Она отмечала: «регионы говорят о необходимости упрощения процедуры исключения из единого госреестра физически утраченных или необоснованно в свое время включенных в него объектов».

Между тем законопроект встретил возражения защитников памятников. По мнению первого заместителя председателя ВООПИК Дениса Юдина, они ослабят режим защиты наследия и могут привести к сокращению числа памятников в стране. Он полагает, что реестр должны покидать только физически утраченные объекты, а не те, что исключат «в связи с утратой историко-культурной ценности». «Архнадзор» в открытом обращении к Госдуме заявил, что изменения несут «колоссальные риски утрат культурного наследия» и открывают возможность «массового исключения объектов культурного наследия регионального и муниципального значения из единого государственного реестра».

Закон вступит в силу через 180 дней после того, как его подпишет Владимир Путин.

Законопроект № 827867-8

Сообщение ИСКЛЮЧЕНИЕ ПАМЯТНИКОВ ИЗ РЕЕСТРА: ЗАКОН ПРИНЯТ появились сначала на Land Law Firm.

С 2020 года фирма «Защита и правосудие» арендовала у Росимущества нежилое здание. В 2023 году компания решила реализовать преимущественное право и выкупить объект, но ведомство отказало. Арендодатель сослался на то, что продать здание без одновременного выкупа участка под ним нельзя, а сама земля не оформлена и потому не может стать предметом сделки. Тогда арендатор пошел добиваться заключения договора через суд.

Три инстанции подтвердили право компании на льготный выкуп. Суды указали, что отсутствие сформированного участка под зданием не мешает приватизации. На этом основании они обязали арендодателя продать здание за 13,2 млн руб. и вернуть истцу 1,7 млн руб. излишне уплаченных арендных взносов.

Росимущество с решением не согласилось и попросило ВС его отменить. Заявитель считает, что сделка нарушит принцип единой судьбы здания и участка, создаст неопределенность в правах на землю и занизит цену выкупа постройки — в нее не вошла стоимость земли.

Верховный суд с подходом нижестоящих судов не согласился. Приватизация здания без одновременной приватизации участка, на котором оно расположено, не допускается — за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Если участок не сформирован, суды должны проверить причины этого и учесть стоимость земельных прав при определении выкупной цены.

В итоге дело направили на новое рассмотрение. А по требованию о возврате арендных платежей коллегия предписала установить, уклонялось ли Росимущество от приватизации незаконно.

Сообщение ВС: ЗДАНИЕ НЕЛЬЗЯ ВЫКУПИТЬ, ЕСЛИ УЧАСТОК ПОД НИМ НЕ СФОРМИРОВАН появились сначала на Land Law Firm.

Гражданка П. выиграла аукцион и 11 марта 2024 года заключила с администрацией договор аренды участка площадью 1 525 кв. м на 20 лет. Категория — земли населенных пунктов, разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство. Пункт 8.2 договора запрещал арендатору передавать свои права и обязанности третьему лицу — продавать, дарить, менять, отдавать в безвозмездное пользование, вносить в уставный капитал.

В июле 2024 года П. все же уступила права по договору гражданину К. за 300 000 руб. и в тот же день уведомила об этом администрацию. Росреестр зарегистрировал переход прав в ноябре 2024 года.

Администрация обратилась в суд. Она требовала признать уступку ничтожной, исключить из ЕГРН запись о ее регистрации и расторгнуть сам договор аренды — арендатор нарушила прямой запрет и использовала участок не по назначению.

Первая инстанция отказала в иске полностью. Суд решил: спорный пункт договора противоречит земельному законодательству, поэтому арендатор вправе была передать права другому лицу. Притворности в сделке суд не нашел, оснований для расторжения аренды — тоже.

Апелляция рассудила иначе. Стороны предусмотрели в договоре запрет на переуступку, а сам договор заключили на торгах — значит, победитель аукциона не вправе уступать права. Челябинский областной суд признал уступку недействительной и восстановил в ЕГРН запись об аренде за П. Кассация с этим согласилась.

Позиция ВС

При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор передает свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника, напомнил ВС. Достаточно лишь уведомить арендодателя. Договором это правило не обойти: арендодатель и арендатор не вправе вписывать в договор условие о необходимости согласия.

