Напомним, в июле КС изменил правила оспаривания архивной кадастровой стоимости. Суд счел неразумным шестимесячный срок на подачу заявления: о налоговых последствиях собственник узнает из налогового уведомления, а оно нередко приходит через год и позже. До поправок гражданин без статуса ИП может обратиться в бюджетное учреждение в течение года с этого момента.

Обстоятельства спора

Житель Кемеровской области владеет двумя нежилыми помещениями. Налог на имущество за 2023 год ему начислили по кадастровой стоимости 2017 года. Собственник счел ее завышенной и заказал отчет о рыночной стоимости помещений.

С этим отчетом он пошел в региональное бюджетное учреждение — с 2023 года в области кадастровую стоимость пересматривают именно там. Но учреждение вернуло заявления без рассмотрения: с даты оценки в отчете прошло больше шести месяцев. Тогда собственник обратился напрямую в суд и попросил установить стоимость помещений в размере рыночной.

Что решили суды

Нижестоящие суды отказались даже рассматривать иск и отказали в его принятии. После перехода региона на новый порядок суд проверяет только решение бюджетного учреждения, указали суды. Требование о рыночной стоимости заявляют вместе с его оспариванием, а уведомление о возврате заявления таким решением не считается.

Пока собственник обжаловал отказ, КС принял свое постановление. Но Верховный суд все равно оставил акты нижестоящих инстанций в силе. Коллегия напомнила: путь через бюджетное учреждение обязателен, и КС этот порядок сохранил, добавив только новый срок для обращений по архивной стоимости.

Постановление КС действует с момента провозглашения и не требует пересматривать прежние дела. Значит, его применяют только к отношениям, которые возникли позже. Собственник пошел в суд в августе 2025 года — почти за год до решения КС, поэтому новые правила ему не помогут.

Определение по делу № 81-КАД26-3-К8 от 26 августа

Сообщение ВС НАУЧИЛ ПРИМЕНЯТЬ ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС ОБ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Переходный период

Реестровую модель ввел Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ. Правила перехода на нее уточнил Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ. Новые законы поручили каждому региону самостоятельно определить порядок ведения своих реестров разрешений на строительство и ввод.

Разрешения, которые власти выдали до 1 сентября 2026 года, действуют до конца указанного в них срока. После этой даты любые изменения в такие разрешения на строительство вносят через запись в реестре. Так же оформляют прекращение их действия и изменения в ранее выданные разрешения на ввод.

Закон дал регионам право на отсрочку. Своим актом регион может сохранить прежний порядок выдачи разрешений и рассмотрения уведомлений по ИЖС до 1 сентября 2027 года. На этот период сохраняют силу и старые формы разрешений и уведомлений.

Москва перешла на реестры сразу — с 1 сентября 2026 года.

Что изменилось

Главное изменение касается юридической силы результата. Юридически значимым результатом услуги теперь служит запись в одном из четырех реестров разрешений и уведомлений. Реестры работают в Государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы.

Заявитель отслеживает статус услуги в личном кабинете на mos.ru. При положительном решении он получает выписку из реестра. В выписке есть QR-код — он ведет прямо к реестровой записи.

Частные и садовые дома

Для ИЖС и садовых домов реестровая модель работает на двух этапах — до начала строительства и после завершения работ. Если параметры дома отвечают требованиям, в реестре появляется запись, а владелец получает выписку. Если объект или заявленные параметры нарушают нормы, власти направляют собственнику уведомление о несоответствии.

Одновременно город сократил срок рассмотрения таких уведомлений. Вместо семи рабочих дней он теперь составляет пять.

Меньше ручной работы для застройщиков

Подать заявление стало проще. Система сама находит прежние разрешения и уведомления заявителя по СНИЛС или ИНН. Сведения о положительном заключении экспертизы и разделах проектной документации она подгружает из Единого государственного реестра заключений экспертизы (ЕГРЗ).

По словам Антона Слободчикова, цифровизация меняет формат фиксации результата и параллельно ускоряет работу с заявителями. «Реестровая модель гарантирует оперативное получение подтверждающих сведений по принятым решениям», — подчеркивает глава Мосгосстройнадзора.

Сообщение МОСКВА ПЕРЕВЕЛА РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В ЦИФРОВЫЕ РЕЕСТРЫ появились сначала на Land Law Firm.

Хронология событий

Помещение расположено на первом этаже жилого дома, построенного в рамках инвестиционного контракта 2002 года. Контракт предусматривал распределение площадей между городом Москвой, инвесторами и другими участниками. И у помещения оказалась сложная судьба.

