Новые правила пересмотра кадастровой стоимости

Росреестр подготовил поправки о порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.

Сейчас собственники могут оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной, и скорректировать налог на имущество. Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты рыночной оценки. В июле Конституционный суд признал такой подход неразумным (мы рассказывали о позиции суда здесь).

Поправки предлагают: актуальные сведения по-прежнему можно оспорить в течение шести месяцев, а для пересмотра архивной стоимости срок увеличат до трех лет с момента внесения сведений в ЕГРН. Если архивную кадастровую стоимость установят в размере рыночной, перерасчет налогов возможен с 1 января года, на который провели рыночную оценку.

Бабушкина отмечает: внесение в ЕГРН результатов новой кадастровой оценки больше не должно само по себе исключать возможность пересмотра прежней стоимости. По ее словам, поправки повышают защищенность собственников и позволяют исправить последствия завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.

«Законопроект одновременно решает две задачи: обеспечивает сопоставимость актуальной кадастровой и рыночной стоимости и позволяет пересматривать архивные сведения, которые продолжают влиять на имущественные обязанности», — говорит Софья.

Изъятие земли у бизнеса под госнужды

С начала года владелец сервиса «Милти» Олег Савцов получил 22 иска от компании «ВСМ Две столицы». Истец требует изъять земельные участки общей площадью 4,9 гектара для строительства высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Сейчас на спорных участках «Милти Агро» выращивает овощи. Истец также просит установить размер возмещения: например, за участок площадью 2466 кв. м компенсацию оценили в 97 219 руб. (дело № А66-12861/2026).

Сейчас спор находится в первой инстанции, ближайшее заседание назначено на 1 октября.

Алена Дурнева отмечает: по ст. 56.8 Земельного кодекса возмещение включает не только рыночную стоимость участка, но и убытки, в том числе упущенную выгоду. Эксперт напомнила: подготовленный истцом отчет об оценке обладает презумпцией экономической обоснованности, но ее можно опровергнуть. Это следует из недавнего постановления Конституционного суда (о котором мы тоже рассказывали). Собственник вправе доказывать иной размер возмещения, например посредством судебной экспертизы, объяснила юрист LLF.

Жилые дома можно сдавать как гостевые без особых разрешений

Собственники участка в Анапе построили дом и стали сдавать его в аренду. Администрация города решила, что владельцы используют землю не по назначению, потому что вид разрешенного использования не предполагал эксплуатацию дома как гостевого. Муниципалитет потребовал запретить коммерческое использование объекта, указав на ущерб окружающей среде и нарушение публичных интересов.

Первая инстанция отказала в иске, но апелляция и кассация встали на сторону администрации.

Верховный суд разъяснил: закон не предусматривает специального порядка ввода гостевого дома в эксплуатацию. Первая инстанция назначила экспертизу и установила, что объект соответствует градостроительным, противопожарным и иным нормам. Но апелляция безосновательно отвергла выводы эксперта. Отдельно ГК ВС указала: администрация узнала о коммерческом использовании еще в 2014–2015 годах, но апелляция проигнорировала довод ответчиков о пропуске срока давности (дело № 18-КГ26-78-К4).

Бабушкина поясняет: само по себе коммерческое использование жилого дома для временного размещения граждан — не основание для запрета эксплуатации.

«Позиция ВС ограничивает возможность запрета эксплуатации недвижимости исключительно по формальным основаниям. Публичному органу необходимо доказать не только несоответствие документации или заявленного ВРИ фактическому использованию, но и наличие предусмотренных законом оснований для вмешательства в право собственности», — подчеркивает Бабушкина.

Сообщение ПРАВО.RU: ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ И ГОСТЕВЫЕ ДОМА появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова помогла разобраться в новых правилах учета сельскохозяйственных угодий. Эксперт объяснила, зачем государство вносит сведения об их границах в ЕГРН, как это встраивается в аграрную стратегию и что меняется для участников оборота.

Сведения о границах сельхозугодий начали вносить в ЕГРН

С 1 июля заработал закон о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.

Русскова напоминает: такие данные передавали и раньше — в Единую федеральную государственную информационную систему земель сельхозназначения. Но доступ к ней ограничен. Из-за этого участки использовали без учета их особого правового статуса.

Сельхозугодья — наиболее приоритетный и охраняемый вид земель сельхозназначения, напоминает Анастасия. Внесение сведений о них в ЕГРН повышает прозрачность и закрывает часть возможностей для неправомерного использования.

Русскова помещает изменения в более широкий контекст. Последние годы власти формируют единую цифровую систему, которая станет базовым источником сведений обо всех землях России. ЕГРН постепенно интегрируется с региональными системами и с базами профильных федеральных органов.

По оценке эксперта, поправки полностью отвечают стратегии развития агропромышленного комплекса, которую правительство утвердило в 2022 году. Одной из приоритетных задач отрасли власти назвали совершенствование правового механизма охраны плодородных свойств земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота.

«Формирование единого достоверного источника информации поможет сократить количество ошибок, которые приводят к неправомерному выбытию таких земель из сельскохозяйственного оборота. Это также позволит распространить на указанные сведения принцип публичной достоверности реестра при ведении кадастрового учета, подготовке документации по планировке территории и принятии других публичных решений», — говорит Анастасия Русскова.

Сообщение ПРАВО.RU: СВЕДЕНИЯ О ГРАНИЦАХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ НАЧАЛИ ВНОСИТЬ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Регионы сами исключат памятники из реестра

Сейчас памятник любого уровня — федерального, регионального или муниципального — покидает реестр только по решению федерального правительства. Федеральный закон от 26.07.2026 № 262-ФЗ меняет этот порядок и вводит три отдельных механизма.

Объект федерального значения по-прежнему исключит правительство. Основанием станет представление Минкультуры, подготовленное на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Памятник регионального значения исключит высший исполнительный орган субъекта — по представлению регионального органа охраны объектов культурного наследия. Тот выдаст заключение на основании экспертизы и по согласованию с Минкультуры. Почти так же закон описывает муниципальный уровень. Решение примут региональные власти, но им дополнительно потребуется обращение органа местного самоуправления.

Согласование с федеральным центром закон оформляет в письменном виде и отводит на него не более 30 рабочих дней со дня поступления обращения. Порядок процедуры и перечень необходимых документов установит Правительство.

После принятия акта об исключении памятника регион в течение пяти рабочих дней направит его копию в Минкультуры. Органы охраны в срок не более 15 рабочих дней передадут документы в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Поправки уточняют и предмет экспертизы. Раньше эксперты оценивали историко-культурное значение объекта. Теперь они будут устанавливать наличие историко-культурной ценности либо ее отсутствие.