В итоге арендатор по долгосрочному договору получает более широкий объем прав, и ограничить их договором нельзя. Запрет из договора противоречит фундаментальным положениям гражданского и земельного законодательства, заключила коллегия.

Отдельно ВС разобрал довод о торгах. Победитель торгов действительно не может уступать права по заключенному на аукционе договору. Но только когда закон допускает заключение договора исключительно через торги. Между тем участок для ИЖС власти вправе предоставить гражданину и без аукциона. Например, по заявлению, после публикации извещения и в отсутствие конкурирующих заявок. Раз альтернативный порядок существует, запрет на перенаем к таким договорам не применяется — независимо от того, как именно получил участок конкретный арендатор.

ВС отменил оба судебных акта в части признания уступки недействительной и оставил в силе решение Увельского районного суда.

Определение ВС от 16 июня № 48-КГ26-10-К7

Сообщение ВС РАЗРЕШИЛ АРЕНДАТОРУ УСТУПИТЬ ПРАВА НА УЧАСТОК ВОПРЕКИ ЗАПРЕТУ В ДОГОВОРЕ появились сначала на Land Law Firm.

Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе.

Позиция КС по этому делу открывает для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.

О чем был спор

Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.

Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.

Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.

Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.

Позиция Конституционного суда

КС признал ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции в той части, в какой она лишает добросовестного налогоплательщика — физлицо без статуса ИП — возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которую продолжают применять для расчета налога. Оспорить ее человек не может ни в бюджетном учреждении, ни в суде.

Суд напомнил, что рыночная стоимость точнее отражает реальную цену объекта, поэтому именно ее закон предпочитает для налогообложения. Кроме того, закон не обязывает гражданина следить за ходом кадастровой оценки. Первый документ, из которого налогоплательщик узнает о налоговых последствиях, — налоговое уведомление, — может прийти более чем через год. Поэтому шестимесячный срок КС признал неразумным.

Законодателю предстоит урегулировать порядок оспаривания архивной стоимости.

До поправок обратиться с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости в течение одного года со дня, когда заявитель или должен был узнать о налоговых последствиях, — в том числе со дня получения налогового уведомления. Учреждение устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, применимую к 1 января нужного года, в пределах трех лет до года подачи заявления.

Постановление Конституционного суда от 14 июля 2026 года № 48-П

Сообщение КС РАЗРЕШИЛ ОСПАРИВАТЬ АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ НАЛОГОВОГО УВЕДОМЛЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В июне 1997 года Московский земельный комитет передал в аренду участок площадью 860 м² в Большом Могильцевском переулке. Землю выделили под строительство и эксплуатацию административного здания сроком на 49 лет. Позднее права арендатора перешли к компании «Мос Приват Строй Лимитед».

За все это время арендатор так и не построил здание. Компания получила градостроительный план и положительное заключение по проекту, но в 2015 году город отказал в разрешении на строительство из-за противоречий в документации. Суд признал этот отказ законным, и после 2015 года компания за разрешением больше не обращалась.

В марте 2017 года Правительство Москвы утвердило новые правила землепользования и застройки. Участок попал в зону сохраняемого землепользования, где возводить новые объекты нельзя. Департамент решил, что исполнять договор больше невозможно, и обратился в суд — попросил признать аренду прекращенной с даты принятия правил.

Компания подала встречный иск. Она требовала расторгнуть договор по вине арендодателя, который не обеспечил возможность использовать участок по назначению.

Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону Департамента. Кассация эти акты отменила. Окружной суд сослался на прежний спор: ранее суд уже признал незаконным односторонний отказ Департамента от договора и подтвердил, что договор действует. Кроме того, после того решения город взыскивал с компании арендную плату, то есть считал договор живым. Поэтому кассация не нашла оснований признавать аренду прекращенной.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия с выводами кассации не согласилась. Судьи напомнили: город предоставляет участки под строительство исходя из их разрешенного использования, а его определяет градостроительное зонирование. Если регламент запрещает возводить новые объекты, арендатор строить не вправе.

Правила 2017 года отнесли спорный участок к зоне, где новое строительство невозможно без изменения самих правил. На участке нет капитальных объектов, действующих разрешений на стройку тоже нет. В такой ситуации исполнить договор, который стороны заключили ради строительства, никто не может.