• 2013 год. Инвестор третьей очереди строительства и «Рентель» заключили предварительный договор купли-продажи помещения. «Рентель» оплатило стоимость — 31,1 млн руб.
• 2015 год. АСГМ признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, на основании которого инвестор распоряжался нежилыми помещениями.
• Июль 2022 года. Суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности Москвы на помещение. ДГИ зарегистрировал право города.
• Декабрь 2022 года. ДГИ закрепил помещение за учреждением на праве оперативного управления, учреждение приняло его по акту и начало готовить капитальный ремонт.
• Май 2023 года. Суд по другому делу признал право собственности «Рентель» на то же помещение. Учреждение к участию в деле не привлекали.
• Ноябрь 2023 года. Росреестр зарегистрировал право «Рентель» и прекратил право города и право оперативного управления учреждения.
• Декабрь 2023 года. «Рентель» потребовал прекратить ремонтные работы и освободить помещение.
• Август 2024 года. «Рентель» продал помещение предпринимателю, тот оформил ипотеку и сдал помещение в аренду «Вкусвиллу» на семь лет.
• Декабрь 2024 года. Учреждение обратилось в суд с иском об истребовании помещения из чужого незаконного владения.

Позиция нижестоящих судов

Три инстанции отказали учреждению в иске. Истец не доказал право собственности города на помещение, а право оперативного управления производно от права публичной собственности. Раз суд признал право за «Рентель» и прекратил право города, учреждение утратило основания для иска.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия указала, что право оперативного управления относится к вещным правам и подлежит самостоятельной защите. Лицо с таким правом может истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суды не учли этого и формально отказали учреждению, сославшись на производность его права.

Учреждение не участвовало в деле о признании права «Рентель», вопрос об изъятии помещения из его фактического владения суд не рассматривал, добросовестность приобретения не проверял. Сам «Рентель» в обращении от декабря 2023 года ссылался на нахождение помещения во владении других лиц и с виндикационным иском к учреждению не обращался. Поэтому спор о признании права за «Рентель» не создает безусловной преюдиции.

ВС обратил внимание на противоречия между судебными актами по разным делам. Суд в 2015 году признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту — то самое, на которое опирался суд, признавая право «Рентель». Но право собственности инвестора на помещение в реестре не регистрировали, а первая запись в ЕГРН содержит сведения о праве города.

Суды также не оценили добросовестность фактического владения «Рентель» — не только несение расходов на содержание, но и уплату налогов на имущество и прибыль. Кроме того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что собственник помещения сменился, а «Вкусвилл» расторг договор аренды. Без установления фактических владельцев разрешить спор невозможно.

Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС26-5381 от 3 сентября по делу № А40-303932/2024

Сообщение ВС ОБЪЯСНИЛ, КОГДА У МОСКВЫ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ИСТРЕБОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

В 1993 году администрация сельсовета в Адлерском районе Сочи предоставила гражданину земельный участок площадью 0,6 га для ведения личного подсобного хозяйства. Участок представлял собой пастбища. После смерти первоначального владельца наследники оформили право общей долевой собственности на надел площадью 6000 кв. м и поставили его на кадастровый учет с категорией «земли населенных пунктов».

Участок дважды сменил собственника по договорам купли-продажи. Последний покупатель — предприниматель — приобрел долю в 2021 году за 33 млн руб. и по соглашению с сособственником разделил исходный надел на шесть самостоятельных участков. Пять из них общей площадью 2400 кв. м он зарегистрировал за собой.

Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности предпринимателя отсутствующим. По мнению прокуратуры, участки незаконно сформировали в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка — на землях федеральной собственности.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали в иске. Они опирались на заключение «Рослесинфорга», согласно которому спорные участки никогда не пересекали границы лесничества. На всех планах лесонасаждений начиная с 1964 года территорию обозначали как совхозные земли. Суды также применили исковую давность.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия не согласилась с выводами нижестоящих судов и отменила все три судебных акта.

ВС указал, что суды положили в основу решения внесудебное заключение ответчика и не оценили его наравне с другими доказательствами. Суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы из-за отсутствия плана лесонасаждений 1997 года, но даже не попробовал истребовать документ самостоятельно. Прокурор пояснял, что материалы лесоустройства изъяли в рамках уголовного дела. Суд мог назначить экспертизу с использованием планов иных лет, но не рассмотрел такую возможность.

Коллегия сослалась на постановление КС по «делу сочинских садоводов». Из него следует: нахождение участка в границах ООПТ федерального значения исключает частную собственность на него. Но суд при удовлетворении такого иска обязан одновременно возложить на орган публичной власти обязанность компенсировать добросовестному собственнику утрату прав — предоставить аналогичный участок или выплатить денежную компенсацию.