Часть объектов уберут с публичной кадастровой карты

Сейчас на публичной кадастровой карте показывают общедоступные сведения из ЕГРН. Эти данные не относят к государственной или иной охраняемой законом тайне, поэтому убрать их с карты нельзя — таких оснований в законе нет. Новый Федеральный закон от 26.07.2026 № 263-ФЗ эту возможность создает.

Скрыть можно данные о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства, а также связанные с ними сведения из ЕГРН. Речь идет о важных государственных, особо важных, режимных, критически важных и потенциально опасных объектах. В их числе — объекты топливно-энергетического комплекса и транспортной инфраструктуры. Убрать можно и сведения об участках, на которых стоят такие объекты. Границы самих участков и зон с особыми условиями использования территорий остаются на карте.

Заявления правообладателей рассмотрит специальная оценочная комиссия. В нее войдут представители Росреестра и публично-правовой компании «Роскадастр». По итогам заседания комиссии Росреестр решит, убирать сведения с карты или отказать. В таком же порядке рассмотрят и вопрос о возврате данных на карту.

Исчезновение объекта с публичной кадастровой карты не означает, что сведения о нем убрали из ЕГРН. Данные в реестре сохранятся, и получить их можно будет в обычном порядке.

Сообщение ПОДПИСАНЫ ЗАКОНЫ О СОХРАНЕНИИ ПАМЯТНИКОВ И ЗАСЕКРЕЧИВАНИИ КАДАСТРОВЫХ КАРТ появились сначала на Land Law Firm.

О логике этих споров и рисках для владельцев в публикации издания «Шортрид» рассказала старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.

Почему город идет через незавершенку

С 2022 года правительство Москвы и Департамент городского имущества судятся с собственниками апартаментов в зданиях, реконструированных без разрешительной документации. Раньше власти заявляли иски о сносе самовольных построек. Но суды все чаще отказывали — снос считают крайней мерой при отсутствии угрозы, и процент удовлетворенных требований кратно снизился.

Русскова обращает внимание: город сменил инструмент. Категория объекта незавершенного строительства ограничивает собственника в эксплуатации и разделе здания на помещения до получения разрешения на ввод (п. 6 ст. 141.4 ГК). Теперь город просит признать здание незавершенным, запретить его дробление и техническую инвентаризацию, а Росреестру — регистрировать сделки, агрегаторам — размещать объявления о продаже.

Какие объекты в зоне риска

Под удар попадают нежилые здания, которые фактически разделили на апартаменты без разрешений на работы. Как правило, это бывшие склады, мастерские, производственные и административные корпуса, переоборудованные под множество небольших помещений. Объявления о продаже таких апартаментов власти используют как одно из доказательств незаконного изменения назначения объекта.

Судебная практика

Единой позиции у судов пока нет. Одни признают здания незавершенными, другие отказывают — например, когда экспертиза подтверждает стопроцентную готовность конструкций и отсутствие угрозы жизни и здоровью.

Весной 2026 года кассация по делу впервые поддержала подход города (рассказывали об этом здесь). Здание телефонной станции построили и ввели в эксплуатацию еще в 1995 году, затем реконструировали без разрешений и в 2021 году разделили на 99 помещений, проданных физлицам и предпринимателям. Первая и апелляционная инстанции городу отказали.

Кассация отменила эти акты и направила дело на новое рассмотрение. Она прямо допустила иск о признании здания незавершенным — как способ определить правовой режим объекта и скорректировать данные ЕГРН. Завершенность реконструкции суд предложил оценивать через разрешение на ввод, а не только через фактическое окончание работ.

Чем это грозит владельцам

Если суд квалифицирует здание как незавершенное, под запрет попадут не только сделки с помещениями, но и эксплуатация здания до ввода. В части исков город идет дальше — требует изъять помещения у собственников и продать их с публичных торгов. Право собственности на такие помещения оказывается в уязвимом положении.

Большинство активных дел суды приостановили до строительно-технических экспертиз. Именно их выводы, как показывает практика, становятся решающими в вопросе, можно ли признать поставленное на учет здание незавершенным, заключает Анастасия.

Полный текст публикации Анастасии Руссковой для «Шортрида» читайте на сайте издания: https://shortread.ru/zdanie-rekonstruirovali-bez-razresheniya-i-razdelili-na-apartamenty-est-li-risk-priznaniya-ego-obektom-nezavershennogo-stroitelstva/

Сообщение ШОРТРИД: КАК ВЛАСТИ МОСКВЫ ОСПАРИВАЮТ РАЗДЕЛ ЗДАНИЙ НА АПАРТАМЕНТЫ появились сначала на Land Law Firm.

Ниже — ключевые новеллы.

Согласование проектной документации заменит разрешение

Раньше орган охраны согласовывал проектную документацию на работы по сохранению памятника. Закон убирает это согласование. Теперь орган охраны предоставляет разрешение на работы — в течение десяти рабочих дней со дня подачи документов.

Параллельно законодатель исключает из Градостроительного кодекса историко-культурную экспертизу проектной документации на такие работы.

Работы по сохранению свяжут с разрешением на строительство

Закон делит работы на две группы. Если работы затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, проектная документация и разрешение идут по правилам Градостроительного кодекса.

Разрешение на строительство теперь подтверждает и соответствие проекта требованиям об охране наследия, и дает право вести работы по сохранению. Если работы конструктив не затрагивают, состав документации определяет федеральный орган охраны, и разрешение предоставляет он же.

«Органы охраны памятников будут проверять проектную документацию на предмет сохранения историко-культурной ценности, а органо-строительной экспертизы – на предмет обеспечения надежности и безопасности конструкций здания», — объясняла первый заместитель председателя комитета ГД по культуре Елена Драпеко.

Собственников обяжут обследовать памятники раз в пять лет

Закон вводит регулярный цикл контроля состояния. Орган охраны раз в пять лет — и дополнительно при угрозе ценности объекта — обследует памятник и составляет акт технического состояния. На основании акта собственник организует и финансирует научно-исследовательские работы по оценке сохранности. По их результатам орган охраны за 15 рабочих дней готовит задание на работы по сохранению.

Работы по сохранению начнут по уведомлению

Перед стартом работ собственник направляет в орган охраны уведомление — не позднее чем за десять рабочих дней. К нему прикладывает договоры на работы, технический и авторский надзор, научное руководство.

Орган охраны вправе за семь рабочих дней сообщить о недопущении работ. Основанием для этого могут стать несоответствие уведомления форме, договоры с неуполномоченными лицами, изменение предмета охраны или ухудшение состояния объекта. В двух последних случаях разрешение на работы прекращает действие.