Постановление Правительства Москвы — это акт органа власти, который сделал исполнение договора невозможным. Такой акт прекращает обязательства сторон с даты его принятия, без отдельного расторжения. А раз договор прекратился еще в 2017 году, расторгать его по встречному иску компании уже незачем.

Ссылку кассации на прежний спор судьи отклонили. В том деле суд проверял односторонний отказ Департамента от договора — совсем другое основание. Прекращение аренды из-за невозможности исполнения и расторжение по воле стороны — это разные правовые механизмы. Поэтому прежнее решение не предопределяет исход нынешнего спора.

В итоге Верховный суд отменил постановление кассации и оставил в силе акты первой инстанции и апелляции. Договор аренды считается прекратившим действие с 28 марта 2017-го.

Определение № 305-ЭС26-4944 от 1 июля по делу № А40-46544/2024

Сообщение ВС: ЗАПРЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕКРАЩАЕТ АРЕНДУ УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Закон разрешает арендатору земли для сельхозпроизводства выкупить участок в упрощенном порядке, без проведения торгов. Право возникает по истечении трех лет аренды при условии, что у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании этого участка.

Этим правом попыталась воспользоваться омская агрофирма, на участке которой находили нарушения, но к моменту обращения с заявлением о выкупе компания их устранила.

Правительство Омской области обратилось в Конституционный суд с сомнением в этих нормах. По мнению заявителя, они открывают путь к приватизации земли недобросовестными арендаторами. Нарушение можно устранить прямо перед подачей заявления — и это не докажет, что арендатор готов вести хозяйство добросовестно. Нормы к тому же не позволяют органу власти отказать в льготном выкупе, даже когда у арендатора есть неустраненные нарушения на других участках.

Позиция Конституционного суда

Отсутствие нарушений на конкретном участке создает презумпцию добросовестности арендатора. Но чиновники могут опровергнуть эту презумпцию. Суд указал: устранять нарушения нужно не только полностью, но и в установленный срок. Несвоевременное устранение или повторное нарушение в течение трехлетнего периода лишает арендатора права на льготный выкуп.

КС перечислил, когда орган власти вправе отказать в выкупе без торгов. Основанием служат нарушения, допущенные за три предшествующих года при использовании как испрашиваемого, так и другого участка аналогичного назначения, если они:

• повлекли неустранимые последствия;
• из-за серьезного характера повлекли привлечение арендатора к административной или уголовной ответственности;
• носили систематический характер.

Отказ правомерен, даже когда арендатор устранил эти нарушения полностью или частично, — если они говорят о значительных рисках нецелевого использования земли, снижения плодородия или иного вреда участку.

Суд подчеркнул: добросовестность арендатора нельзя оценивать изолированно, по каждому участку в отдельности. Нарушения на других сельхозземлях, которыми владеет арендатор, показывают, готов ли он обеспечить надлежащее использование любого такого участка.

Отказ в льготном выкупе при этом не лишает арендатора права приобрести участок на общих основаниях — через торги.

КС не стал предписывать переписать нормы о выкупе участков, но допустил, что законодатель может конкретизировать правила приватизации участков.

Постановление Конституционного суда от 9 июля 2026 года № 47-П

Сообщение КС РАЗРЕШИЛ ОТКАЗЫВАТЬ НЕДОБРОСОВЕСТНЫМ АРЕНДАТОРАМ В ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

На возврат береговой полосы срок давности не распространяется

ВС разъяснил, как применять срок исковой давности в спорах о береговой полосе. Собственник оформил в частную собственность участок, который частично захватил акваторию и береговую полосу реки. Прокурор потребовал вернуть эту часть земли государству и снести здание на берегу.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляция и кассация — отказали из-за пропуска срока давности. ВС отменил их решения и поддержал первую инстанцию. Береговая полоса и водные объекты остаются в публичной собственности и открыты для общего пользования. Участок сформировали за счет реки, которая не выбывала из владения государства, поэтому срок давности к таким требованиям не применяется (дело № 4-КГПР25-80-К1).

Этажность дома на склоне считают от нижней точки земли

ВС указал, как определять этажность дома в споре о сносе самостроя. Администрация потребовала признать недостроенный дом самовольной постройкой и снести его. Все три инстанции встали на сторону администрации, и ВС с ними согласился. Этажность жилого дома определяют по числу надземных этажей. Если дом стоит на склоне, первый надземный этаж считают от нижней планировочной отметки земли.