ВС направил дело на новое рассмотрение и обязал суд назначить судебную землеустроительную экспертизу, установить, входил ли исходный участок в границы Сочинского национального парка, и с учетом «очевидной добросовестности» ответчика одновременно решить вопрос о компенсации.

Определение № 308-ЭС26-3850 от 1 сентября по делу № А32-62581/2022

Сообщение ВС УТОЧНИЛ ПРАВИЛА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ В ГРАНИЦАХ НАЦПАРКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Администрация города Кирова и строительная компания заключили договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. По его условиям компания обязалась подготовить документацию для изменения генерального плана и правил землепользования и застройки, а администрация — организовать процедуру внесения этих изменений.

Компания предложила сменить функциональную зону участков — с общественной застройки на зону многоэтажных жилых домов. Администрация согласилась при условии подтверждения бюджетного финансирования транспортной инфраструктуры. Проект прошел публичные слушания — граждане в них не участвовали, замечаний не поступило.

На заседании городской Думы депутаты проголосовали против изменений: из 30 присутствовавших «за» высказался один, «против» — 24, воздержались пятеро. Проект отклонили.

Что решили суды

Компания оспорила решение Думы в суде. Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Суды указали на дискреционный характер полномочий представительного органа: депутаты приняли решение коллегиально, при наличии кворума и по существу — они не согласились с изменением функциональной зоны.

Шестой кассационный суд отменил эти акты и удовлетворил иск. Кассация посчитала, что Дума не учла отношения, сложившиеся между администрацией и компанией в рамках договора о КРТ, и что отказ нарушает принципы правовой определенности.

Что решил ВС

Верховный суд с выводами кассации не согласился. Админколлегия разграничила виды комплексного развития территории. Договор о КРТ по инициативе правообладателя — самостоятельный инструмент, а не разновидность решения о комплексном развитии. Закон не предусматривает включение в такой договор условия об изменении генерального плана.

ВС обратил внимание на последовательность действий: сначала стороны утверждают проект планировки территории, и только после этого решают вопрос об изменении генплана. В спорном случае проект планировки так и не утвердили. А значит, оснований для внесения изменений в генплан еще не возникло.

Коллегия также защитила дискреционные полномочия представительного органа. Депутаты приняли решение после обсуждения, выслушав позиции администрации, компании и прокуратуры. Прокуратура, в частности, указывала на несоблюдение расчетных показателей обеспеченности микрорайона социальной и спортивной инфраструктурой. Вопрос финансирования транспортных объектов — обязательное условие при заключении договора — также остался неурегулированным.

ВС подчеркнул: градостроительное законодательство не обязывает представительный орган принимать исключительно положительное решение по изменению документов планирования. Депутаты связаны Конституцией и своей совестью — принцип свободного мандата исключает принуждение к определенному голосованию. При этом права компании на владение и пользование земельными участками решение Думы не затронуло.

Коллегия отменила кассационное определение и оставила в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Определение ВС № 10-КАД26-1-К6 от 12 августа

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДТВЕРДИЛ ПРАВО ГОРОДСКОЙ ДУМЫ ОТКЛОНИТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В ГЕНПЛАН ПРИ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Предприниматель владел участком площадью 1470 кв. м в Абакане. Правила землепользования и застройки относили землю к подзоне жилой застройки на территории перспективного развития, где многоэтажная жилая застройка значилась условно разрешенным видом использования.

В 2019 году предприниматель попросил администрацию разрешить такой вид использования, чтобы построить 3–4-этажный дом. Администрация отказала трижды. Суды трижды признали отказы незаконными, и в феврале 2022 года администрация выдала разрешение во исполнение судебного акта.

Осенью 2024 года предприниматель попросил Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана выдать разрешение на строительство 9-этажного дома. Департамент отказал. Первый довод — проект планировки квартала относит землю к зоне административно-деловых и торговых учреждений и не предусматривает здесь отдельно стоящий многоквартирный дом. Второй — правила застройки требуют для многоэтажной застройки минимум 3500 кв. м, а участок вчетверо меньше.

Что решили суды

Три инстанции обязали департамент выдать разрешение. Они сослались на правило, которое сохраняет прежний режим использования участка после смены градостроительного регламента: на дату первого обращения предпринимателя действовали старые правила застройки, а те минимальных размеров не устанавливали.

Суды добавили, что градостроительные планы участка ограничений по площади не содержат, а риск неполного документа нельзя перекладывать на застройщика.