Задания и разрешения внесут в два реестра

Закон создает два новых реестра — реестр заданий и реестр разрешений. В первый орган охраны вносит задания на работы по сохранению. Во второй — разрешения на исследования и на сами работы. Теперь именно запись в реестре подтверждает, что орган охраны предоставил задание или разрешение.

Реестр заданий показывает объект, его собственника, состав работ и предельный срок их проведения. Реестр разрешений шире: он отражает реквизиты проектной документации, ее разработчика, а также подрядчиков по работам, надзору и научному руководству.

Заявитель сможет запросить выписку из реестра и получить ее в электронной форме или на бумаге. В выписку попадают те сведения, которые заявитель указал в обращении.

Особые памятники пройдут через научно-методические советы

Для ценных категорий объектов закон вводит дополнительную ступень. Региональные и муниципальные органы охраны создают научно-методические советы. Эти советы рассматривают проектную документацию по памятникам, возведенным до 1800 года, и по памятникам деревянного зодчества. Норма о советах вступает в силу сразу — со дня опубликования закона.

Основные положения закона вступают в силу 1 марта 2027 года.

Федеральный закон от 10.06.2026 № 180-ФЗ

Сообщение ПОДПИСАН ЗАКОН О РАБОТАХ ПО СОХРАНЕНИЮ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова и ведущий юрист Софья Бабушкина помогли редакции разобраться в самых важных вопросах. Наши эксперты разобрали возможный возврат публичных слушаний в градостроительную политику, новые гарантии при изъятии земли для госнужд, ужесточение правил льготного выкупа участков, пересмотр «старых» актов о самострое и поворот практики по сделкам под влиянием мошенников.

Публичные слушания хотят вернуть в градостроительство

Законопроект № 1212357-8 предлагает отменить правило, действующее с 2022 года. Сейчас оно позволяет утверждать генпланы, ПЗЗ и документацию по планировке без публичных слушаний. Авторы считают, что антикризисная мера устарела и провоцирует конфликты с жителями.

Русскова смотрит на перспективы законопроекта сдержанно. Она напоминает: регионы активно пользуются механизмом. Слушания нередко исключают далеко за пределами действительно срочных решений, а суды такие акты поддерживают.

В пример приводит эксперт приводит дело из Башкортостана. Там суды трех инстанций признали законным постановление, полностью убравшее слушания при изменении градостроительной документации на 2022–2023 годы (№ 88а-17451/2025). Схожую позицию заняла КС в пользу Правительства Новосибирской области по изменениям документации ради ООПТ (определение № 2566-О).

Русскова обращает внимание: изначально временную меру с 1 января 2025 года закрепили на постоянной основе — изменения внесли прямо в ГрК.

«Несмотря на обоснованные и справедливые комментарии авторов законопроекта о необходимости восстановления общего принципа утверждения и изменения градостроительной документации, повышения прозрачности градостроительной политики и снижения числа конфликтов, преждевременно делать однозначные прогнозы о скором возвращении прежней роли граждан в процедуре принятия градостроительных решений. Будем надеяться, что законодатель все же найдет баланс интересов строительной отрасли и граждан», — говорит Анастасия Русскова.

КС усилил гарантии при изъятии земли для госнужд

В апреле Конституционный суд допустил разрыв во времени между изъятием участка и окончательным расчетом. Но только в исключительных случаях и с дополнительными гарантиями (постановление № 22-П; рассказывали о нем здесь и здесь).

Русскова выделяет в позиции КС расширительное толкование равноценного возмещения. Собственник вправе претендовать не только на доплату разницы между предварительной выплатой и итоговой компенсацией. Он может требовать и возмещения убытков из-за отсрочки расчета. КС подчеркнул: несвоевременное изъятие нельзя поощрять. Поэтому бремя доказывания убытков с правообладателя сняли, а на положительную разницу между суммами начисляют проценты.

При этом закон уже допускает изъятие до завершения спора о размере возмещения, напоминает Анастасия. Так бывает при столичной реновации и при размещении транспортной и инфраструктурной застройки в Москве и области. Русскова предупреждает: толкование этих случаев как специальных правил способно лишить собственников гарантий из постановления. Но общие гарантии возмещения убытков закреплены в Конституции, ГК и ЗК. Поэтому и здесь правообладатель сохраняет право на предварительное и равноценное возмещение.

Пересмотр старого решения о самострое спустя 18 лет

Тем временем экономколлегия ВС допустила пересмотр решения о праве собственности на самовольную постройку спустя 18 лет (дело № А51-12610/2007). Условие — объект возвели на чужом участке без согласия собственника.

История тянется с 1995 года. Тогда предприниматель купила объект незавершенного строительства, достроила его и открыла кафе. В 2007 году суд признал за ней право собственности. А в 2024 году администрация Владивостока узнала из Росреестра о регистрации права на основании того решения. Выяснилось, что объект стоит на муниципальной и неразграниченной земле, разрешений на строительство и ввод нет.

Софья Бабушкина считает это дело одним из самых показательных примеров пересмотра «старых» актов. В 1990-е и 2000-е такими решениями нередко легализовали объекты с признаками самостроя.

Если судебный акт легализует объект на публичной земле без разрешений и без участия уполномоченного органа, он затрагивает права публичного собственника, объясняет решение Софья. И неважно, был ли орган формально стороной спора. ВС подчеркнул: администрация распоряжается землей и выдает разрешения, а значит вправе оспорить такой акт.

Бабушкина обращает внимание и на материально-правовой вывод. Без согласия собственника земли право собственности на постройку не возникает. Иначе самострой легализовали бы через суд в обход градостроительных требований. Сам ВС квалифицировал спор резко — как рассмотренный «между недобросовестными сторонами» и направленный на «ввод в гражданский оборот объекта самовольной постройки».

По словам эксперта, практическое значение дела шире спора о кафе. Многолетняя запись в ЕГРН больше не гарантирует устойчивость титула. Это особенно верно, когда объект создали с нарушением публично-правовых процедур, а первоначальный спор прошел без органов власти.

Сделки под влиянием мошенников

Верховный суд поддержал признание недействительной сделки, заключенной под влиянием мошенников (дело № 84-КГ26-1-К3). Суд учел недобросовестность покупателя — заниженную цену и его профессиональный статус.

Фабула типичная для последних лет. Пожилая женщина под влиянием мошенников продала квартиру, а деньги передала третьим лицам. Первая инстанция в иске отказала. Апелляция опиралась на психолого-психиатрическую экспертизу, признала существенное заблуждение и иск удовлетворила. ВС оставил эти акты без изменения.