Экспертиза установила у здания пять этажей — это превышает предел в три этажа для индивидуальной жилой застройки. Подпорная стена высотой более семи метров не исключает надземный этаж из подсчета. Нарушение предельной этажности суд признал существенным, поэтому снос правомерен (дело № 18-КГ25-396-К4).

Долю в сельхозземле банкрота оспорит любой совладелец

ВС разъяснил права совладельцев при продаже доли в сельхозземле банкрота. Гражданка обанкротилась, и финансовый управляющий продал ее долю в общей собственности на сельхозучастки. Покупатель не был совладельцем и не использовал землю под сельское хозяйство. Другой участник долевой собственности — арендатор и совладелец тех же участков — оспорил сделку.

Первая инстанция усмотрела злоупотребление правом, апелляция и кассация не нашли у него защищаемого интереса.

ВС отменил их решения и вернул дело на новое рассмотрение. Особый порядок оборота долей в сельхозземле действует и при банкротстве собственника. Если порядок продажи доли нарушили, оспорить договор вправе любой участник общей собственности. Прежний отказ истцу по другому иску не лишает его права оспаривать сделку (дело № 32-КГ26-4-К1).

Землю без торгов продадут только добросовестному арендатору

ВС разъяснил условия льготного выкупа арендованной публичной земли. В 2022-2024 годах арендаторы получили право выкупить участок без торгов — это антикризисная мера поддержки. Общество арендовало землю под индивидуальную усадебную застройку, но попросило Росимущество продать участок для отдыха и рекреации. Ведомство отказало, и общество обратилось в суд.

Апелляция и кассация поддержали арендатора, но ВС встал на сторону первой инстанции и Росимущества. Льгота работает только для добросовестных арендаторов. Они должны использовать участок по назначению, указанному в постановлении Правительства, и не нарушать закон. Спорную землю никто не осваивал: она стоит без ограждения и построек, а за аренду накопился долг. Арендатор не вправе в одностороннем порядке менять цель использования участка, поэтому выкупить его без торгов он не может (дело № А40-223880/2024).

Источник: пункты 1, 2, 3 и 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2026)

Сообщение ЗЕМЛЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО В НОВОМ ОБЗОРЕ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Решение о проверке инспектор примет на основании «мотивированного представления должностного лица» — с опорой на конкретные признаки. В их числе сдвиг границ участка на государственную или муниципальную землю, несогласованные постройки и неиспользование земли вопреки обязательствам. Отдельно дроны будут фиксировать технику, незаконно снимающую плодородный слой почвы, а также заброшенные или используемые с нарушениями сельхозземли.

Новые правила вступают в силу 1 октября 2026 года.

Ключевое изменение — данные с беспилотников теперь признают надлежащим доказательством при возбуждении дел об административном правонарушении. При этом штрафовать только по снимкам пока нельзя: они служат поводом для проверки и доказательством нарушения, а зафиксировать его инспектор должен вместе с владельцем участка.

Еще в конце прошлого года Росреестр предложил поправки к КоАП, чтобы возбуждать дела о земельных нарушениях исключительно на основании данных с беспилотников, пилотируемой авиации и космических снимков, без обязательного взаимодействия с собственниками участков. Отдельный законопроект о штрафах без проверок сейчас прорабатывают с профильными ведомствами — о его конкретных положениях в аппарате вице-премьера Дмитрия Григоренко говорить пока не стали.

Постановление Правительства от 01.07.2026 № 811

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО ОПРЕДЕЛИЛО, КАКИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ НАРУШЕНИЯ НАЙДУТ ДРОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

АО «Курская фабрика технических тканей» владеет несколькими объектами недвижимости на участке площадью 6140 кв. м в Курске. В апреле 2025 года комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска продал обществу этот участок без торгов — как собственнику расположенных на нем зданий. Цену стороны определили в 121 531 руб. — 2,5% кадастровой стоимости. Такая ставка действует для тех, кто переоформил право постоянного (бессрочного) пользования землей в срок до 1 июля 2012 года.