Что решил Верховный суд

Верховный суд с этим не согласился и напомнил о приоритете генерального плана. Генплан Абакана относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена ни в каком качестве. Проект планировки, принятый на основе генплана, многоэтажных домов здесь тоже не допускает — и этот проект прилагался к градостроительным планам, которые получил предприниматель.

По размерам участка коллегия рассудила так. Раз многоэтажная жилая застройка остается для участка условно разрешенным видом, предельные параметры определяются по той территориальной зоне, где такой вид использования выступает основным. Минимум для нее — 3500 кв. м. Департамент правильно указал на несоответствие проекта регламенту.

Требования к минимальной площади ВС связал с «правом на город» — правом жителей влиять на формирование городской среды. Девятиэтажка на тесном участке лишит жильцов нужного числа парковочных мест, детских площадок, зеленых насаждений и доступного транспорта.

Довод о сохранении прежнего режима коллегия отвергла. Это правило защищает собственника, который уже вложился в участок — оплатил проектную документацию и экспертизу. На дату обращения за условно разрешенным видом использования таких расходов застройщик еще не несет.

Сведения о правовом режиме участка в градостроительном плане носят информационный характер. Их неполнота не дает права игнорировать правила землепользования и застройки, это обязательный акт для всех участников градостроительной деятельности.

Определение № 302-ЭС26-4672 от 24 августа по делу № А74-10057/2024

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОСТАВИЛ ГЕНПЛАН ВЫШЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Градостроительный потенциал опубликованных проектов — свыше 7,5 млн квадратных метров. Жилье займет 48,5% объема, оставшиеся 51,5% придутся на инфраструктуру.

Проекты охватили 64 района во всех административных округах кроме Троицкого.

Крупнейшие площадки редевелопмента — территории свыше 20 гектаров в четырех районах:

• Нижегородский — квартал на улице Талалихина с 540 000 квадратных метров жилья и общественно-деловой застройки, самый масштабный проект по потенциалу;
• Печатники — 328 500 «квадратов» промышленно-производственных объектов почти на 22 гектарах бывшей промзоны «Южный порт»;
• Щербинка;
• Братеево.

До конца года город рассчитывает опубликовать 150 проектов с потенциалом 8 млн квадратных метров.

Сейчас в столице на разных стадиях проработки и реализации находится более 470 проектов КРТ общей площадью свыше 4,7 тысячи гектаров. Всего на Москву приходится 23% всех проектов КРТ в стране и такая же доля строительного объема по программе.

Ранее мы разбирали, почему регионы не повторяют московскую динамику: управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов объяснял, что в столице проект тормозит слишком сильный город, а в регионах — слишком слабый, поэтому одинаковые нормы ГрК РФ работают по-разному.

Частично решить проблему должен новый закон, который в начале августа подписал Владимир Путин. Поправки упрощают запуск КРТ на федеральных землях, закрепляют заключение договоров о КРТ без торгов и расширил полномочия Москвы по выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство.

Сообщение МОСКВА БЬЕТ РЕКОРДЫ ПО КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Число изъятых объектов недвижимости увеличилось более чем вдвое — до 8100. Суммарная кадастровая стоимость достигла 163,7 млрд руб., это на 58% больше, чем годом ранее. Изъятия затронули более 1600 собственников — в 2,8 раза больше прошлогоднего значения.

Структура инициаторов изъятия за год заметно изменилась. В 95,2% случаев процедуру запускали городские структуры, еще 4,7% пришлись на заявления коммерческих застройщиков и инвесторов. Год назад соотношение составляло 74,9% и 24,4%.

Департамент городского имущества Москвы пояснил изданию, что при реализации городских программ развития под изъятие подпадают земельные участки, жилые и нежилые здания разного назначения. Город направляет такие объекты под строительство улично-дорожной сети, метро, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов.

Главную причину роста собеседники издания связывают с переходом города к активной фазе проектов комплексного развития территорий. В 2026 году под КРТ город изъял 88% недвижимости против 59% годом ранее. Остальное пришлось на адресную инвестиционную программу и другие основания.

Самая большая проблема при таком изъятии — размер компенсации. Дело в том, что город часто предлагает существенно меньше, чем земля стоит на рынке. На судебной стадии у собственника есть возможность существенно увеличить размер предложенной городом компенсации. Например, в одном из подобных споров Land Law Firm помогла клиенту получить
на 730 млн руб. больше, чем предлагали московские власти.