Бабушкина объясняет суть поворота практики. Раньше по ст. 178 и 179 ГК она складывалась иначе. Если действия продавца выглядели последовательно, а покупатель не знал о влиянии мошенников, сделку оставляли в силе. Передачу денег мошенникам не считали пороком воли на саму сделку. Как правило, суды вставали на сторону покупателей. Бабушкина приводит примеры — дело № 33-11404/2025 из Мосгорсуда и определение Седьмой кассации по делу № 88-20433/2024.

«Суды начали налагать повышенные стандарты проверки и на покупателей недвижимости. Особенно строго суды стали относиться к риэлторам и агентствам по недвижимости. Даже если продавец при сделке обманул контрагента, указав, что продает квартиру, например, из-за переезда, а на самом деле находился под влиянием мошенников, риэлтор или агент, как профессиональные участники рынка, должны были усомниться в воле продавца, например, при срочности продажи или заниженной цене», — комментирует Софья.

При этом единой позиции пока нет, подчеркивает Бабушкина. Наряду с новым подходом сохраняются решения по традиционной модели. Поэтому речь идет скорее о стадии формирования практики, чем о ее закреплении.

Льготный выкуп земли: кассация подняла планку

АС Московского округа признал незаконным выкуп участка без торгов. Речь о выкупе под вспомогательный объект в отсутствие основного. Суд также указал, что срок давности считается с момента, когда нарушение выявили (дело № А41-97561/2024).

Сам по себе вывод о вспомогательном объекте Русскова новым не считает, его ВС закрепил в обзоре практики еще в 2021 году. Но кассация сформулировала повышенный стандарт добросовестности для последующих покупателей. По мнению суда, приобретатель не может полагаться лишь на запись в ЕГРН. Он обязан сам проверить, законно ли прежний собственник получил участок в упрощенном порядке.

Русскова отмечает: это заметно усложняет и без того нестабильную ситуацию на рынке. Участникам сделок такой риск нужно учитывать.

Эксперт фиксирует и второй важный вывод суда. При очевидном публичном интересе суд не связан квалификацией истца и сам определяет надлежащий способ защиты. А сделку по отчуждению публичной земли без торгов могут признать ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК.

Сообщение ПРАВО.RU: ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ, ВОЗВРАТЕ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ И ПЕРЕСМОТРЕ СТАРЫХ РЕШЕНИЙ появились сначала на Land Law Firm.

О правилах разрешения таких конфликтов и способах защиты прав правообладателей в публикации издания «Шортрид» рассказала старший юрист Land Law Firm Алена Дурнева.

Иерархия градостроительных документов

В ГрК четко не указано, у каких градостроительных документов приоритет. На практике, исходя из позиций Верховного суда, приоритет отдается генеральному плану. Правила землепользования и застройки должны ему соответствовать, а при выявлении противоречий — приводиться в соответствие.

Дурнева обращает внимание: в ГрК Москвы закреплено, что в случае противоречия правил землепользования и застройки генеральному плану такие правила не подлежат применению в соответствующей части.

Изменения документации до разрешения на строительство

Наиболее рискованные ситуации возникают, когда градостроительная документация меняется после получения ГПЗУ, но до получения разрешения на строительство. Если экспертизу проектной документации проводят в течение 1,5 лет с момента получения ГПЗУ — применяют требования на дату выдачи плана. Если срок превышен — учитывают актуальные требования на дату экспертизы.

«Сведения, отраженные в градостроительном плане земельного участка и соответствующие градостроительным требованиям на дату его выдачи, не сохраняют неизменный характер в течение трех лет. Они могут зависеть от последующих изменений градостроительной документации, подлежащих учету при принятии решения о выдаче разрешения на строительство», — подчеркивает Алена.

Верховный суд указал: обязанность отслеживать актуальность градостроительной документации лежит на застройщике (дело № А32-53202/2023). По истечении полутора лет с момента получения плана риски изменения документации в полной мере возлагаются на застройщика.

Конфликт правил землепользования и генплана

Когда правила землепользования и застройки ещё не приведены в соответствие с генпланом, в судебной практике сформировались две противоположные позиции. Одни суды исходят из иерархии документации и указывают на необходимость учитывать генплан. Другие анализируют основания для отказа в выдаче разрешения на строительство и приходят к выводу, что несоответствие генплану прямо не поименовано среди таких оснований.

Дурнева советует при подготовке к получению разрешения проверять план на соответствие не только правилам землепользования и застройки, но и генплану, а также на наличие противоречий между этими документами.

Способы защиты прав

Если правообладатель не учел изменения в документации, у него остается несколько вариантов. Оспорить изменения теоретически возможно, но на практике суды указывают, что определять содержание документации органы власти вправе по своему усмотрению.

Более реалистичный механизм — взыскание убытков, в том числе разницы между рыночной стоимостью участка до и после изменений, а также расходов на проектирование и подготовку к строительству. При аренде возможен отказ во взыскании арендной платы за период, когда использование участка стало невозможным, или расторжение договора. Если изменение документации делает использование участка невозможным, правообладатель вправе ставить вопрос о его выкупе с возмещением рыночной стоимости.

Полный текст публикации Алены Дурневой для «Шортрида» доступен на сайте издания: https://shortread.ru/odni-gradostroitelnye-dokumenty-protivorechat-drugim-chto-delat/

Сообщение ШОРТРИД: КАК ДЕЙСТВОВАТЬ ПРИ ПРОТИВОРЕЧИЯХ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ появились сначала на Land Law Firm.

На ней выступили три эксперта нашей компании. Управляющий партнер Денис Литвинов провел тренд-сессию конференции в качестве модератора, а старшие юристы Анастасия Русскова и Алена Дурнева представили доклады по актуальным вопросам земельного права.

Литвинов задал тон обсуждению рисков в отрасли: «Если говорить о рисках, то, на мой взгляд, основной риск — это недооценка рисков. Если вы думаете, что рисков нет или их мало, в этом и есть ваш основной риск. С другой стороны, понимание риска, способность его предугадать и умение с ним работать делают вас на голову выше ваших коллег и конкурентов».

От четырех участков — к одному: как собрать единый актив в центре Москвы

Анастасия Русскова разобрала живой кейс — объединение четырех смежных участков в ЦАО в единую площадку. На старте ситуация выглядела непросто: три участка в собственности компании, четвертый — публичный, фактически используемый, но без оформленных прав. На участках стоит административное здание с непростой историей легализации.

Команда выбирала между перераспределением и объединением. Перераспределение отпало быстро: публичный участок занимал всего 57 квадратных метров, и частичное присоединение не решало задачу. Остановились на выкупе публичного участка с последующим объединением — это давало чистый результат: один участок, один собственник.