Спорный участок образовали при разделе крупного массива площадью 775 841 кв. м. Этот массив ранее получила «Курскрезинотехника» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право на него переоформили на аренду только в мае 2015 года.

Комитет посчитал, что льготу применили без оснований: переоформление состоялось позже 1 июля 2012 года, значит, цена занижена, а сделка ничтожна. С этим требованием муниципалитет обратился в суд.

АС Курской области в иске отказал. 19-й ААС оставил решение в силе. Обе инстанции опирались на более раннее дело, где суд счел установленным, что заявление о переоформлении общество подало еще в 2009 году, то есть в срок. Этот вывод суды признали преюдициальным.

Позиция кассации

Арбитражный суд Центрального округа назвал такой вывод преждевременным.

Кассация напомнила позицию Верховного суда: для льготной цены значение имеет момент своевременной — до 1 июля 2012 года — подачи заявления о переоформлении права. Само по себе применение льготной ставки в первоначальном договоре аренды правильность новой цены не подтверждает.

Дальше суд округа проследил происхождение спорного факта. Вывод о подаче заявления в 2009 году впервые появился в деле 2015 года. Там момент переоформления в предмет спора не входил и судом не устанавливался, суд воспроизвел его лишь со слов самого заявителя. Затем без какой-либо проверки тот же вывод перешел в дело 2023 года, а оттуда — в текущий спор. Такая преюдиция не сработает, решил окружной суд.

Суд округа учел и довод комитета: в 2009 году общество подавало заявление о разделе участка, а это не то же самое, что заявление о переоформлении права. Этот довод заслуживает внимания, тем более что ни комитет, ни общество в деле 2015 года не участвовали — а значит, его выводы для них преюдиции не создают.

При новом рассмотрении суду первой инстанции предстоит установить конкретную дату подачи заявления о переоформлении права, оценить доказательства и проверить доводы сторон. Отдельно суд обсудит судьбу договора, если льготу применили неправомерно, — можно ли признать недействительной только его часть.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа № Ф10-1423/2026 от 26 июня по делу № А35-5265/2025

Сообщение ЛЬГОТНЫЙ ВЫКУП ЗЕМЛИ: СУД ОКРУГА ПОТРЕБОВАЛ УСТАНОВИТЬ ДАТУ ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель купил под Новороссийском участок площадью 364 393 кв. м. Землю отнесли к сельхозназначению и включили в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий — использовать ее не под сельское хозяйство нельзя.

В 2018 году генплан включил участок в границы населенного пункта, и предприниматель разделил его на 211 новых участков под индивидуальное жилищное строительство и продажу.

Но в 2022 году градостроительные планы показали: участки по-прежнему в перечне сельхозугодий. Тогда коммерсант попросил губернатора исключить их из перечня, заявление ушло в департамент. Тот ответил, что регламента такой услуги нет, а полномочия краевым законодательством не урегулированы. Предприниматель счел это отказом и пошел в суд — признать бездействие департамента незаконным и обязать его подготовить проект распоряжения об исключении участков.

Что решили нижестоящие суды

Три инстанции встали на сторону предпринимателя и обязали департамент подготовить и внести губернатору проект распоряжения. Суды исходили из того, что участки попали в границы населенного пункта по генплану и стали землями населенных пунктов. Значит, в перечне особо ценных сельхозугодий им не место. Департамент при этом — надлежащий орган, который готовит подобные проекты.

Что решил Верховный суд

В жалобе в ВС Департамент сослался на новые обстоятельства, которые нижестоящие суды не учли. По актуальному генплану от ноября 2024 года 202 спорных участка вернули в зону сельхозугодий за границы населенных пунктов. Правила землепользования и застройки привели в соответствие генплану, а административное дело об оспаривании прежней редакции генплана краевой суд прекратил.

При таких обстоятельствах экономколлегия отменила акты трех инстанций и отказала предпринимателю в иске. Таким образом, он не смог добиться исключения участков из перечня земель, на которых нельзя не вести сельское хозяйство. Мотивировку ВС опубликует в ближайшие дни — тогда станет ясна полная аргументация суда.

Определение № 308-ЭС26-1432 от 22 июня по делу № А32-20152/2023

Сообщение ВС ОТКАЗАЛСЯ ИСКЛЮЧИТЬ УЧАСТКИ ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОСОБО ЦЕННЫХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ появились сначала на Land Law Firm.