Сообщение МОСКВА ЗА СЕМЬ МЕСЯЦЕВ ИЗЪЯЛА БОЛЕЕ ТЫСЯЧИ ГЕКТАРОВ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Собственник передал в аренду компании «Грин Моторс» земельный участок площадью 21 900 кв. м под размещение производственной базы. Арендная плата составляла 29 000 руб. в месяц, а через месяц стороны подняли ее до 97 750 руб. Договор прямо запрещал арендатору сдавать участок в субаренду без письменного согласия собственника.

На территории участка стояло некапитальное здание столовой, которое принадлежало компании «Промстроймонтаж». Правовых оснований занимать эту часть земли у владельца столовой не было, плату за пользование он не вносил.

«Грин Моторс» направил претензию, ответа не получил и пошел в суд. Арендатор потребовал 1,1 млн руб. неосновательного обогащения за период с декабря 2023 года по ноябрь 2024 года. Расчет он построил на заключении специалиста, который оценил рыночную ставку аренды соответствующей части участка в 100 000 руб. в месяц (дело № А32-10559/2024).

Что решили суды

Первая инстанция иск удовлетворила полностью. Суд исходил из презумпции платности пользования чужой землей и принял рыночную оценку, поскольку ответчик не представил контррасчет.

Апелляция снизила взыскание до 10 526 руб. Суд посчитал, что сберечь ответчик мог только те деньги, которые за него фактически заплатил арендатор. За спорный период «Грин Моторс» перечислил собственнику 915 336 руб. за весь участок, и плата за занятую столовой площадь пропорциональна этой сумме.

15-й ААС обратил внимание на две вещи. Во-первых, площадь строения по техническому паспорту составляет 252 кв. м, а истец платил почти 100 000 руб. в месяц за 21 900 кв. м. Во-вторых, запрет на субаренду лишал арендатора возможности вообще извлечь из этой части участка доход в виде арендной платы.

Окружной суд вернул решение первой инстанции в силу. Кассация указала, что участок находится в частной собственности, поэтому согласованная в договоре ставка не регулируется государством и не распространяется на отношения арендатора с фактическим пользователем. Считать надо по рынку.

Экономколлегия поддержала апелляционный подход. Она согласилась, что принцип пропорциональности и учет фактически понесенных расходов отвечают сложившейся практике по спорам о пользовании чужой недвижимостью без договора. Такой расчет не дает обогатиться ни ответчику, ни самому истцу, который иначе получил бы с соседа по участку больше, чем платит собственнику за всю территорию. Так что ВС оставил в силе постановление апелляции.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ОГРАНИЧИЛ ПЛАТУ ЗА ЧУЖУЮ ЗЕМЛЮ РЕАЛЬНЫМИ РАСХОДАМИ АРЕНДАТОРА появились сначала на Land Law Firm.

О ключевых позициях обзора и о том, как новый подход уже работает в московских спорах, в публикации издания «Шортрид» рассказала ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина.

Суд обязан предложить альтернативу сносу

Ключевая позиция обзора касается устранимых нарушений при возведении постройки. Раньше суд выбирал между двумя крайностями — снести объект или отказать в иске. Теперь такой выбор недопустим.

«Выявление таких нарушений не должно автоматически приводить ни к удовлетворению требования о сносе, ни к отказу в иске», — поясняет Софья.

По словам юриста, если судебная экспертиза подтверждает возможность устранить нарушения без ликвидации объекта, суд не вправе ограничиться выводом о несоразмерности сноса. Он должен определить способ защиты, который сохранит недвижимость. Решение при этом содержит оба варианта: снос полностью или частично либо приведение объекта в соответствие с обязательными требованиями — например, возведение противопожарной стены.

Обзор развивает разъяснения Пленума ВС от 12.12.2023 № 44, но практическое применение они получают именно сейчас. Эксперт LLF отмечает, что ВС ориентирует нижестоящие суды на более активную роль при выборе способа защиты права.

Практику видно прежде всего в Москве. Департамент городского имущества сначала требует снести постройку, а затем уточняет требования — обязать ответчика устранить нарушения, выявленные экспертизой, и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд устанавливает срок исполнения, как правило это шесть месяцев.

Спор смещается в стадию исполнения

Прежняя модель растягивала процесс. После выполнения работ суд назначал дополнительную строительно-техническую экспертизу, проверял устранение нарушений и лишь потом отказывал в сносе.

«Теперь вопрос о фактическом устранении нарушений переносится из стадии судебного разбирательства в стадию исполнения судебного решения», — обращает внимание Бабушкина.

Юрист прогнозирует рост числа решений о приведении объектов в соответствие с обязательными требованиями. Контроль за их исполнением переходит в исполнительное производство и последующие административные процедуры.