Дальше Русскова показала, сколько препятствий пришлось преодолеть. У участков оказались разные виды разрешенного использования — раньше пришлось бы сначала приводить все к единому ВРИ, но с марта 2026 года новые правила разрешают объединять участки с разными ВРИ в границах одной территориальной зоны. Крайние участки не имели общих границ — но если между ними стоят другие участки, входящие в объединение, Росреестр допускает объединение в один этап. Участки попали в разные территориальные зоны по ПЗЗ — а значит, потребовалось вносить изменения в правила. Наконец, один из участков по проекту межевания относился к территории соседнего многоквартирного дома — без корректировки ПМТ объединение невозможно.

Русскова подчеркнула, что корректировка проекта межевания — отдельная история со своими ловушками:

«Первый риск — актуальность сведений в ЕГРН. Второй — согласование с собственниками МКД. Формально публичные слушания сейчас не проводятся, что позволяет сделать вывод об отсутствии обязательного согласования. Но сохраняется высокий социальный риск: одним из оснований для отказа в корректировке может стать нарушение прав третьих лиц».

Генплан всему голова? Как Верховный суд пять раз менял позицию

Алена Дурнева посвятила доклад конфликтам между градостроительными документами разных уровней — генеральным планом, правилами землепользования и застройки и градостроительным планом земельного участка. Главный вопрос: что делать, когда эти документы противоречат друг другу и кто из них «главнее» при выдаче разрешения на строительство?

Дурнева наглядно показала, как Верховный суд метался в этом вопросе: в 2018 году указал, что генплан надо учитывать, в 2019 и 2020 годах решил, что не надо, а в 2024 и 2025 годах снова вернулся к приоритету генплана. Как пояснила эксперт, «в градостроительной документации традиционно считается, что генеральный план — всему голова. Летом прошлого года ВС подтвердил эту позицию: если ПЗЗ не соответствует генплану, их необходимо привести в соответствие».

Отдельно Дурнева остановилась на сроках действия градостроительного плана земельного участка. Формально ГПЗУ действует три года. Но после полутора лет проект оценивают уже не по тем параметрам, которые зафиксированы в плане, а по актуальным требованиям на дату подачи. Это создает реальный риск для застройщиков: объект, начатый по одним правилам, может не пройти проверку по новым — при внесении изменений в разрешение на строительство или при вводе в эксплуатацию. Минстрой уже подготовил законопроект, который предлагает закрепить единую дату отсечения — проверять объект по ограничениям, действовавшим на момент выдачи первоначального разрешения.

Репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU: О РИСКАХ, ГЕНПЛАНАХ И ОБЪЕДИНЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Почитать и послушать интервью можно здесь, а мы расскажем о самом интересном.

Реорганизация градостроительных ведомств

Московские власти упразднили Москомархитектуру и объединили ее функции с департаментом градостроительной политики. По словам Ефимова, оба ведомства решали задачи одной природы, а их слияние упростило администрирование. «Увязка этих двух блоков для инвесторов спрямила путь до конечного решения, для нас упростила внутреннее администрирование и управление этими процессами», — пояснил чиновник.

Кроме того, власти объединили НИиПИ Генплана Москвы, ГлавАПУ и ряд подведомственных организаций в единый Институт Генплана. Цель — получать комплексные решения, а не согласовывать их по частям. При этом должность главного архитектора города сохранят. Как отметил Ефимов, главный архитектор «никогда не был персонально ответственным за архитектуру» — он координирует процессы, а итоговые решения принимает комиссия под председательством мэра.

Архитектурный совет Москвы, по всей видимости, также не вернется к прежнему формату. Ефимов заявил, что дополнительный совещательный орган «существенно затормозит процесс принятия решения и выход в реализацию новых инвестиционных проектов».

Регулирование застройки: апартаменты, минимальная площадь, ТЭП

В последние два года Москва отказалась от строительства апартаментов и ввела показатель минимальной площади жилья. Ефимов считает, что дополнительного регулирования не требуется: «Наша задача — это регулирование строго соблюдать, выполнять те требования, которые предписаны действующим законодательством».

В частности, речь идет о придомовой территории, озеленении, обеспеченности машино-местами и транспортной доступности. Единственное направление, которое власти планируют развивать, — требования к детским и спортивным площадкам.

Отмена моратория на штрафы и устойчивость застройщиков

Ефимов заявил, что ситуация на рынке строительства «более чем стабильная». За прошлый год градостроительный потенциал Москвы вырос более чем на 50 млн кв. м, при том что город построил 16 млн кв. м. Архитектурно-градостроительные решения выдали более чем на 30 млн кв. м — это задел больше чем на два года.

При этом власти поддержали решение президента не продлевать мораторий на штрафы застройщикам, которые не сдают жилье в срок. «Уверен, что это дисциплинирует наших девелоперов», — подчеркнул Ефимов. Реальных финансовых проблем у большинства застройщиков в городе не видят, но за всеми проектами следят и при необходимости помогают.

Разрешения на строительство: притормаживают ли выдачу?

Ефимов категорически отверг обвинения в том, что Москва сознательно тормозит выдачу разрешений на строительство. «Это абсолютная неправда», — заявил чиновник. Однако признал, что город стал более требовательным: теперь девелоперов просят показать развитие площадки целиком, а не отдельного дома. Власти проверяют параметры придомовой территории, озеленения, машино-мест и распределения объемов по всей застраиваемой территории.

По итогам прошлого года в Москве выдали разрешения примерно на 17 млн кв. м, из которых 10 млн пришлось на жилье. «Никаких проблем с выдачей РнС мы не видим и просим девелоперов более качественно готовить материалы», — резюмировал Ефимов.

Новая Москва: от спального района к самостоятельному городу

Власти пересматривают подход к развитию Новой Москвы. Население этой территории выросло более чем в три раза, здесь построили около 40 млн кв. м недвижимости. Ефимов заявил о необходимости сместить баланс от жилья в пользу нежилой недвижимости. Базовое соотношение — 70% жилья на 30% нежилых объектов — позволяет территории иметь достаточно рабочих мест и инфраструктуры. Задача — сформировать культурные, спортивные и деловые кластеры, чтобы ТиНАО стала «абсолютно самодостаточной территорией».

Сообщение ВЛАДИМИР ЕФИМОВ — О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗАСТРОЙКИ, ОТМЕНЕ МОРАТОРИЯ НА ШТРАФЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВЕ МОСКВЫ появились сначала на Land Law Firm.