О чем спор

Спор возник после того, как налоговая инспекция доначислила компании земельный налог за 2023 год. Инспекция применила общую ставку 1,5% к участкам под индивидуальное жилищное строительство и одновременно увеличила сумму в два и четыре раза за нарушение сроков застройки.

Компания посчитала такой подход неверным. По ее мнению, к участкам под ИЖС нельзя применять повышающие коэффициенты, а блокированная застройка вообще требует льготной ставки 0,3%.

Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд встали на сторону налоговой (дело № А65-42005/2024). Они сослались на поправки 2020 года в Налоговый кодекс: коммерческие организации потеряли право на льготную ставку 0,3% по землям под ИЖС, если используют их в предпринимательских целях. Кроме того, суды подтвердили — повышающие коэффициенты применяются и к общей ставке, а не только к льготной.

После проигрыша во всех инстанциях компания обратилась в Конституционный суд.

Почему застройщики не укладываются в срок

Судья-докладчик Евгений Тарибо изложил суть жалобы. Он напомнил: до 2020 года местные власти могли устанавливать льготную ставку 0,3% для участков под ИЖС в предпринимательских целях, а коэффициенты 2 и 4 привязывали именно к ней. Коэффициент 2 действует первые три года — с регистрации прав на участок до регистрации прав на дом. Коэффициент 4 включается, если за три года права на дом так и не зарегистрировали. С 2020 года ставка для таких собственников выросла до 1,5%.

Представитель компании Ренат Долотин объяснил, почему застройщик физически не вписывается в трехлетний срок. Гражданин покупает землю и сразу строит. Застройщик сначала планирует территорию — закладывает дороги, детские и спортивные площадки.

«Потом застройщик должен согласовать свой проект с госорганами и с банками, чтобы получить финансирование. Потом надо подвести инженерные сети. И только потом можно начинать строительство. Поэтому чаще всего застройщик не может уложиться в три года, и применение повышающих коэффициентов к минимальной налоговой ставке 0,3 процента — это было нормально. А сейчас они применяются к максимальной налоговой ставке 1,5 процента, что образовывает серьезную налоговую нагрузку для застройщика», — рассказал Долотин (цитата по РАПСИ).

Долотин обратил внимание судей на противоречивую практику. Арбитражные суды Москвы и Северо-Западного округа встают на сторону налогоплательщиков и отказывают в коэффициентах к максимальной ставке. Суды Поволжья решают наоборот. При этом проигравшим — где-то налоговикам, где-то компаниям — кассацию в коллегию Верховного суда не передавали ни разу. Такую неопределенность представитель компании назвал нарушением принципа определенности налогового закона.

Что об этом думают госорганы

Представители госорганов сошлись в том, что оспариваемые нормы конституционны. Полпред Генпрокурора Артур Завалунов заявил: менять налоговые ставки — право законодателя, и если он лишил застройщиков ИЖС льготной ставки, на то были основания. По его мнению, жалобой компания пытается вмешаться в законотворчество и подстроить закон под себя.

Полпред Президента Дмитрий Мезенцев не увидел в нормах признаков неконституционности. Законодатель, регулируя налоги, опирается на равенство, справедливость и соразмерность, но сохраняет свободу усмотрения — в том числе при налогообложении имущества, которое используют в бизнесе.

Полпред Совета Федерации Андрей Клишас тоже назвал нормы конституционными, но призвал отдельно оценить ситуацию заявителя. Он признал: практика противоречива, и на это обращает внимание сам Верховный суд. КС, по его словам, вправе проверить, соблюден ли в деле баланс частных и публичных интересов.

Врио полпреда Правительства Павел Степанов счел ставку обоснованной: ее размер определяет муниципалитет исходя из местных экономических и социальных условий. Разное налогообложение участков под ИЖС для тех, кто строит на продажу, и тех, кто строит для себя, по его словам, не произвольно.

Постановление КС появится позже — придется подождать пару месяцев. От позиции суда зависит, придется ли застройщикам платить земельный налог по удвоенной и учетверенной ставке, пока идет стройка.

Сообщение КС ПРОВЕРИТ НАЛОГ НА ЗАТЯНУВШУЮСЯ СТРОЙКУ появились сначала на Land Law Firm.