Вместе с тем реализация подхода вызывает вопросы. Шестимесячный срок выглядит труднодостижимым: за это время правообладателю нужно разработать проектную документацию, выполнить работы, пройти согласования и получить разрешение на ввод. В противном случае ответчику грозит снос объекта, предупреждает эксперт.

Бабушкина допускает, что соблюдение такого срока во многих случаях окажется затруднительным. Это способно увеличить число споров уже на стадии исполнения судебных решений.

Кратко о других позициях из обзора

Может ли здание нежилого назначения, построенное до 1995 года, считаться самовольной постройкой?

Нет. Прежний ГК РСФСР относил к самострою только жилые дома, поэтому нежилые объекты, возведенные до 1 января 1995 года, не подпадают под это понятие — при условии, что они не нарушают строительные нормы (п. 1).

Является ли пристройка террасы или веранды основанием для сноса всего здания?

Нет. Легкие некапитальные конструкции, примыкающие к капитальному строению, не создают новый объект недвижимости. Признать из-за них самостроем все здание нельзя (п. 3).

Является ли окончание срока аренды земли и отсутствие акта ввода в эксплуатацию основанием для сноса?

Нет. Если застройщик возвел здание по разрешению и в соответствии с целевым назначением участка, истечение аренды или задержка с вводом в эксплуатацию не делают объект самовольным. Добросовестный застройщик, который столкнулся с внешними трудностями, вправе легализовать постройку (п. 5).

Требуется ли разрешение на строительство ИЖС, если такую обязанность прописали в договоре аренды?

Нет. Закон не требует разрешения для строительства ИЖС на арендованном участке. Нарушение условия договора не делает дом самовольным (п. 6).

Можно ли строить дома блокированной застройки на садовых участках?

Нет. Блокированная застройка требует отдельного вида разрешенного использования. Упрощенный порядок для жилых и садовых домов на такие объекты не распространяется — нужны проектная документация и разрешение на строительство (п. 9).

Является ли нецелевое использование жилого дома основанием для сноса?

Нет. Если дом конструктивно соответствует ИЖС и нормам безопасности, но фактически работает как гостиница, самостроем его не признают. Снос — крайняя мера, несоразмерная нарушению одного лишь режима использования (п. 10).

Кто должен доказывать безопасность самовольной постройки?

Лицо, которое ее возвело. Отсутствие разрешения на строительство создает презумпцию потенциальной опасности, и опровергает ее застройщик (п. 26).

Сообщение ШОРТРИД: ВЕРХОВНЫЙ СУД РАЗРЕШИЛ ИСПРАВЛЯТЬ САМОСТРОЙ ВМЕСТО СНОСА появились сначала на Land Law Firm.

Суды первой и апелляционной инстанций истцам отказали. Они указали, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты права и должны были подать иск о нечинении препятствий в пользовании сервитутом. Суды также отметили, что истцы фактически не владеют дорогой — ею владеет новый собственник участка, поэтому признание права отсутствующим не восстановит права истцов.

Но АС Московского округа эти решения отменил. Кассация указала, что нижестоящие суды неверно определили условия, при которых можно защитить права истцов. Фактическое владение дорогой ответчиком не отменяет необходимость проверить, обладает ли объект признаками недвижимой вещи.

Суд также раскритиковал отказ в проведении экспертизы, которая могла подтвердить или опровергнуть существование дороги в натуре. «Отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле», — подчеркнул суд.

Таким образом, суд признал, что нижестоящие инстанции рассмотрели дело поверхностно. Для признания права отсутствующим нужно установить совокупность трех условий: сооружение отсутствует в натуре либо не обладает признаками недвижимой вещи, ответчик зарегистрировал на него право в ЕГРН, и сам факт регистрации нарушает права истцов.

Суд направил дело на новое рассмотрение, чтобы нижестоящие инстанции установили эти обстоятельства и решили вопрос о необходимости экспертизы.

Постановление № Ф05-5991/2026 от 15 июля по делу № А41-115926/2024

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ЗАЩИТИЛ ОБЛАДАТЕЛЕЙ СЕРВИТУТА В СПОРЕ О ДОРОГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель купил под Новороссийском участок площадью 364 393 кв. м. Землю отнесли к сельхозназначению и включили в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий — использовать ее не под сельское хозяйство нельзя.

В 2018 году генплан включил участок в границы населенного пункта, и предприниматель разделил его на 211 новых участков под индивидуальное жилищное строительство и продажу.