Они оценили ключевые события месяца: новые гарантии для застройщиков при изменении градостроительных требований, позицию КС по оплате судебных экспертиз, подходы ВС к расчету неосновательного обогащения за пользование землей и нюансы получения недвижимости по приобретательной давности.

Строительство ОКС будут проверять на актуальность ограничений

Минстрой подготовил поправки к Градостроительному кодексу. Документ вводит правило: ограничения для застройщика фиксируются на момент получения первого разрешения на строительство. Проверка соответствия объекта требованиям пройдет по нормам, которые действовали в день выдачи этого разрешения — как при внесении изменений в документ (кроме случаев с образованием участков), так и при выдаче разрешения на ввод.

Юрист Land Law Firm Дарья Плотникова объясняет: застройщики получат уверенность, что завершат проект и введут его в эксплуатацию, даже если законодательство ужесточится уже в процессе работ.

Эксперт уточняет — подход не новый. Аналогичная норма есть в п. 3 ч. 10 ст. 4 закона «О введении в действие Градостроительного кодекса», но она временная: работает до 1 января 2027 года и касается только объектов с разрешениями, выданными до 1 января 2024 года, которые еще не ввели. Минстрой хочет закрепить механизм навсегда.

Старые требования появились после реформы 2018 года, когда законодатель ввел приоритет ограничений над правами на землю и здания. С тех пор соответствие проверяли трижды — при получении разрешения, его корректировке и вводе в эксплуатацию.

Плотникова приводит пример: в судебной практике отказывали во вводе из-за смены ПЗЗ во время стройки. В одном деле участок перевели в зону ИЖС, пока на нем строили церковь — культовые здания там нельзя, поэтому ввод не согласовали. КС отклонил жалобу, указав, что действующий режим участка нужно соблюдать (определение от 17 декабря 2020 года № 2861-О).

«Этот подход перекладывал на застройщика все риски изменения режима использования земли и градостроительного регламента. Застройщики не могли предугадать, станет ли другой градостроительная ситуация к моменту завершения строительства и получения разрешения на ввод. Новая модель защищает их: соответствие ограничениям будут проверять по правилам, действовавшим на дату выдачи первоначального разрешения на строительство. Это позволит получить разрешение на ввод и зарегистрировать права на объект, даже если во время строительства появились новые требования», — говорит Дарья Плотникова.

КС запретил произвольно снижать оплату судебных экспертиз

Конституционный суд признал ч. 3 ст. 108 КАС неконституционной — эта норма позволяла судам урезать согласованную оплату экспертизы без объективных критериев (постановление № 6-П).

Разбирательство началось с жалобы АНО «Центр мониторинга и контроля за ценообразованием». В споре о тарифах суд сначала одобрил 4,5 млн руб. за экспертизу, но потом пересмотрел: первая инстанция снизила до 3 млн руб., апелляция — до 520 000 руб.

КС указал: законодатель не прописал правила снижения. Суды берут за основу расценки госучреждений, хотя частные эксперты работают по рыночным тарифам. До принятия новых норм урезать оплату можно только при явных нарушениях — неполное заключение, несоответствие закону или очевидная несоразмерность цены объему работ.

Плотникова отметила: в административных делах суды регулярно режут вознаграждение. Из-за рисков частные организации отказываются от сложных исследований. Суды часто выбирают госучреждения, что при их загруженности затягивает процесс.

По ее словам, государственные эксперты переживают снижение легче — они загружены, а в ряде категорий дел (например, споры о кадастровой оценке недвижимости) работают монопольно.

Позиция КС выровняет ситуацию, считает юрист: эксперты обоснуют цену, суд проверит разумность. Суд также назвал критерии оценки: сложность, объем материалов, квалификация специалиста, стоимость аналогичных услуг.

Неосновательное обогащение за пользование участком

ТСЖ «Фортис» взыскали свыше 3,1 млн руб. за использование земли компании «Гамп» (дело № А56-76458/2024). Истец заявил: товарищество разместило на его территории плитку, бордюры и парковочные столбики. Требование — компенсация, сопоставимая с арендой коммерческого участка площадью 363 кв. м.

Верховный суд выявил недочеты: суды не установили фактическую площадь, не проверили довод о том, что территория — внутриквартальный проезд, не выяснили, мог ли собственник извлекать из нее доход. Отсутствие прибыли у ответчика не исключает обогащение, но плату нужно считать по сопоставимым ценам, а не по теоретическому коммерческому потенциалу.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова поясняет: суд проверяет, получили ли имущество без оснований, какова выгода и можно ли было ее извлечь. А взыскание за пользование землей базируется на принципе платности.

Нюансы получения недвижимости по приобретательной давности

Жительница Краснодара требовала признать право на гараж 18,8 кв. м по приобретательной давности — семья владела им свыше 15 лет (дело № 18-КГ25-443-К4). Суды отказали из-за отсутствия документов на строительство и землю.

Верховный суд разъяснил: это не препятствие. Нужно доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения плюс законность возведения. Поскольку суды не исследовали эти факты, решения отменили.

Русскова указывает: требовать правоустанавливающие документы избыточно. Приобретательная давность — самостоятельное основание права, для применения ст. 234 ГК другие основания доказывать не нужно.

«Законодатель устанавливает закрытый перечень требований к лицу, которое просит признать за ним право собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим в течение 15 и более лет», — поясняет Анастасия.

Эксперт обращает внимание: ВС указал проверить законность строительства и предоставления участка. Это связано с разграничением ст. 234 и 222 ГК: приобретательная давность не работает для самостроя, поскольку нарушается условие добросовестности.

Русскова добавляет: гараж поставили на учет в 2022 году, а год его постройки неизвестен. Объект могут признать самовольным, и тогда суд проверит соответствие градостроительным нормам и безопасность по п. 3 ст. 222 ГК.

Сообщение ПРАВО.RU: О ГАРАНТИЯХ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ И НЕ ТОЛЬКО появились сначала на Land Law Firm.

Новые законы усилили контроль за земельными участками

1 марта 2025 года вступили в силу два закона, которые вызвали наибольшее количество обсуждений в отрасли. ФЗ от 26.12.2024 № 487 закрепил правило: если Единый государственный реестр недвижимости не содержит информации о границах земельного участка, Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав. Норма применяется при переходе прав на участок или на здания, которые на нем расположены.

Дурнева отмечает: нововведение приведет к новым спорам, поскольку уточнение границ может выявить реестровые ошибки, которые допустили кадастровые инженеры. При этом покупатель получает гарантию — он приобретает земельный участок без сомнительной истории, связанной с границами. Продавец должен решить все проблемы, провести межевание и кадастровые работы до регистрации и перехода права собственности на участок.

ФЗ от 08.08.2024 № 307 закрепил новые правила освоения земельных участков. Обязанность осваивать земли теперь лежит на собственниках, которые владеют участками в границах земель населенных пунктов. Срок освоения — три года. Полноценно изменения заработают в 2028 году, когда начнет действовать ответственность за неосвоение земельных участков и появятся риски их изъятия.

Механизм изъятия в целом повторяет тот, который действовал ранее для изъятия земель сельскохозяйственного назначения и земель под застройку в случае их неиспользования. Власти сначала направляют предостережение, затем предписание, после чего проверяют его исполнение. «Если нарушитель не устранил нарушения и не начал освоение земельного участка, то возможно судебное изъятие как крайняя мера», — предупреждает юрист.

КС разграничил подходы к истребованию земли

Конституционный суд обратил внимание на добросовестность приобретателей. В деле сочинских садоводов КС разграничил возможность истребования земельного участка в зависимости от категории земель. Суд установил: если приобретатель участка действовал добросовестно, но его земля подлежит конфискации, государство должно предоставить возмещение (постановление № 3-П).

«Сейчас подход к истребованию земельных участков зависит от срока исковой давности, добросовестности приобретателя и категории земель. Это не позволяет привести судебную практику по деприватизационным искам к единообразию, но при этом обязывает приобретателей земельных участков соблюдать повышенный стандарт добросовестности, анализируя при приобретении всю документацию на земельные участки и их состояние», — считает Дурнева.

В 2026 году изменится регулирование ВРИ и усложнится перевод сельхозземель

В 2026 году в сфере земельного права произойдет несколько значимых изменений, которые касаются видов разрешенного использования земельных участков. Власти расширят перечень документов, где установят ВРИ. Бизнесу и собственникам придется отслеживать данные и изменения, чтобы точно понимать, в каких источниках содержится информация о возможном использовании земельных участков.

Кроме этого, изменятся правила образования земельных участков: власти разрешат объединять и перераспределять земельные участки с разными видами разрешенного использования. В то же время государство усложнит процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения. «Государство нацелено на сохранение земель сельскохозяйственных угодий, поэтому им уделяют особое внимание», — говорит эксперт.

Подробнее о том, какие важные изменения ждут отрасль в 2026-м, мы рассказывали здесь.

Сообщение ПРАВО.RU: КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ ГОДА В ЗЕМЛЕ И НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

ВРИ: больше источников и строже контроль

С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 295, который комплексно меняет регулирование видов разрешенного использования земельных участков. Закон расширяет перечень документов, где можно узнать ВРИ конкретного участка. Теперь сведения содержатся не только в градостроительном регламенте, но и в лесохозяйственном регламенте, положении об ООПТ, документации по планировке территории, лицензиях на недропользование.

Дурнева и Плотникова отмечают: правообладателям придется анализировать больше источников при оценке градостроительного потенциала участка. Закон также вводит жесткое правило — основной ВРИ из ЕГРН должен совпадать с указанным в договоре аренды или безвозмездного пользования. Арендаторы больше не смогут самостоятельно менять вид использования земли вопреки договору.

Закон упрощает образование участков. Граждане и компании получают право готовить схемы расположения земельных участков самостоятельно — как на торгах, так и без них. Это ускорит процедуру предоставления земли из публичной собственности и снимет проблему отказов из-за отсутствия бюджета у администраций на формирование участков.

Сельхозземли: централизация решений и усложнение процедур

Федеральный закон № 52 от 1 апреля 2025 года радикально меняет порядок работы с землями сельскохозяйственного назначения. Причина реформы — стремительное сокращение площади сельхозземель с 600 млн гектаров в 1990-е до 250 млн сегодня. Государство централизует управление этим фондом.

Решения об отнесении земель к категории сельхозназначения теперь принимает Минсельхоз, а не местные органы. Перевод сельхозземель в другую категорию с марта 2026 года станет многоступенчатым. Вместо одного органа появляется цепочка согласований: исполнительный орган субъекта — высшее должностное лицо региона — законодательный орган субъекта. Для сельхозугодий добавляется обязательное заключение Минсельхоза.

Эксперты Land Law Firm рекомендуют правообладателям запустить процедуру перевода до марта 2026 года, пока действует простой порядок. С 2027 года основания для перевода сельхозугодий существенно сократятся — исключат размещение промышленных, социальных, коммунально-бытовых объектов и добычу общераспространенных полезных ископаемых. Сельхозугодья из перечня особо ценных продуктивных земель не подлежат переводу ни при каких обстоятельствах.

Арендная плата: единый подход по всей России

С 1 января 2026 года размер арендной платы за публичные земельные участки во всех регионах будут рассчитывать на основании кадастровой стоимости. Федеральный закон № 321 от 8 августа 2024 года унифицирует подход, который раньше различался по субъектам. В одних регионах платили по кадастровой стоимости участка, в других — по рыночной стоимости права аренды.

Новый порядок расчета применят только к договорам аренды, которые заключат после 1 января 2026 года. Для уже действующих договоров порядок расчета арендной платы не изменится. Арендную плату для участков, которые предоставляют на аукционе, по-прежнему будут определять по результатам торгов.

Сообщение ПРАВО.RU: ТОП-3 ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2026 ГОДУ появились сначала на Land Law Firm.

Переходный период для ЗОУИТ продлили до 2031 года

Закон от 28.12.2025 № 496-ФЗ продлевает срок действия переходных положений, которые регулируют использование новых норм о зонах с особыми условиями использования территорий. Правительство получает больше времени на разработку и утверждение положений о каждом виде ЗОУИТ.

Закон расширяет полномочия Правительства при утверждении этих положений. Теперь в документах правительство может предусмотреть перечень мероприятий, которые направлены на обеспечение безопасной эксплуатации объектов. Если застройщик выполнит эти мероприятия, предельные размеры зоны могут измениться.

Поправки позволяют устанавливать особенности для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, а также для других населенных пунктов. В этих территориях могут действовать иные предельные размеры ЗОУИТ и другие правила определения размеров зон.

Правительство получает право не применять ограничения ЗОУИТ к зданиям и объектам незавершенного строительства, которые создали до вступления положения в силу. То же касается земельных участков, права на которые возникли ранее — при условии отсутствия угрозы жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.

Документ вступает в силу 31 декабря 2025 года.

Подробнее о том, зачем понадобились эти поправки, управляющий партнер LLF Денис Литвинов рассказал здесь.

Продление антикризисных мер до 2027 года

Закон от 28.12.2025 № 507-ФЗ продлевает действие специальных мер поддержки строительной отрасли.