Но в 2022 году градостроительные планы показали: участки по-прежнему в перечне сельхозугодий. Тогда коммерсант попросил губернатора исключить их из перечня, заявление ушло в департамент. Тот ответил, что регламента такой услуги нет, а полномочия краевым законодательством не урегулированы. Предприниматель счел это отказом и пошел в суд — признать бездействие департамента незаконным и обязать его подготовить проект распоряжения об исключении участков.

Что решили нижестоящие суды

Три инстанции встали на сторону предпринимателя и обязали департамент подготовить и внести губернатору проект распоряжения. Суды исходили из того, что участки попали в границы населенного пункта по генплану и стали землями населенных пунктов. Значит, в перечне особо ценных сельхозугодий им не место. Департамент при этом — надлежащий орган, который готовит подобные проекты.

Что решил Верховный суд

В жалобе в ВС Департамент сослался на новые обстоятельства, которые нижестоящие суды не учли. По актуальному генплану от ноября 2024 года 202 спорных участка вернули в зону сельхозугодий за границы населенных пунктов. Правила землепользования и застройки привели в соответствие генплану, а административное дело об оспаривании прежней редакции генплана краевой суд прекратил.

При таких обстоятельствах экономколлегия отменила акты трех инстанций и отказала предпринимателю в иске. Таким образом, он не смог добиться исключения участков из перечня земель, на которых нельзя не вести сельское хозяйство. Мотивировку ВС опубликует в ближайшие дни — тогда станет ясна полная аргументация суда.

Определение № 308-ЭС26-1432 от 22 июня по делу № А32-20152/2023

Сообщение ВС ОТКАЗАЛСЯ ИСКЛЮЧИТЬ УЧАСТКИ ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОСОБО ЦЕННЫХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Ранее ВС неоднократно вставал на сторону арендатора в подобных спорах. Например, в деле № А46-1071/2022 компания смогла взыскать убытки при трехкратной разнице между предложенной и итоговой ценой объекта.

Но в этот раз обстоятельства дела такие, что ВС может дать дополнительные разъяснения о том, как рассматривать подобные споры.

О чем спорили стороны

В суд обратился арендатор нежилого помещения площадью 307 кв. м в центре Москвы. Компания арендовала объект у города и в июне 2023 года заявила о намерении его выкупить — по преимущественному праву для малого и среднего бизнеса.

ДГИ направил проект договора с ценой более 30,8 млн руб. Арендатор счел стоимость завышенной и предложил свою — около 8,1 млн руб. Стороны не договорились, и компания пошла в суд за урегулированием разногласий. Три инстанции установили выкупную цену в 21,4 млн руб.

Пока шел спор о цене, арендатор продолжал платить за помещение. Эти платежи на 2,3 млн руб. за десять месяцев компания и потребовала взыскать с города.

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора (дело № А40-46058/2025). Департамент намеренно завысил цену в проекте договора, уклонялся от его заключения и тем самым искусственно затянул арендные отношения. Внесенную за это время плату суды признали убытками и взыскали с города.

На что жалуется город

Чиновники ДГИ обратились в Верховный суд.

Ведомство настаивает, что действовало строго по закону. Оно вовремя направило арендатору проект договора с ценой по отчету об оценке. А течение срока на выкуп приостановилось как раз потому, что арендатор сам решил оспорить рыночную стоимость. Значит, компания заранее знала: спор о цене сдвинет дату выкупа и продлит обязанность платить аренду.

Департамент обращает внимание и на природу оценки. Рыночная стоимость носит вероятностный характер, поэтому разные оценщики вправе прийти к разным цифрам. Само по себе расхождение в цене не означает, что ведомство нарушило закон или действовало недобросовестно.

Кроме того, итоговая выкупная стоимость почти втрое превысила ту, что арендатор предлагал в протоколе разногласий. По мнению Департамента, это лишь подтверждает: продать объект по заниженной цене он не мог.

Заседание по жалобе назначено на 24 июня — обязательно расскажем о его итогах.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕШИТ, ПЛАТИТ ЛИ АРЕНДАТОР ЗА ВРЕМЯ СПОРА О ЦЕНЕ ВЫКУПА появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Товарищество просило предварительно согласовать предоставление образуемого участка в безвозмездное пользование на пять лет и утвердить схему его расположения. Департамент архитектуры Сочи отказал, сославшись на расположение участка в зоне зеленых насаждений общего пользования, попадание в зону охраны автодорог — дублера Курортного проспекта, а также на смежность с участками, арестованными в рамках уголовного дела о хищении земель Сочинского национального парка.

Общее собрание товарищества в составе 37 человек решило обратиться в администрацию за участком для 13 участников. Товарищество подало заявление в Департамент архитектуры с приложением схемы расположения. Департамент отказал, указав на несоответствие участка функциональной зоне и нарушение требований к образуемым участкам.

Позиция нижестоящих судов

АС Краснодарского края, а затем апелляция и кассация поддержали товарищество. Суды установили, что по Генеральному плану Сочи 2009 года участок находился в территориальной зоне «Ж-2». Это малоэтажная жилая застройка, где ведение садоводства относится к основным видам разрешенного использования. Суды признали отказ департамента незаконным и обязали администрацию согласовать предоставление участка и утвердить схему.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия направила дело на новое рассмотрение.

ВС указал, что в декабре 2023 года Городское собрание Сочи утвердило новый генплан. По действующему документу территориального планирования спорный участок большей частью расположен в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования — парков, садов, скверов, бульваров. Такая зона предназначена для отдыха и рекреации и не допускает ведение садоводства.

Суд напомнил, что Генеральный план обязателен для органов власти при принятии решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки. Несоответствие ПЗЗ генплану — основание привести их в соответствие, а не игнорировать актуальный документ территориального планирования.

ВС подчеркнул: решение о восстановлении прав должно соответствовать действующему законодательству и быть исполнимым на дату его принятия. Суды обязаны оценивать обстоятельства как на момент обращения с заявлением, так и на момент рассмотрения спора. Простая ссылка на устаревший генплан не позволяет обязать администрацию согласовать предоставление участка, который по актуальному документу не предназначен для садоводства.

Отдельно ВС обратил внимание на природу безвозмездного предоставления участков садоводческим товариществам. Это мера социальной поддержки граждан, направленная на создание условий для труда и отдыха. Такая мера не может превращаться в инструмент систематического получения публичных земель без торгов.

Суд указал на признаки злоупотребления: товарищество ведет ряд аналогичных споров по разным районам Сочи, при этом в каждом деле представляет документы с различной информацией о численности своих членов. ВС поручил при новом рассмотрении проверить соответствие товарищества требованиям закона о садоводстве и реальные цели его многочисленных обращений за публичными участками.

Определение № 308-ЭС25-13078 от 22 мая по делу № А32-23519/2022

Сообщение ВС ЗАСТАВИЛ ПРОВЕРЯТЬ АКТУАЛЬНЫЙ ГЕНПЛАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКОВ ПОД САДОВОДСТВО появились сначала на Land Law Firm.

Перераспределение полномочий

Функции упраздненной в конце прошлого года Москомархитектуры передали Департаменту градостроительной политики города Москвы. Теперь департамент определяет границы образуемых и изменяемых участков под объектами регионального значения. То же касается строек по адресной инвестиционной программе, если их размещение не требует изъятия земли. К полномочиям департамента отнесли и работу с красными линиями. Речь о застроенных территориях без новых объектов капстроительства, а также о случаях образования участков вне зон комплексного развития, когда меняются только границы территорий общего пользования.

Проекты межевания

Согласование проектов межевания также перешло к Департаменту градостроительной политики. Для отдельной категории проектов установили ускоренный срок — три дня со дня поступления. Речь о проектах по приведению границ участков под МКД в соответствие с новыми требованиями. Если департамент в этот срок не ответил, проект считается согласованным. При согласовании уполномоченные органы будут использовать результаты цифрового мастер-планирования Москвы. Это заработает после утверждения соответствующих алгоритмов.

Земля под МКД

Отдельный блок поправок касается участков под многоквартирными домами. Если участок не поставили на кадастровый учет в течение года после утверждения проекта межевания, департамент приведет проект в соответствие с новыми требованиями. А при расхождениях между фактическими границами участка и утвержденным проектом межевания департамент направит в Росреестр заявление о снятии участка с кадастрового учета.

Новые правила определения размеров участка под МКД — пожалуй, самая практически значимая новелла. По общему правилу границы участка определяют по проекции внешней поверхности наземных, надземных и подземных конструкций дома. Иное может предусмотреть Градостроительно-земельная комиссия Москвы. Включать в такой участок территории общего пользования больше нельзя. При наличии отмосток, приямков, входных групп и иных конструктивных элементов границы проводят по их контуру. Для выравнивания линий допускают отступ от внешних границ дома — не более двух метров.

Постановление Правительства Москвы от 5 мая 2026 года № 1260-ПП

Сообщение КАК МОСКВА ПОМЕНЯЛА ПРАВИЛА МЕЖЕВАНИЯ И ФОРМИРОВАНИЯ УЧАСТКОВ ПОД МКД появились сначала на Land Law Firm.