До 1 января 2027 года застройщики смогут заключать «комплексные» контракты. Они одновременно включают подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий или строительство капитальных зданий.

В таких контрактах закон разрешает предусматривать поставку оборудования, необходимого для эксплуатации объекта и предусмотренного проектной документацией. Заказчики получают право изменять существенные условия контрактов, заключенных до 1 января 2027 года, если возникли независящие от сторон обстоятельства, которые делают исполнение невозможным.

До 31 декабря 2026 года отдельные федеральные заказчики смогут заключать контракты с единственным поставщиком без применения ограничения в 50 млн руб. по годовому объему закупок.

В 2026 году Правительство получает право принимать решения об особенностях проведения государственной экспертизы проектной документации и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Закон вступил в силу 28 декабря.

Сообщение ПОДПИСАНЫ ЗАКОНЫ О ЗОУИТ И АНТИКРИЗИСНЫХ МЕРАХ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Конференция началась с обсуждения в формате Public Talk. Участники поговорили о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости, инвестиционных инструментах и перспективах разных сегментов. Дискуссию модерировал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов.

«Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена — высокие ставки, дефициты площадей. В то же время появляются новые механизмы инвестирования. В таких условиях важно слышать не только юридическую оценку ситуации, но и опыт тех, кто каждый день работает с этими вызовами. Поэтому формат Public Talk оказался настолько удачным — дает участникам конференции возможность увидеть полную картину и понять, как действовать дальше», — сказал Денис.

Инструменты правового анализа при редевелопменте

Старший юрист LLF Алена Дурнева представила доклад о правовом анализе территорий при планировании редевелопмента. Прежде всего, эксперт рассказала, какие инструменты помогают избежать проблем еще на стадии приобретения объекта. Это изучение градостроительной документации и анализ снимков через специализированные государственные системы вроде НСПД, Росреестра и ГИС ОГД.

Затем Алена подробно разобрала «красные флаги» редевелопмента — факторы, которые могут сорвать проект или серьезно увеличить его стоимость. Среди явных рисков она выделила необходимость изменения территориальной зоны, попадание участка в зону комплексного развития территории, наличие зон с особыми условиями использования территорий и неактуальность документации. Помимо этого, отдельное внимание юрист уделила скрытым рискам. Например, предыдущему использованию объектов капитального строительства (отсутствие лицензии у прежнего владельца может стать основанием для оспаривания сделки), нахождению здания на двух земельных участках и наличию объектов гражданской обороны.

Также эксперт предупредила о рисках привлечения к ответственности за нарушения предыдущего правообладателя. Новые собственники могут столкнуться с требованиями о сносе самовольных построек. Кроме того, возможны штрафы за эксплуатацию таких объектов, санкции за нецелевое использование земли и штрафные санкции по договору аренды земельного участка.

Новые риски проверок ГИН в условиях моратория

Партнер Land Law Firm Ксения Ульянова посвятила свое выступление проверкам Государственной инспекции по недвижимости в условиях действующего моратория. Во-первых, эксперт напомнила, что мораторий на государственные и муниципальные проверки действует до 1 января 2030 года. Однако ежегодно в закон вносят изменения, которые ослабляют ограничения — и риски проверок сохраняются. При этом Ксения привела впечатляющую статистику: за первые три месяца 2025 года ГИН дистанционно проанализировал 15 000 земельных участков, обработал более 500 000 снимков с помощью нейросетей и выявил более 300 нарушений только в Москве.

Во-вторых, особое внимание Ксения уделила вопросу пределов полномочий ГИН — может ли инспекция сносить объекты без суда. Она разобрала несколько свежих дел из практики арбитражных судов.

«Тенденция последнего времени: если часть пристройки или надстройки не зарегистрирована в ЕГРН, госинспекция по недвижимости может выйти на объект и снести ее без решения суда. Это не совсем логично <…> Тем не менее таких случаев все больше, и правообладатели уже сталкиваются с последствиями, когда объект снесен, а максимум, чего можно добиться, — признать действия инспекции незаконными и попытаться взыскать убытки».

Ульянова напомнила о позиции Пленума Верховного Суда: снос реконструированных объектов возможен только по решению суда, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН. Тем не менее, судебная практика неоднородна — есть дела, где суды признавали внесудебный снос незаконным. Но также есть дела, где суды поддержали действия инспекции при демонтаже антресолей или перегородок, не поставленных на кадастровый учет.

Наконец, эксперт рассказала о рисках нецелевого использования земли в рамках действующего моратория. Среди основных угроз — применение договорной ответственности (неустойка в размере 1,5% от кадастровой стоимости, которую суды снижают по ст. 333 ГК). Кроме того, возможно взыскание арендной платы в повышенном размере в качестве неосновательного обогащения. Также органы власти могут попытаться признать деятельность на участке незаконной и запретить ее.

Подробный репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU: О РЕДЕВЕЛОПМЕНТЕ И ПРОВЕРКАХ ГИН появились сначала на Land Law Firm.

Новые правила определили, что разрешенным использованием земельных участков признают предусмотренное в проекте планировки территории (ППТ). Правообладатели земельных участков выберут виды разрешенного использования из их числа в дополнение к заданным обязательным.

Постановление утвердило обширный перечень разрешенных к размещению объектов капитального строительства, который включает магазины, гостиницы и другие объекты различного назначения.

Особенность новых правил — возможность использовать земельные участки с размещением объектов капитального строительства в трех вариантах:

• наземных (на поверхности участка);
• надземных (над поверхностью участка в нависающей части, включая арки и проемы);
• подземных (под поверхностью участка).

Власти Москвы установили, что наличие красных линий, обозначающих границы территорий общего пользования, не станет препятствием для размещения объектов капитального строительства. При этом предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции определит проект планировки территории.

Документ ввел новое понимание территорий общего пользования как пространственных объектов, которые могут располагаться на поверхности земли, над ней (в нависающей части объектов) и под землей.

Постановление также разрешило конструктивным элементам объектов капитального строительства на смежных участках выступать за границы красных линий в пределах, установленных Требованиями к формированию фронта улиц (постановление №558-ПП от 11 мая 2023 года).

Напомним, что территории общего пользования — это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. То есть площади и улицы, проезды и набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы и бульвары.

Действие градостроительных регламентов на такие территории не распространяется, а земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Подробнее о том, как работает этот запрет, юрист Land Law Firm Софья Бабушкина рассказывала здесь.

Постановление Правительства Москвы № 1422-ПП от 19.06.2025

Сообщение В МОСКВЕ — НОВЫЕ ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.